Las personas que conviven con un animal de compañía pueden desde hoy filtrar en idealista las búsquedas de alquiler de viviendas para que solo se les muestren aquellas en las que las mascotas son bienvenidas. De esta forma, los usuarios ahorran tiempo y energía, al poder descartar de inicio todas aquellas casas a las que no podrán acceder.

Durante los últimos seis meses, idealista ha ofrecido a todas las personas que ponían su anuncio de una vivienda en alquiler en la plataforma la posibilidad de definir si permiten o no el acceso de animales junto a su próximo inquilino.

El resultado es que sólo el 3% de los anuncios permiten mascotas, mientras que el 20% los prohíbe expresamente. El 77% restante prefiere no pronunciarse al respecto, esperando probablemente a negociar con el posible inquilino el tipo de animal doméstico del que se trate.

Madrid

La ciudad de Madrid se encuentra por encima de la media en lo que a permisividad con los animales domésticos se refiere, ya que son bienvenidos en el 3,9% de las viviendas en alquiler. El 14,5% de los anuncios veta directamente a las mascotas, y el 81,6% prefiere no pronunciarse.

Barcelona

Los propietarios barceloneses son más reacios que la media a la tenencia de animales en sus viviendas arrendadas, ya que sólo el 1,4% de los pisos anunciados admite que el inquilino conviva con ellos. De todas maneras, el porcentaje de viviendas en las que están expresamente prohibidos es también significativamente inferior (3,3%), ya que el 95,3% no se pronuncia.

Para Fernando Encinar, director de comunicación y jefe de estudios de idealista, “hacía mucho tiempo que nuestros usuarios nos pedían que incluyéramos este nuevo filtro de búsqueda, ya que cada vez son más las personas que deciden compartir su vida con un animal de compañía. La puesta en marcha de este proyecto ha mostrado una realidad que ya intuíamos, que a las dificultades de encontrar un alquiler en las grandes ciudades se suma la poca disposición de los propietarios

Cuando una persona vende su vivienda habitual está exenta del pago de impuestos (vía IRPF) por esas ganancias patrimoniales siempre y cuando invierta el dinero obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual. Pero, ¿qué pasa si se trata de una casa en construcción o una autopromoción? El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) establece un plazo de dos años para acabar las obras y adquirir la nueva propiedad.  

La ganancia (o pérdida) patrimonial que se produce cuando vendemos un inmueble tributa en el IRPF, entre el 19% y el 23%. Sin embargo, existen algunos casos en los que el contribuyente puede ahorrarse esos impuestos. Uno de estos casos es la famosa “exención por reinversión en vivienda habitual”, es decir, aquella persona menor de 65 años que ha vendido su casa está exenta del pago de impuestos, siempre y cuando el importe total se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual o en su rehabilitación. 

El plazo que tiene es de dos años después de la transmisión de la casa o de dos años antes de dicha transmisión. En este último caso, para que la venta se encuentre exenta de tributación habría que solicitar una hipoteca sobre la vivienda y posteriormente cancelar la misma tras la venta de la vivienda antigua sin que se supere el plazo establecido de dos años. 

Para disfrutar de esta exención se puede comprar una vivienda ya construida o también una en construcción e, incluso, se contempla la autopromoción. Y ¿Cuál es el plazo de la exención por reinversión en vivienda si lo que se compra es una vivienda en construcción o si el contribuyente autopromueve su casa? El TEAC establece el plazo de dos años desde que se transmitió la vivienda, tal y como recoge el despacho Ático Jurídico Salcedo Abogados.

Según esta firma, de la resolución de la TEAC se derivan dos consecuencias para los contribuyentes, una buena y otra mala. “La buena es que la Agencia Tributaria no podrá negar al contribuyente la exención por reinversión en el caso de que materialice la reinversión en la compra de una vivienda en construcción o sea él quien la está autopromoviendo. La mala es que en estos casos, sólo tendrá dos años (anteriores o posteriores a la venta de la anterior casa), para acabar las obras y adquirir la nueva propiedad”. 

Otro colectivo que puede disfrutar de esta exención es aquel que tiene más de 65 años: no tendrá repercusión fiscal con la ganancia obtenida por la venta de su casa habitual. Así, los mayores de 65 años no están obligados a reinvertir en una casa nueva ni en una renta vitalicia. 

En este punto hay una novedad y es que los mayores de 65 años que vendan cualquier tipo de inmueble también estarán exentos de tributar en el IRPF las ganancias, siempre y cuando éstas se destinen a la creación de una renta vitalicia asegurada (es decir, en un producto de ahorro a largo plazo que comercializan las aseguradoras), con un límite de 240.000 euros y en un plazo de seis meses. 

Si vens la teva casa, tens dos anys per comprar una altra en construcció sense pagar impostos

Quan una persona ven el seu habitatge habitual està exempta del pagament d'impostos (via IRPF) per aquests guanys patrimonials sempre que inverteixi els diners obtinguts en la compra d'un nou habitatge habitual. Però, què passa si es tracta d'una casa en construcció o una autopromoció? El Tribunal Econòmic-Administratiu Central (TEAC) estableix un termini de dos anys per acabar les obres i adquirir la nova propietat.

El guany (o pèrdua) patrimonial que es produeix quan venem un immoble tributa en l'IRPF, entre el 19% i el 23%. No obstant això, hi ha alguns casos en què el contribuent pot estalviar-se aquests impostos. Un d'aquests casos és la famosa "exempció per reinversió en habitatge habitual", és a dir, aquella persona menor de 65 anys que ha venut la seva casa està exempta del pagament d'impostos, sempre que l'import total es reinverteixi en la compra d'una altra habitatge habitual o en la seva rehabilitació.

El termini que té és de dos anys després de la transmissió de la casa o de dos anys abans de la transmissió. En aquest últim cas, perquè la venda es trobi exempta de tributació caldria demanar una hipoteca sobre l'habitatge i posteriorment cancel·lar la mateixa després de la venda de l'habitatge antic sense que se superi el termini establert de dos anys.

Per gaudir d'aquesta exempció es pot comprar un habitatge ja construït o també una en construcció i, fins i tot, es contempla l'autopromoció. I Quin és el termini de l'exempció per reinversió en habitatge si el que es compra és un habitatge en construcció o si el contribuent autopromueve casa? El TEAC estableix el termini de dos anys des que es va transmetre l'habitatge, tal com recull el despatx Àtic Jurídic Salcedo Advocats.

Segons aquesta firma, de la resolució de la TEAC es deriven dues conseqüències per als contribuents, una bona i una de dolenta. "La bona és que l'Agència Tributària no podrà negar al contribuent l'exempció per reinversió en el cas que materialitzi la reinversió en la compra d'un habitatge en construcció o sigui ell qui l'està autopromoviendo. La dolenta és que en aquests casos, només tindrà dos anys (anteriors o posteriors a la venda de l'anterior casa), per acabar les obres i adquirir la nova propietat ".

Un altre col·lectiu que pot gaudir d'aquesta exempció és aquell que té més de 65 anys: no tindrà repercussió fiscal amb el guany obtingut per la venda de casa habitual. Així, els majors de 65 anys no estan obligats a reinvertir en una casa nova ni en una renda vitalícia.

En aquest punt hi ha una novetat i és que els majors de 65 anys que venguin qualsevol tipus d'immoble també estaran exempts de tributar en l'IRPF els guanys, sempre que aquestes es destinin a la creació d'una renda vitalícia assegurada (és a dir, en un producte d'estalvi a llarg termini que comercialitzen les asseguradores), amb un límit de 240.000 euros i en un termini de sis mesos.

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula en la que el BBVA impone al prestatario el pago de todos los gastos, tributos y comisiones derivados del préstamo hipotecario, y cuyo texto es el siguiente:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

Continúa dicha cláusula autorizando, el prestatario al Banco, para que este último le cargue en su cuenta las cantidades necesarias hasta la total inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, añadiendo los gastos, también a cargo del prestatario, y en caso de impago, por la reclamación judicial o extrajudicial de la deuda, incluidos honorarios de Abogado y Procurador, y ello aunque su intervención no sea obligatoria. Dichas cantidades quedarán incluso garantizadas con la propia hipoteca o garantía real, que no es otra que la vivienda.

De forma parecida, y en algunos casos idéntica, se encuentra redactada dicha cláusula en la casi totalidad de los contratos de préstamo hipotecario.

¿Cómo afecta entonces la nulidad declarada por el Tribunal Supremo al resto de las hipotecas que, siendo de otro Banco o Entidad, recogen una cláusula en idéntico sentido, aunque gramaticalmente se encuentre redactada de distinta forma?.

Al igual que ocurrió con las cláusulas suelo, redactadas de diferente manera por los distintos Bancos o Entidades, estas cláusulas de atribución al consumidor de todos los gastos derivados de la concertación y desarrollo del contrato, serán nulas; pero para ello será necesario que el prestatario o deudor realice la oportuna reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco y, en su caso, proceda a demandar ante los Juzgados.

Esto es así, porque la nulidad declarada por el Tribunal Supremo, lo es en base a la falta de concreción en el propio contrato de préstamo, de los gastos, comisiones y tributos, quedando establecidos de manera genérica.

¿Cuál es la forma de proceder si el contrato contiene una cláusula por la que se atribuyen al consumidor todos los gastos, comisiones y tributos del préstamo con garantía hipotecaria?

En primer lugar deberá de hacerse una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco o Entidad con quien se contrató el préstamo hipotecario, o en su caso, de la nueva Entidad que se haya fusionado o haya absorbido a aquél a quien se le pidió el dinero para la constitución de la hipoteca (aquí puedes descargarte el modelo de reclamación de los gastos de formalización de la hipoteca  modelo_de_reclamacion-gastos-formalizacion-hipoteca.docx).

Transcurridos dos meses desde dicha reclamación, haya contestado o no el Servicio de Atención al Cliente, y siempre que la respuesta, en caso de haberla, haya sido negativa, se podrá proceder a interponer la correspondiente demanda judicial ante el partido judicial del domicilio del prestatario o deudor o del domicilio social del Banco, indistintamente.

Lo que se ha de solicitar en la demanda que se plantee ante el Juzgado, será la nulidad de la cláusula por abusiva, y la restitución de los gastos abonados como consecuencia de dicho pacto, los que deberán de ir perfectamente documentados con sus correspondientes facturas. Por el tipo de procedimiento que se ha de interponer, será necesaria la intervención de Abogado y Procurador.

¿Qué gastos, tributos y comisiones sí se pueden reclamar?

Partiendo de la base de que solo se puede pedir la restitución de los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca, y no de la compraventa, serán objeto de reclamación los siguientes:

1.  Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo dice en su sentencia que, “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.

Al no permitirse una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, haciendo recaer su totalidad sobre el deudor, se genera un desequilibrio al consumidor, por lo que la cláusula es abusiva.

2.  Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. De acuerdo a la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”.

El Tribunal Supremo entiende que en referencia al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista. Es decir, el obligado al pago de dicho impuesto, tanto en lo que se refiere a su cuota fija –timbre del papel notarial-, como en su cuota gradual, es precisamente el Banco y no el prestatario o deudor hipotecario; por lo que es un tributo a incluir en la reclamación.

Aunque en algún blog he leído que el Reglamento que desarrolla la Ley del Impuesto contradice a esta última, en el sentido de que es el prestatario el obligado al pago, no podemos olvidar el principio de jerarquía normativa y, por tanto, que una norma reglamentaria no puede contravenir lo regulado por Ley, por lo que será de aplicación lo que dice esta última.

¿Qué plazo hay para solicitar la nulidad de la cláusula y reclamar la restitución de las cantidades pagadas?

El plazo es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019.

El ciclo de las hipotecas fijas ‘megabaratas’ parece tener los días contados. Y es que el mercado da por hecho que a lo largo de este año los préstamos para adquirir una vivienda vinculados a un interés fijo van a encarecerse hasta situarse alrededor del 3% para los plazos a 30 años.

En apenas un mes, entidades como BBVA y Bankinter ya han anunciado de forma oficial una subida de los tipos de interés en sus hipotecas fijas a plazos de entre 10 y 30 años, que van desde dos hasta cinco décimas, lo que se traduce en un incremento de dos dígitos.

Pero, ¿qué lleva a los expertos a pensar que las alzas van a ser generalizadas? Parte de la respuesta la encontramos en los varapalos judiciales que ha recibido recientemente el sector financiero. Entre ellos, la obligación de devolver a los clientes todo el dinero cobrado de más por las cláusulas suelo desde la firma de la hipoteca, la de asumir parte de los gastos de formalizar los préstamos hipotecarios ante notario o en el Registro de la Propiedad o la nulidad de la cláusula del vencimiento anticipado por ser considerada abusiva.  

Al margen de los mazazos judiciales, los expertos también aseguran que otro factor decisivo lo encontramos en la evolución que están teniendo en los mercados financieros los tipos de interés a largo plazo. En los últimos meses, la curva de tipos a más de 10 años está subiendo por las incertidumbres que acechan a la economía a nivel global, como las políticas de Donald Trump en Estados Unidos, la salida británica de la Unión Europea o el todavía débil crecimiento económico.

 “A los bancos les resultará tremendamente complicado, por no decir imposible, mantener hipotecas fijas a 30 años a un interés del 2% si el coste de financiación está por encima del 1,4%”, explica Juan Villén, responsable de idealista hipotecas, quien matiza que “en los plazos de hasta tres años el dinero se mantiene en mínimos, pero se va encareciendo progresivamente según aumenta el plazo”.

Si cogemos de referencia los datos del Banco Central Europeo (BCE), vemos que los tipos de interés a un plazo de 30 años se han incrementado un 0,8%, tras pasar de 0,5% a casi el 1,4% en apenas medio año.

A efectos prácticos, “si esto se trasladara directamente al precio, significaría que las hipotecas que se estaban ofreciendo a 30 años al 1,8% deberían pasar al 2,6%”, recalca Villén.

De momento, los expertos creen que la actual oferta hipotecaria a tipo fijo repuntará al menos medio punto porcentual, para quedarse entre el 2,5% y el 3% desde la horquilla 1,8%-2,2% que hemos visto a finales de 2016. En el comparador de hipotecas de idealista encontramos ejemplos de todo tipo: varios préstamos a un plazo de 30 años aún se sitúan entre el 2% y el 2,5%, como las de Kutxabank (2,4%), Abanca (2,25%) o BMN (2,1%), aunque existen otros que se acercan al nuevo umbral que plantean los expertos, como la de BBVA (2,75%), Bankinter (2,65%) o Hipotecas.com (2,75%).

A la hora de analizar dichos intereses debemos tener en cuenta la cantidad de vinculaciones que exige cada entidad, ya que por regla general las hipotecas se van abaratando a medida que el cliente contrata más productos de su banco (como tarjetas de crédito, seguros, planes de pensiones…)

Menos rompedoras, pero atractivas

A pesar de que las hipotecas fijas van a perder parte de su encanto con los encarecimientos que se esperan, lo cierto es que estas alternativas de financiación para comprar una vivienda seguirán gozando de un gran atractivo. Y es que una de sus grandes ventajas es que permite al hipotecado pagar lo mismo desde la primera cuota hasta la última, lo que significa que su mensualidad no variará haga lo que haga el euríbor, el índice al que están referenciadas la mayoría de las hipotecas variables.

“Ante una eventual subida de tipos, si el cliente cierra un tipo fijo para toda la vida consigue una estabilidad en las cuotas. Hay que tener en cuenta que la hipoteca es un producto financiero a muy largo plazo, normalmente a más de 15 años, y hay que considerar el precio (tipo+diferencial o tipo fijo) en ese lapso de tiempo”, explican a idealista/news fuentes de una entidad financiera.

Incluso suponiendo que las hipotecas fijas se queden en el entorno del 3%, no podemos olvidar que dicho interés no dista tanto de la media histórica del euríbor a 12 meses: aunque el indicador va camino de firmar un año en terreno negativo, su promedio histórico se sitúa en el 2,35%.

Por si esta comparación no fuera suficiente, basta recordar que antes de la crisis el euríbor a 12 meses nunca logró situarse por debajo del 2%, toda una señal de que tarde o temprano retomará la tendencia alcista y, con ella, volverá a encarecer las cuotas de la mayoría de los hipotecados en España.

La Fundación de las Cajas de Ahorros (Funcas) lo puede decir más alto, pero no más claro: hoy en día solo pueden comprarse una vivienda aquellos que tienen ahorros y un buen puesto de trabajo. Esta descripción deja fuera a los jóvenes, cuya única solución residencial es el alquiler, e impide que se vendan más casas en España.

Según un informe del organismo, el mercado residencial está viviendo un momento que califica de “inmejorable” para acceder a una vivienda. Por un lado, y a pesar de las subidas que estamos viendo en los últimos tiempos, los precios han caído hasta unos niveles competitivos y se mantienen lejos de los máximos registrados durante el boom.

El dato más reciente del Ministerio de Fomento sitúa el m² alrededor de 1.500 euros, lejos de los 2.101 euros de principios de 2008. A este factor se añade que los tipos de interés están en mínimos históricos, lo que está abaratando la nueva financiación de particulares y empresas y, a la vez, reduciendo el peso de los intereses de sus deudas.

El problema es que la accesibilidad no es el único factor que entra en juego a la hora de convertirse en 'dueño de'. Funcas recuerda que “es precisamente la situación de precios y tipos de interés la que determina la existencia en España de una tasa de accesibilidad elevada. Sin embargo, esta es una condición necesaria pero no suficiente para que los hogares puedan entrar al mercado residencial en propiedad”.

Para hacerse una idea, basta repasar la evolución de varios indicadores que reflejan la mayor o menor facilidad para acceder a la vivienda en España. En concreto, el informe analiza la ratio de accesibilidad -que mide el porcentaje de ingresos que debe destinar un hogar a pagar la hipoteca-, la ratio crédito/valor (también conocido como Loan To Value) -que indica el porcentaje de financiación para comprar una casa- y la ratio de solvencia -que establece el número de salarios anuales que debe dedicarse para pagar una vivienda.

La ratio de accesibilidad está en un nivel muy bajo. Entre 2014 y 2016, el hogar debía destinar el 23% de sus ingresos al pago de la hipoteca, la mitad que en los años más boyantes del ladrillo (en 2006 y 2007 era necesario destinar un 45,5%). De ahí que Funcas hable de unas condiciones inmejorables.

Sin embargo, la lectura se complica al analizar la ratio crédito / valor. Actualmente, el Loan to Value de los préstamos se sitúa en el 50,6%, lo que significa que, de media, solo se financia el 50% del valor de la vivienda, lo que exige que el propietario aporte la otra mitad. Desde que estalló la burbuja el porcentaje de financiación ha cambiado completamente: hasta 2007, lo normal era que el volumen del préstamo estuviera entre el 63% y el 65% del valor de la vivienda.

El escenario cambió con las restricciones crediticias que se impusieron en el mercado tras los excesos cometidos durante el boom. Entonces se inició una tendencia bajista que convierte la cifra actual en la segunda más baja en las últimas tres décadas. “Este dato esconde una restricción severa de crédito que limita el acceso a la demanda, independientemente de que esta sea solvente”, recalca el estudio.

Por último, y en lo que se refiere al número de años de salario necesarios para pagar la vivienda, nos encontramos en un nivel que está más cerca de los máximos de la burbuja (cuando se superaron los 15 años) que de los registrados a finales del siglo pasado (8,2 años). Desde 2010, la cifra se ha ido reduciendo y desde 2013 se ha mantenido estable por debajo de 14 años.

Tras repasar cómo están los tres indicadores, Funcas recalca que la accesibilidad está en un momento ideal, pero que para comprar una vivienda también es necesario tener un dinero ahorrado (solo se financia la mitad del valor de una vivienda) y unos ingresos estables (se necesitan 13 años de sueldo íntegro para pagar la totalidad de la casa).

Por tanto, la compra no está al alcance de todos, ya que gran parte de los potenciales propietarios no se pueden beneficiar de esas condiciones inmejorables de acceso a la vivienda porque no cumplen los requisitos mínimos para ello: tener unos ingresos estables, disponer de un dinero ahorrado y de cierta capacidad de endeudamiento.

Los jóvenes, fuera de combate

Capacidad de ahorro e ingresos estables son dos condiciones que dejan fuera de combate a los jóvenes, un colectivo vital para el futuro del mercado residencial.

Para Funcas, el principal problema está en la precariedad laboral que sufren los menores de 35 años. “Las condiciones de crecimiento económico han favorecido la creación de empleo y han aumentado la capacidad de pago de nuevos compradores potenciales. No obstante, el aumento del empleo ha sido selectivo, penalizando a las cohortes jóvenes (entre 20 y 34 años, que son quienes necesitan la primera vivienda) cuya tasa de ocupación ha decrecido de forma sistemática durante los últimos años. Por otro lado, la capacidad de compra de los ingresos vía salario está bajando, lo que reduce la capacidad de pago de los hogares potencialmente compradores de viviendas”, explica textualmente.

El resultado final de este análisis, continúa, “sugiere que en el mercado residencial de España cuenta aún con una fuerte demanda potencial, pero con poca capacidad de acceso entre los grupos de mayor necesidad por el efecto de las condiciones del mercado de trabajo sobre los ingresos, y con pocas expectativas de mejora en el medio plazo”.

Sin esperanzas de que el escenario cambie de manera sustancial, Funcas alerta de que las nuevas generaciones no tendrán más remedio que abrazar el alquiler como fórmula habitacional, una visión que coincide con muchos expertos del sector inmobiliario.

A fin de cuentas, concluye el organismo, “en un entorno con elevado desempleo, con salarios que pierden capacidad de pago y con restricción en el crédito, el acceso a la vivienda en propiedad difícilmente se puede mantener o recuperar, quedando el acceso al alquiler como única solución para cubrir la necesidad residencial de aquellos carentes de ahorro. Por tanto, las buenas condiciones postcrisis del mercado residencial español y sus beneficios no pueden ser aprovechadas por los jóvenes hogares”.

“El sector inmobilario en Barcelona va a otra velocidad que el resto de España”. César Oteiza, co-fundador de idealista, tiene claro que el mercado inmobiliario comienza a levantar cabeza y que camina poco a poco hacia la normalización con Barcelona como punta de lanza. De hecho, la Ciudad Condal lidera casi todos los rankings en evolución de precios, transacciones y dinamismo del mercado.

Por eso, en este punto, es necesario hacerse una importante pregunta: ¿está Barcelona marcando el camino a seguir al resto del país o se están cometiendo los mismos excesos que tan caros nos costaron en el pasado? Esa es la cuestión a la que han tratado de responder los expertos participantes en immofutur, la jornada de análisis inmobiliario organizada por idealista en el marco de la feria Barcelona Meeting Point.

Oteiza, en la inauguración del evento, ha explicado que, tras la crisis, el sector ha cambiado. El alquiler ha crecido como opción de vida. Está surgiendo el llamado 'alquiler inmediato': pisos que salen al mercado y en horas están alquilados. En Barcelona duran menos de 48 horas en el mercado.

“En Barcelona, el sector inmobiliario tiene un componente de moda y dinamismo que no tiene otras zonas del país”, asegura. Esto ha provocado que en el alquiler las rentas se sitúen en máximos, subiendo un 18% en los últimos años. Este dinamismo también hace que los inversores –grandes fondos o pequeños ahorradores– apuesten por la compra de inmuebles. El retorno en la capital catalana puede alcanzar el 6%-7%.

Juan Fernández-Aceytuno, Sociedad de Tasación: “Las personas menores de 35 años están fuera del mercado”

“Lo que está tirando del precio de la vivienda en Barcelona es el alquiler”, asegura Juan Fernández Aceituno, director general de ST Sociedad de Tasación, y apunta que “la rentabilidad de pisos en alquiler a corto-medio plazo supera el 10%”. Esta circunstancia ha provocado que nuevos inversores, las socimis, comiencen a apostar por el residencial.

Aceituno ha explicado que “el perfil de personas menores de 35 años está fuera del mercado, no puede acceder a la compra, le toca alquilar. Aunque los precios han bajado, su salario también ha caído”. Y asegura que “el precio tanto de compra como de alquiler seguirá una tendencia al alza”, por eso el perfil de 35-55 años concentra las operaciones de compraventa en Barcelona.

Y esta circunstancia está provocando que “las nuevas generaciones se basen en el uso de las cosas, no en la propiedad de las cosas. El concepto de propiedad, como se pueden pensar en una casa, está cambiando entre las jóvenes generaciones. El alquiler forma parte de esta ecuación”.

Joan Artés, CEO de La Casa por el Tejado: “En Barcelona hay 6.000 edificios sobre los que se puede construir”

La Casa por el Tejado se dedica a completar edificios. Esto es, levanta viviendas sobre el vuelo de las casas que no habían aprovechado toda su edificabilidad cuando se construyeron. “En Barcelona hay 6.000 fincas y casi 2 millones de m2”, asegura Joan Artés, CEO de una compañía que construye casas nuevas en apenas 3 o 4 meses.

No trabajan con productos inmobiliarios al uso. “Creamos el 80% de la vivienda en fábrica y luego la transportamos a su ubicación definitiva para colocarla encima de un edificio ya construido”, explica Artés, que ve en esta fórmula una novedosa manera para “modular la ciudad” aprovechando edificabilidad en desuso.

Gerard Costa, Esade: “Hay casi 4 millones de personas que alquilan viviendas turísticas en España”

El alquiler vacacional ha llegado para quedarse. Gerard Costa, doctor en Management y profesor de marketing de Esade, asegura que “hay casi 4 millones de personas que ya alquilan viviendas turísticas en España, que suman 27,4 millones de pernoctaciones y que se gastan 2.685 millones de euros (un 32% en comercios de alrededor)”. El mercado de arrendamiento de pisos turísticos ha crecido exponencialmente en los últimos años “para adaptarse a lo que los ciudadanos exigen”, explica Costa.

El perfil del usuario es el de “una familia extranjera que pasa de media una semana de viaje, centrado en las grandes ciudades y la costa. Buscan, sobre todo, que esté bien ubicado y sentirse como en casa, con cocina”. Más allá del gasto en alojamiento –que de media se sitúa en 818 euros por grupo–, en comida, transporte, actividades el gasto asciende a unos 1.250 euros.

Pero los usuarios de viviendas vacacionales piden aún más cosas: mejorar la oferta para viajes cortos urbanos o servicios más exclusivos. “Esto quiere decir que los propietarios tienen una oportunidad de mejorar su oferta con, por ejemplo, un ‘Welcome Pack’, una lista de actividades o una guía de la zona donde está la vivienda”, apunta Costa, que critica que las normativas dificulten este tipo de prácticas.

Mikel Echavarren, CEO de Irea: A finales de año se dispararán las ventas de carteras de deuda inmobiliaria”

¿Qué empresas buscan los fondos de inversión para comprarlas? Que tengan proyectos residenciales en curso y con una buena cartera de suelo, aunque no hacen ascos a que tengan activos en rentas. De aquí a finales de año se dispararán las ventas de carteras de deuda y de carteras de activos adjudicados. 

Tras el boom inmobiliario hay un nuevo contexto económico y ¿quién necesita vender? Las empresas familiares sin sucesión; sociedades participadas por sociedades financieras y sociedades que han estado controladas por fondos de inversión a través de la deuda. ¿Quiénes invierten? Solo los fondos de inversión. Hay compradores, pero no de cualquier inmueble.

Francisco Pérez, Solvia: “no se está provocando una nueva burbuja inmobiliaria”

Francisco Pérez, director de Promoción y Desarrollo de Solvia, asegura que por el momento no se está produciendo una nueva burbuja inmobiliaria, a la vista de los datos de visados de obra nueva, que actualmente hay en el entorno de los 50.000 permisos. Aun así, hay ciudades e incluso distritos donde los precios sí están subiendo y donde hay una demanda acreditada.

El stock de viviendas tras la crisis es muy alto. Pero ya hay zonas donde el stock de obra nueva no supera el 2% del parque de viviendas. Es hora de empezar a ofrecer obra nueva en algunas zonas de Madrid, País Vasco o Sevilla.

Estamos haciendo pocas viviendas y además los precios no han recuperado los picos que se alcanzaron en pleno boom inmobiliario. La evolución de los precios del alquiler también está lejos de los máximos alcanzados en 2006, pese a que el arrendamiento en Madrid y Barcelona, sobre todo, sí está subiendo.

Vemos un mercado entorno a unas 100.000 viviendas al año nuevas. Lo que no se conoce es qué pasará con el comportamiento de las viviendas nuevas para extranjeros, que podría crecer hasta las 125.000 unidades. 

Marcos Mora, cofundador de Homy: “Las casas que rehabilitamos pasan de ser orugas a convertirse en mariposas”

La rehabilitación es una de las claves que marcará el futuro del mercado inmobiliario a corto plazo, sobre todo en las grandes capitales, como Barcelona, donde el suelo en zonas céntricas es muy escaso. Ahí es donde se mueve como pez en el agua Homy, una compañía que, según su cofundador Marcos Mora, coge “activos 'cansados', espacios grises y las transformamos y rehabilitamos en nuevas casas. Conseguimos darles una nueva vida y nuevo impulso”. 

Mora lo define con una bonita metáfora: “pasan de ser orugas a convertirse en mariposas”. Dan una nueva vida a pequeños espacios de 14m2, pero también a grandes superficies en centros comerciales. “Nuestros clientes van desde propietarios que buscan dar un cambio a su casa a inversores que prefieren meter su dinero en el inmobiliario a compradores que buscan una casa diferente”, asegura.

Ismael Clemente, presidente de Merlin Properties: el modelo de oficinas actual está cambiando

Las oficinas actuales están cambiando. Hay menos despachos, más zonas comunes y más pradera. Ismael Clemente, presidente de Merlin Properties, asegura que las compañías cuentan con menos m2 contratados de los que necesitaría en realidad porque la forma de trabajar ha cambiado: “hay más gente viajando o teletrabajando”.

Además, asegura que los inquilinos de las oficinas tratan de adaptar su espacio y equipararlo a la casa de los empleados, con el fin de que disfruten de estar en el trabajo. Además, se optimizan los consumos y se adaptan los espacios a los criterios de eficiencia energética. 

También ha hablado del ‘Brexit’, pues considera que crea oportunidades en otros mercados. “Se pueden deslocalizar 1-2 millones de m2 de los 5 millones m2 que hay de mercado de oficinas”. En su opinión, si esa deslocalización viniera a Madrid, la ciudad sumaría unos 100.000 m2 nuevos como mínimo. Y la reacción del sector sería que sufriría un shock con aumentos de precios, a lo que habría que sumar la llegada de nuevos empleados de alto nivel adquisitivo. 

Antonio Espasa, managing director y chief economist Europe de Santander: “La economía española está creciendo de forma sana”

“La economía española está mejor”. Así de contundente se ha mostrado Antonio Espasa, director y chief economist Europe de Santander, quien ha recordado que el PIB doméstico está consolidando un ritmo de crecimiento cercano al 3%.

Para Espasa, lo más importante para analizar la economía no está en los datos que se ven a primera vista, sino en la tendencia de fondo que dibujan. En su opinión, “la composición del crecimiento está siendo sano, tanto por el lado de la demanda interna como de la demanda exterior”. Además, y mientras el consumo está repuntando en línea con la economía, está creciendo el empleo y están aumentando las posibilidades que tienen los hogares de gastar más gracias a que la baja inflación no está restando poder adquisitivo a los salarios.  

Otro de los datos que avalan la mejora económica es el esfuerzo que está haciendo el sector privado por reducir su deuda. Gracias al proceso iniciado durante la crisis, su endeudamiento está en niveles de los años 90 y, además, se está viendo beneficiado por unos tipos de interés en mínimos históricos.

“El endeudamiento de las empresas está en niveles inferiores al 140% del PIB, por debajo de las empresas francesas, por ejemplo. Las empresas pagan ahora 15.000 millones de euros en intereses frente a los 68.000 millones que llegaron a pagar en 2008”, ha detallado. 

Sin embargo, no todo es color de rosa en términos económicos. La entidad financiera recuerda que uno de los grandes problemas es la elevadísima deuda pública, que ya supera el 100% del PIB, al que se suman riegos de todo tipo: algunos internos, como los políticos, y otros externos, como los efectos que acabará teniendo el Brexit o la ralentización de la economía de China. 

En países como EE.UU., Canadá, Francia o Alemania es habitual preparar los pisos y casas en venta antes de su salida al mercado a fin de que se puedan comercializar con más éxito. Al conjunto de técnicas que llevamos a cabo para la preparación del producto inmobiliario se le llama home staging, que se traduce como “puesta en escena de la casa”.

Aunque su denominación en inglés nos pueda llevar a pensar que es algo complejo, es una técnica publicitaria simple, que consiste en maximizar las cualidades de la vivienda, destacando la luz natural de las estancias y las posibilidades de los espacios, y minimizar sus “defectos”.

El objetivo es conseguir más visitas y contactos en tus anuncios en habitaclia. Si los posibles compradores quedan impactados positivamente en la visita real, se acelerará la venta o alquiler. Un inmueble que se anuncie con buenas fotografías y una intervención de home staging, logra muchos más visitas y contactos.

El home staging no implica reformas, si no pequeños retoques y/o reparaciones para hacer más atractiva la vivienda. Si hay que reformar, lo hará quién compre el piso.

Los consejos básicos de home staging que exponemos a continuación son de suma relevancia y utilidad tanto para recibir la visita de un posible comprador como para realizar una sesión fotográfica del inmueble. Algunos, te sonarán si has leído el post sobre fotografía inmobiliaria.

1.    Limpiar a fondo el inmueble.
2.    Si fuere necesario, pintarlo. El color ideal para las paredes es el blanco porque es el más luminoso y neutro.
3.    Ordenarlo, eliminando todo aquello que pueda molestar al paso.
4.    Retirar los objetos personales, como las fotografías, los juguetes y los objetos de aseo personal.
5.    Asegurarse que la casa esté ventilada y que huela bien. El olor a café, a galletas en el horno, a vainilla, pueden ayudar a que el comprador potencial conecte con la idea de hogar.
6.    En esta línea, también es importante el confort térmico. La casa debe de estar a la temperatura adecuada para la época del año en la que se enseña.
7.    En cuanto a la decoración, prescindir de tonos oscuros o tejidos estampados. Las cortinas, las colchas y el sofá deben estar vestidos con tejidos neutros y claros.

•    Qué debemos transmitir al posible comprador o inquilino

Nuestro objetivo es que el posible comprador o inquilino se imagine a sí mismo viviendo en aquella casa. Por lo tanto, deberemos eliminar todo rastro de la personalidad del morador actual. También es esencial causar una buena sensación durante la visita.

•    Qué debemos transmitir al propietario

Como profesional de la venta inmobiliaria, es muy importante explicarle que su vivienda es ahora un producto en el mercado y que debe ser publicitado como tal. Podemos proporcionarle una lista de acciones básicas que puede poner en práctica – tener las camas hechas, la cocina recogida, los juguetes de los niños recogidos,… – para que su vivienda guste más al posible comprador y logre venderla o alquilarla cuanto antes.

•    Inmuebles habitados

Si la casa está habitada, la intervención de home staging será más discreta. Algunas acciones mínimas y muy fáciles de realizar pueden mejorar muchísimo la imagen del inmueble.

Cuando vayamos a realizar una visita es fundamental comunicar al propietario las acciones básicas que debe llevar a cabo para que el posible comprador se lleve la mejor impresión: que las camas estén hechas, los platos lavados, la basura fuera de la casa, el espacio de la mascota limpio, los paños de la cocina y las toallas del baño limpios, los juguetes recogidos, etc.

•    Inmuebles no habitados: amueblados y no amueblados

Cuando el inmueble no está habitado, es mucho más fácil poner en práctica el home staging ya que no entran el conflicto las necesidades de la vida familiar del propietario y las exigencias de la venta. La mayoría de las situaciones en las que se ha practicado hasta ahora ha sido en inmuebles donde no vive nadie.

Que no esté habitado no significa que no esté amueblado. En este caso, se puede reutilizar el mobiliario en buen estado y prescindir del resto, colocando material decorativo nuevo, neutro y moderno.

Las casas vacías también son trabajadas con las técnicas de home staging. Se pueden amueblar con material efímero, es decir, con muebles de cartón, colchonetas y otros elementos decorativos. En este caso, el material no es lo importante, si no el volumen que ocupa, que proporciona una idea más real de cómo quedarán las estancias con muebles al uso, así como las sensaciones de hogar que genera al comprador potencial.

•   Presupuesto

¿Quién hace el desembolso de dinero para llevar a cabo una operación de home staging: el agente inmobiliario o el propietario? Es habitual que las inmobiliarias se ocupen de pagar los honorarios de los home staging profesionales. El motivo por el cual los profesionales aceptan correr con estos gastos es que, de esta manera, consiguen más fácilmente la gestión en exclusiva del producto. Una vez vendido el inmueble, podemos sumar los gastos de la intervención al pago de los honorarios y así acabar recuperando la inversión. El precio de una intervención de home staging puede costar cero euros, si está amueblado y sigues las recomendaciones dadas más arriba, o bien entre 500 y 6.000 €, dependiendo de la vivienda, del tipo de propuesta que se haga y el nivel de intervención al que se llegue.

•    El home staging

Algunas empresas inmobiliarias contratan a home stagers profesionales para trabajos puntuales y otras, ya han formado su propio departamento de home staging y ofrecen estos servicios a sus clientes. Aunque aún no hay formación oficial, hay cursos especializados. Algunas agencias inmobiliarias están optando por formar a sus vendedores en este ámbito. Desde 2013, existe también la Asociación Home Staging España.

Para que el trabajo de home staging sea efectivo, la vivienda debe de ser fotografiada de manera profesional. Al fin y al cabo, la fotografía es el cartel publicitario, lo primero que se ve, y debe de mostrar la verdadera esencia del hogar.

Unir home staging y fotografía profesional está dando grandes beneficios a los profesionales inmobiliarios que trabajan utilizando estas técnicas, que ya son habituales en este sector.

La consellera de Governació, Administracions Públiques i Habitatge, Meritxell Borràs, anunció ayer la creación de un índice de referencia de las rentas de alquiler en Catalunya para las próximas semanas. Mediante un decreto, el Govern también adoptará medidas para proteger a los consumidores ante alquileres superiores a este indicador. “Este índice permitirá modular los incrementos exagerados del alquiler que se puedan producir”, explicó la consellera.

El Govern pretende que esta medida modere los incrementos de los precios del alquiler que se están produciendo en Barcelona y el área metropolitana, y al mismo tiempo contribuya a mejorar la rehabilitación de las viviendas para ponerlos en alquiler.

Según Borrás, “es una iniciativa pionera en el Estado”, producto del estudio riguroso de medidas que ya se están desarrollando en otros países del mundo. “Se convertirá en una herramienta muy sólida para que los ayuntamientos y otras administraciones puedan trabajar”, añadió.

Estas acciones quieren fomentar un mayor equilibrio entre derechos y deberes de inquilinos y propietarios y ofrecerles más garantías de acceso a la información para establecer un precio adecuado a las características del piso. Asimismo, según Borrás comentó, se pretende que estas medidas no desincentiven a los propietarios a alquilar los pisos y eviten decantarse por la venta de la propiedad.

Borrás y su equipo, junto con la Cátedra de Vivienda de la Universidad Rovira y Virgili, trabajan en los criterios que deben servir de base para una futura legislación sobre los arrendamientos urbanos. El nuevo índice de referencia del alquiler es una de las acciones inmediatas que llevarán a la práctica.

Incentivos y beneficios fiscales

En cuanto al nuevo indicador del alquiler, si en un inmueble se fija una renta superior, deberá constar en la publicidad de alquiler y el contrato de arrendamiento, y condicionará el acceso a las ayudas del Plan de la Vivienda de Cataluña.

El Gobierno pedirá la implicación de los Ayuntamientos y del Estado para que a través del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto sobre la Renta (IRPF) o el Impuesto sobre Sociedades (IS), se pueda beneficiar o penalizar los alquileres que se encuentren por debajo o por encima de este indicador.

Este índice será de acceso libre a través de la página web para garantizar la máxima transparencia. El establecimiento de los precios del metro cuadrado se determinarán en base a las del registro de fianzas del Incasòl. En la determinación del índice se dará audiencia a los profesionales del sector, y las asociaciones e instituciones de propietarios y arrendatarios más representativas. Cada dos años se actualizarán los precios de referencia por m2 y cada cuatro, se revisarán los criterios de elaboración.

Esta es una medida urgente que el Govern aplica para equilibrar los precios del alquiler. En paralelo, el Gobierno utilizará las conclusiones y los criterios del grupo de trabajo para elaborar una Ley de arrendamientos urbanos que presentará en nueve meses, de las que habitaclia te informará en breve.

Si durante los últimos años el tipo de vivienda más demandada ha sido la de tres o más dormitorios, la previsión es que volverá a liderar el ranking la vivienda de dos o menos dormitorios, según un informe de la consultora Knight Frank. El motivo que esgrime es el aumento de hogares con menos miembros. 

La consultora inmobiliaria ha elaborado su informe anual Tendencias del mercado Residencial en España en el que señala que la tipología de vivienda más demandada sufrirá cambios: pasará de ser de tres o más dormitorios a dos o menos. Según Ernesto Tarazona, socio director de Residencial y Suelo de Knight Frank, “los datos macro apoyan este cambio de tendencia. Tenemos menos habitantes y sin embargo crece el número de hogares. Es decir, tenemos más hogares con menos miembros; en España, el 25% de los hogares son unipersonales y el 30% son de dos personas”. 

Otra de las conclusiones del informe es que Madrid, Málaga, Barcelona, País Vasco y Baleares serán las provincias con mayor proyección residencial en 2017. Y todos los segmentos (oferta, demanda, suelo e inversión) ya tocaron fondo a finales de 2013 y empezaron la senda de la recuperación en 2014. Según la consultora, esta recuperación ha sido muy leve durante 2014 y 2015 y afirma que “2016 ha sido cuando los principales indicadores muestran ya solidez en el crecimiento así como perspectivas de mejora. Nos encontramos ante un nuevo ciclo de expansión en el sector residencial”. 

Las viviendas iniciadas y terminadas se encuentran en niveles similares, compensándose, aunque son todavía bajos. Las licencias de obra nueva en España crecen un 7%, sin embargo cabe puntualizar que las provincias que lideran la recuperación como Madrid, Baleares y el País Vasco han visto una reducción de entre un 20% y un 35% en el número de licencias concedidas en el último año. 

Según Ernesto Tarazona, “en el caso de Madrid, los visados de obra nueva -paso previo para requerir la licencia- han aumentado hasta un 50% mientras que la concesión de licencias ha descendido. Esperamos que las licencias vuelvan a incrementarse acorde con esta tendencia y como consecuencia del número de viviendas iniciadas en los próximos años”.

El informe señala que las transacciones de vivienda en España mantienen una tendencia de crecimiento desde hace ya 4 años consecutivos. En este último año han aumentado un 28%. Cabe destacar que el 90% de las transacciones son de segunda mano y tan solo un 10% corresponden a producto nuevo.

En cuanto a los precios de la vivienda, España registró el cambio de tendencia en 2014 y desde entonces el precio medio de repercusión ha subido una media del 3%. La vivienda nueva mantiene su valor ante la falta de stock de estas características y alcanza los 1.750 €/m² mientras que la segunda mano se sitúa en el entorno de los 1.500 €/m².

Las provincias con el precio medio de repercusión más alto  (tanto en obra nueva como en segunda mano) son Guipúzcoa, Vizcaya y Madrid.

España mantiene un ritmo de absorción del stock  disponible similar en estos últimos tres años, a una media de 20.000 viviendas nuevas menos al año. Calculamos que del parque total de viviendas en España, un 2% es stock de vivienda nueva disponible (más de 25 millones de unidades). No obstante, de ese stock de vivienda nueva, existe un 30% aproximadamente que tiene difícil salida debido a su localización y condiciones. 

El resto, se está absorbiendo a un ritmo considerable que unido a la escasa producción que ha habido en los años de contracción, ha generado que toda la oferta nueva que sale al mercado se absorba por completo. De hecho, actualmente en España tan solo hay disponibles 11 unidades de vivienda nueva por cada 1.000 habitantes.

Perfil de comprador: el comprador extranjero sigue apostando por la vivienda española

Las transacciones de vivienda llevadas a cabo por compradores extranjeros mantienen su tendencia al alza, aumentando un 23% en 2016.

Por nacionalidad, el 64% de los compradores extranjeros son comunitarios (UE) y de ellos, el 20% son ingleses. Para Tarazona, “la campaña y la reciente victoria del Brexit, ha generado un clima de incertidumbre que hasta el momento ha supuesto una disminución del 9% intertrimestral en los compradores británicos. En los próximos trimestres podremos apreciar las verdaderas consecuencias en las transacciones”.

Las Comunidades Autónomas en las que se realizan más transacciones por parte de extranjeros son Canarias (41%), Baleares (38%), Comunidad Valenciana (35%) y Murcia (26%).

El suelo, un bien escaso y cada vez más rentable

Todos los datos anteriormente expuestos nos llevan a una misma conclusión: para producir vivienda lo esencial es el suelo. Y la materia prima es el suelo urbano. A nivel general en España, el suelo urbano ha experimentado crecimiento tanto en el número de transacciones como en el precio de repercusión.

Sin embargo, Madrid destaca como un caso excepcional donde el suelo urbano es realmente escaso y está altamente demandado por su rentabilidad. 

En el artículo Cómo reclamar los gastos de formalización de la hipoteca que te cobró indebidamente el banco, ya explicaba los fundamentos por lo que se puede proceder a reclamar determinados gastos sufridos como consecuencia de la constitución, novación o subrogación de una hipoteca, adjuntando formulario para proceder a dicha reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera.

A efectos de la interposición de una demanda judicial posterior, si dicha reclamación fuera desestimada o no contestada por el SAC en el plazo de dos meses, resultaría interesante proceder a reclamar en el mismo escrito todas las cláusulas abusivas que puedan aparecer en el contrato de préstamo hipotecario.

¿Dónde encontrar las cláusulas abusivas en un contrato de hipoteca?

La estructura típica de un contrato de préstamo hipotecario se divide en tres partes:

·         Cláusulas financieras.- Son aquellas que regulan la parte económica del préstamo: cantidad que se entrega por el prestamista al prestatario, plazo de devolución del importe prestado, períodos de pago o de amortización y sus intereses.

·         Cláusulas no financieras.- En ellas se regula la garantía de devolución del préstamo en caso de incumplimiento de pago, mediante la constitución de una obligación real (la hipoteca) sobre un inmueble (vivienda, local, garaje…).

·         Advertencias notariales.- Su contenido se encuentra actualmente regulado en la Orden EHA/2899/2011 de 28 de octubre sobre transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, y trata de las principales advertencias que debe de hacer el Notario en relación con la transparencia de las condiciones financieras o económicas en préstamos hipotecarios y sobre condiciones generales de la contratación (aquellas que no son negociadas individualmente).

Las cláusulas abusivas más conocidas ya fueron reflejadas en el artículo “Las 7 cláusulas abusivas más frecuentes en una hipoteca: efectos y consecuencias”, y a continuación se va a  explicar cómo localizarlas en el contrato de préstamo hipotecario.

Dentro de las cláusulas financieras, enumeradas en el contrato de préstamo desde la PRIMERA a la SEXTA BIS, se pueden encontrar las siguientes cláusulas, ya declaradas como abusivas, siendo la cláusula TERCERA, dedicada a los intereses que se deben pagar al banco por el dinero prestado, la que recoge la mayoría de ellas.

·         Cláusula suelo, o limitativa del tipo de interés variable pactado, se refleja en la TERCERA O TERCERA BIS.

Un ejemplo de texto de dicha cláusula podría ser:

“Con independencia del tipo de interés resultante por la aplicación de la variabilidad a que se refieren los puntos anteriores, las partes establecen los límites al tipo de interés aplicable, siendo el mínimo del 5% y el máximo del 12% nominal anual”.

·         Cláusula 365/360, o fórmula utilizada para el cálculo del interés de cada cuota hipotecaria y por la que se pagan 5 días de intereses de más a la entidad financiera. Con dicha fórmula, se calcula el interés diario usando el año comercial (de 360 días), pero para calcular el interés mensual, el resultado anterior se multiplica por los días reales que tiene el mes, dando un total de 365 días al año. La podremos encontrar en la cláusula TERCERA del contrato de préstamo hipotecario.

Como ejemplo de texto nos podemos encontrar el siguiente:

“Para el cómputo de intereses, se tomará en el denominador como base un año de trescientos sesenta días, calculándose sobre el número exacto de días naturales comprendidos en cada período de interés.

En cada período de interés los intereses a favor del Banco se devengarán diariamente y se liquidarán y pagarán de acuerdo con lo indicado en esta Estipulación………..”

O bien este otro:

“……El importe de los intereses se calculará de conformidad con lo expresado en la presente cláusula.

A tales efectos será de aplicación la siguiente fórmula matemática:

S X r (1 (1+r)^p

CUOTA = -----------------------------------------------

(1+r)^p  - 1

S= saldo existente al iniciarse cada período.

P= número de períodos de amortización pendientes

R= tipo de interés del período (tanto por uno)

R                                           365

R= ------------------------- X -----------------------”

100x N_PA                                             360

·         Cláusula de redondeo al alza, que determina, que el tipo de interés aplicable al consumidor, se redondeará siempre al alza para que dé como resultado puntos enteros (1), medios puntos (0,50) o cuartos de punto (0,25). Al igual que la anterior, la podremos encontrar en la TERCERA de las cláusulas del contrato de hipoteca.

Sirva como ejemplo el siguiente:

“…se aplicará en las revisiones el euribor publicado precedente más próximo al primer día del mes natural anterior a la fecha de la revisión del tipo de interés, con independencia del mes a que corresponda el porcentaje publicado por dicho boletín…..Este tipo de referencia se considerará siempre como interés nominal a los efectos del contrato, para el período de interés de que se trate en cada caso. Dicho interés nominal de referencia más la adición del margen constante antes pactado, se redondeará al alza al múltiplo más cercano, por exceso, al cuarto de punto”.

·         Intereses de demora.  Se recogen en la cláusula SEXTA, y resultarán abusivos si están 2 puntos por encima del interés remuneratorio o interés ordinario (tipo de referencia –euribor, por ejemplo- más diferencial pactado).

En la actualidad, y tras las reformas hipotecarias, el interés de demora que se pacte en los préstamos hipotecarios, no puede superar tres veces el interés legal del dinero.

·         Cláusula de vencimiento anticipado, o aquélla que permite a la Entidad de Crédito declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado, y reclamar anticipadamente el importe de todo lo adeudado cuando se dan determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas u otras distintas.

Tanto el TJUE como el Tribunal Supremo han admitido la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado, pero siempre y cuando, se trate de un incumplimiento grave, por parte del consumidor.

Actualmente, para aplicar esta cláusula, es necesario el impago de al menos tres cuotas, o un número de cuotas equivalente a tres mensualidades.

La cláusula SEXTA BIS del contrato de préstamo recoge su contenido íntegramente.

Dentro de las cláusulas no financieras, reguladas a partir de la SÉPTIMA del contrato de préstamo, encontraremos:

·         Renuncia a notificación al deudor en caso de cesión del préstamo. Es la que permite, sin conocimiento del deudor hipotecario, ceder el préstamo a un tercero y, por tanto, titulizarlo. Declarada esta cláusula como abusiva por el Tribunal Supremo en Diciembre de 2009, sigue constando en los préstamos que se firman actualmente. Su texto puede ser el siguiente, ú otro similar:

“La Entidad acreedora se reserva la facultad de transferir a cualquier otra persona o entidad, todos los derechos, acciones y obligaciones dimanantes de este contrato, sin necesidad de tener que notificar la cesión o transferencia al deudor, quien renuncia al derecho que al efecto le concede el  art. 149 de la Ley Hipotecaria”.

Podremos encontrarla entre las cláusulas finales, habitualmente la DÉCIMOSEGUNDA O DÉCIMOTERCERA.