En el artículo Cómo reclamar los gastos de formalización de la hipoteca que te cobró indebidamente el banco, ya explicaba los fundamentos por lo que se puede proceder a reclamar determinados gastos sufridos como consecuencia de la constitución, novación o subrogación de una hipoteca, adjuntando formulario para proceder a dicha reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente de la entidad financiera.

A efectos de la interposición de una demanda judicial posterior, si dicha reclamación fuera desestimada o no contestada por el SAC en el plazo de dos meses, resultaría interesante proceder a reclamar en el mismo escrito todas las cláusulas abusivas que puedan aparecer en el contrato de préstamo hipotecario.

¿Dónde encontrar las cláusulas abusivas en un contrato de hipoteca?

La estructura típica de un contrato de préstamo hipotecario se divide en tres partes:

·         Cláusulas financieras.- Son aquellas que regulan la parte económica del préstamo: cantidad que se entrega por el prestamista al prestatario, plazo de devolución del importe prestado, períodos de pago o de amortización y sus intereses.

·         Cláusulas no financieras.- En ellas se regula la garantía de devolución del préstamo en caso de incumplimiento de pago, mediante la constitución de una obligación real (la hipoteca) sobre un inmueble (vivienda, local, garaje…).

·         Advertencias notariales.- Su contenido se encuentra actualmente regulado en la Orden EHA/2899/2011 de 28 de octubre sobre transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, y trata de las principales advertencias que debe de hacer el Notario en relación con la transparencia de las condiciones financieras o económicas en préstamos hipotecarios y sobre condiciones generales de la contratación (aquellas que no son negociadas individualmente).

Las cláusulas abusivas más conocidas ya fueron reflejadas en el artículo “Las 7 cláusulas abusivas más frecuentes en una hipoteca: efectos y consecuencias”, y a continuación se va a  explicar cómo localizarlas en el contrato de préstamo hipotecario.

Dentro de las cláusulas financieras, enumeradas en el contrato de préstamo desde la PRIMERA a la SEXTA BIS, se pueden encontrar las siguientes cláusulas, ya declaradas como abusivas, siendo la cláusula TERCERA, dedicada a los intereses que se deben pagar al banco por el dinero prestado, la que recoge la mayoría de ellas.

·         Cláusula suelo, o limitativa del tipo de interés variable pactado, se refleja en la TERCERA O TERCERA BIS.

Un ejemplo de texto de dicha cláusula podría ser:

“Con independencia del tipo de interés resultante por la aplicación de la variabilidad a que se refieren los puntos anteriores, las partes establecen los límites al tipo de interés aplicable, siendo el mínimo del 5% y el máximo del 12% nominal anual”.

·         Cláusula 365/360, o fórmula utilizada para el cálculo del interés de cada cuota hipotecaria y por la que se pagan 5 días de intereses de más a la entidad financiera. Con dicha fórmula, se calcula el interés diario usando el año comercial (de 360 días), pero para calcular el interés mensual, el resultado anterior se multiplica por los días reales que tiene el mes, dando un total de 365 días al año. La podremos encontrar en la cláusula TERCERA del contrato de préstamo hipotecario.

Como ejemplo de texto nos podemos encontrar el siguiente:

“Para el cómputo de intereses, se tomará en el denominador como base un año de trescientos sesenta días, calculándose sobre el número exacto de días naturales comprendidos en cada período de interés.

En cada período de interés los intereses a favor del Banco se devengarán diariamente y se liquidarán y pagarán de acuerdo con lo indicado en esta Estipulación………..”

O bien este otro:

“……El importe de los intereses se calculará de conformidad con lo expresado en la presente cláusula.

A tales efectos será de aplicación la siguiente fórmula matemática:

S X r (1 (1+r)^p

CUOTA = -----------------------------------------------

(1+r)^p  - 1

S= saldo existente al iniciarse cada período.

P= número de períodos de amortización pendientes

R= tipo de interés del período (tanto por uno)

R                                           365

R= ------------------------- X -----------------------”

100x N_PA                                             360

·         Cláusula de redondeo al alza, que determina, que el tipo de interés aplicable al consumidor, se redondeará siempre al alza para que dé como resultado puntos enteros (1), medios puntos (0,50) o cuartos de punto (0,25). Al igual que la anterior, la podremos encontrar en la TERCERA de las cláusulas del contrato de hipoteca.

Sirva como ejemplo el siguiente:

“…se aplicará en las revisiones el euribor publicado precedente más próximo al primer día del mes natural anterior a la fecha de la revisión del tipo de interés, con independencia del mes a que corresponda el porcentaje publicado por dicho boletín…..Este tipo de referencia se considerará siempre como interés nominal a los efectos del contrato, para el período de interés de que se trate en cada caso. Dicho interés nominal de referencia más la adición del margen constante antes pactado, se redondeará al alza al múltiplo más cercano, por exceso, al cuarto de punto”.

·         Intereses de demora.  Se recogen en la cláusula SEXTA, y resultarán abusivos si están 2 puntos por encima del interés remuneratorio o interés ordinario (tipo de referencia –euribor, por ejemplo- más diferencial pactado).

En la actualidad, y tras las reformas hipotecarias, el interés de demora que se pacte en los préstamos hipotecarios, no puede superar tres veces el interés legal del dinero.

·         Cláusula de vencimiento anticipado, o aquélla que permite a la Entidad de Crédito declarar vencido el préstamo antes del plazo pactado, y reclamar anticipadamente el importe de todo lo adeudado cuando se dan determinadas circunstancias, como el impago de alguna de las cuotas u otras distintas.

Tanto el TJUE como el Tribunal Supremo han admitido la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado, pero siempre y cuando, se trate de un incumplimiento grave, por parte del consumidor.

Actualmente, para aplicar esta cláusula, es necesario el impago de al menos tres cuotas, o un número de cuotas equivalente a tres mensualidades.

La cláusula SEXTA BIS del contrato de préstamo recoge su contenido íntegramente.

Dentro de las cláusulas no financieras, reguladas a partir de la SÉPTIMA del contrato de préstamo, encontraremos:

·         Renuncia a notificación al deudor en caso de cesión del préstamo. Es la que permite, sin conocimiento del deudor hipotecario, ceder el préstamo a un tercero y, por tanto, titulizarlo. Declarada esta cláusula como abusiva por el Tribunal Supremo en Diciembre de 2009, sigue constando en los préstamos que se firman actualmente. Su texto puede ser el siguiente, ú otro similar:

“La Entidad acreedora se reserva la facultad de transferir a cualquier otra persona o entidad, todos los derechos, acciones y obligaciones dimanantes de este contrato, sin necesidad de tener que notificar la cesión o transferencia al deudor, quien renuncia al derecho que al efecto le concede el  art. 149 de la Ley Hipotecaria”.

Podremos encontrarla entre las cláusulas finales, habitualmente la DÉCIMOSEGUNDA O DÉCIMOTERCERA.