La Gran Crisis facilitó la introducción del modelo norteamericano basado en la representación del vendedor mediante un mandato en exclusiva, sustituyendo al modelo clásico de intermediación o arbitraje entre vendedores y compradores. Muchas empresas en España, y en concreto las Franquicias americanas implantadas en nuestro país desde mediados de los años 90, ya trabajaban con mandatos en exclusiva, pero eran una minoría que en absoluto definían el modelo de negocio predominante. La exclusiva de vendedor trajo consigo el concepto, de una forma lógica y natural, de que es el propietario el que paga íntegramente nuestros honorarios, ya que se trabaja en defensa de sus intereses frente al comprador. De este planteamiento inicial se derivan otros rasgos comunes al modelo Realtor, como son la cooperación entre Agencias a través de agrupaciones tipo MLS (trabajar solo con tus exclusivas limita sustancialmente el número de propiedades que puedes ofrecer, empobrece  por tanto la oferta de tu “tienda inmobiliaria” y limita sustancialmente las oportunidades de cerrar operaciones) o la exclusiva del comprador a través de la figura del Personal Shopper inmobiliario, una derivada lógica de una situación en la que el comprador se queda sin representación alguna frente al Agente del vendedor.

 

El cambio de tendencia del mercado, y la presión que este cambio ejerce en la cooperación entre Agencias a través de las MLS,  está haciendo que antiguas prácticas y conceptos que parecían desaparecidos para siempre estén volviendo con cierta fuerza. Y uno de ellos, ante el empoderamiento (qué anglicismo tan feo y tan expresivo al mismo tiempo) de los vendedores en un mercado que se  ha dado la vuelta en poco tiempo, es el regreso al cobro a las dos partes. No se trata de ofrecer al comprador el servicio de Personal Shopper, que justificaría plenamente un cobro de honorarios, sino la vieja mala práctica de esperar a que el comprador se haya ilusionado con su compra para pegarle el sartenazo de una comisión sobrevenida como deus ex machina, aunque la cosa tenga poco de deus y menos de ex machina. Esta forma de cobro de honorarios es perfectamente legítima si se hace de forma transparente para todas las partes, aunque personalmente no me guste ese modelo de trabajo. El problema es que muchas Agencias lo suelen hacer de forma vergonzante, sin conocimiento previo de las partes, esperando hasta el momento en que el comprador se encuentre ilusionados con la compra para darle el sartenazo.

 

Personalmente no me considero un Taliban de casi ningún principio comercial, y entiendo que las circunstancias cambiantes pueden exigir también un cambio de estrategia en el cobro de honorarios y hasta en el modelo de negocio. De hecho, entiendo y defiendo que muchos profesionales estén utilizando la valoración económica por items separados de los diferentes los servicios que ofrecen, como una forma de competir con las inmobiliarias online que basan su propuesta en un precio fijo por un paquete cerrado o en un fuerte descuento, sea este real o supuesto.

 

Pero tampoco soy como Groucho Marx (“estos son mis principios; y si no le gustan, tengo otros”) y creo que merece la pena repensar las ventajas de cobrar exclusivamente al vendedor. Y para ello, nada mejor que recordar las razones por las que es una mala idea cobrar el comprador. Y me han salido 13, tal vez influido por el estreno en Netflix de la segunda temporada de la espléndida serie “Por 13 razones”, y que recomiendo encarecidamente ver a mis lectores , sobre todo si tienen hijos adolescentes.

Los millennials tienen la llave del futuro del sector inmobiliario. Esta generación, nacida entre 1980 y 1997 y conocida también como Generación Y, inicia una década de nivel de gasto con unos criterios de consumo nunca vistos. Por eso, es importante conocer cuáles son sus prioridades, cómo y dónde se informan y qué pueden hacer los profesionales del sector para captar su atención. 

De acuerdo con el Consumer Trend Report publicado por el portal Zillow Group, la generación del milenio conforma el 42% de todos los compradores en la actualidad. Más de la mitad de los compradores primerizos 56% son millennials. Algunas agencias inmobiliarias se preparan y tienen todo su marketing orientado a estos nuevos clientes.

Conseguir una hipoteca sin apenas requisitos, ni documentación. Éste es el sueño de miles de personas y el mensaje que intentan transmitir las denominadas hipotecas exprés, urgentes o de capital privado. Un mensaje que, sin embargo, suele crear confusión y falsas expectativas entre los usuarios.

Lo primero que se debe tener en cuenta es que este tipo de préstamos no sirve para comprar una vivienda, sino que solo pueden solicitarlo quienes ya sean propietarios y tengan su inmueble pagado en su totalidad o con una carga mínima. Y es que la vivienda será la garantía del dinero para el acreedor.

 

El mercado del lujo en España creció un 9,7 % en sus ventas con una media de ingresos cercanos a los 600 millones de euros, un resultado solo superado por Francia (con un 14,9% de crecimiento). Según datos de la inmobiliaria Atipika, la ciudad de Barcelona es la preferida para clientes de alta gama, con un 32% del mercado español, por delante de Marbella (26%) Madrid (17%) o Baleares (15%). Paseo de Gracia es la calle más atractiva para estos clientes con precios entre 6.000-10.800€/m2.

 

La avenida más destaca por el lujo y la elegancia en Barcelona es Paseo de Gracia. El prestigio señorial de esta calle conduce a las marcas y hoteles de alto standing a instalarse en sus edificios regios. Los precios de los pisos en el paseo oscilan entre los 9.000-13.000€/m2, estando muy por encima de otras famosas avenidas de Barcelona como Rambla Catalunya que está entre 6.000-10.800€/m2.

 

Es aquí donde se reúnen grandes marcas, la calle de Barcelona que alberga más tiendas de lujo, concentrando gran parte de las ventas de dicho sector en España. Un gran escaparate nacional e internacional que conecta Plaça Catalunya y la Vila de Gràcia. Fue el eje determinante del proyecto de Ildefons Cerdà para llevar a cabo el famoso Eixample barcelonés. Su diseño está inspirado en los bulevares franceses (incluso comparte similitudes con a la Avenue des Champs-Élysées).

 

El Paseo de Gracia cuenta con ostentosos edificios, las casas que construyeron la incipiente clase social de finales del siglo XIX, la burguesía: casa Milà, casa Amatller, casa Lleó i Morera... A lo largo y ancho del mundo encontramos calles tan singulares como Paseo de Gracia. Estas son las más destacables:

Casi todas las transacciones están gravadas y es difícil escapar del control del fisco. Sin embargo, en ocasiones hay contribuyentes que están exentos de pagar impuestos. En el caso de la venta de una vivienda, las ganancias patrimoniales obtenidas pueden estar exentas cuando el dinero se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual o en su rehabilitación. Eso sí, casi nadie hoy por hoy está libre del pago de la plusvalía municipal, salvo si vendiste en pérdidas.

 

En concreto, cuando una persona vende su vivienda habitual, esa ganancia no tendrá que declararla en el IRPF si ha reinvertido el importe obtenido en la compra de otra casa habitual o en la rehabilitación de la casa que va a ser su hogar. De este modo, se ahorran los impuestos que van del 19% al 23% de la ganancia obtenida. 

 

Las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante).

 

En caso de que el contribuyente haya firmado una hipoteca para comprar una nueva casa, entonces se considerará como importe total obtenido en la transmisión el valor de la venta menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

 

Otro grupo de contribuyentes exento de tributar en el IRPF por la venta de su vivienda son los mayores de 65 años. Si vendieron un inmueble el año pasado, podrán acogerse a algunos beneficios fiscales en función del tipo de inmueble y del porcentaje de propiedad que tuvieran. Si la vivienda es habitual la exención es del 100% y si la titularidad es compartida, la exención sólo será aplicable al propietario mayor de 65 años respecto a la parte de casa que le pertenezca.

 

Si la vivienda vendida no es la habitual, los jubilados podrán no pagar impuestos por la ganancia obtenida si se reinvierte en una renta vitalicia. La cantidad máxima que podrá destinarse a la renta vitalicia es de 240.000 euros.

 

Otro colectivo que está exento de pagar IRPF es el de personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es el tributo por excelencia de los ayuntamientos. Este año un total de 1.296 municipios han revisado al alza el valor catastral de los inmuebles. Sin embargo, los expertos alertan de que el valor catastral suele estar hinchado y poco tiene que ver con el valor de mercado. Aunque la revisión se haya hecho hace años y en su día no fuera recurrida por los contribuyentes, existe una vía para modificar dicho valor y recuperar el IBI pagado en exceso, según explica el despacho de abogados Ático Jurídico.

El IBI es un impuesto municipal que grava todos los bienes inmuebles. Su cuantía proviene de una referencia oficial catastral, según su superficie, la antigüedad y la ubicación del inmueble. A este valor catastral se le aplica un coeficiente, y así se obtiene una base liquidable a la que se añade un tipo impositivo que varía según el ayuntamiento. Y esto da como resultado la cuota a pagar por IBI.

La revisión catastral comienza siempre con la aprobación de una Ponencia de Valores. “Seguidamente, se hace llegar a los contribuyentes la notificación individualizada de los valores catastrales. Es en este documento donde el contribuyente puede ver cómo afecta la revisión catastral al inmueble de su propiedad, y comprobar cuánto subirá su recibo de IBI en los próximos años”, señala. Es frecuente que dicho aumento del recibo de IBI se haga de forma progresiva en los diez años siguientes. Pocos contribuyentes recurren esta notificación individualizada, y lo cierto es que, de acuerdo con la más reciente tendencia jurisprudencial, es el último momento que tienen para hacerlo. “La mayoría de Juzgados y Tribunales no permiten la impugnación de los valores catastrales, con motivo del recurso que se presente contra impuestos tales como el IBI o la plusvalía municipal”.

Hasta ahora los dueños de las viviendas destinadas al alquiler vacacional disfrutaban de la reducción del 60% por el alquiler en el IRPF. Sin embargo, Hacienda y el Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) han resuelto que este beneficio fiscal no se aplica a los alquileres de temporada, solo a los alquileres tradicionales por no ser la vivienda habitual de los inquilinos.   

 

Mazazo para los propietarios que tienen pisos turísticos. El pasado 8 de marzo el TEAC dictó una resolución en contra de que los propietarios de alquileres de temporada se beneficien de la reducción del 60% en el IRPF. Y unifica criterios, con lo que vincula a toda la Administración Tributaria.

 

Detrás de esta resolución del TEAC se encuentra el Tribunal Económico Administrativo de Andalucía, que estimó en su momento la reclamación de un contribuyente propietario de un piso turístico, al entender que la Ley del IRPF en su artículo 23, que regula la reducción, se refiere únicamente a los alquileres de bienes inmuebles destinados a vivienda, con lo que no distingue si debe ser habitual o no.

 

En Madrid cada vez hay menos casas a la venta. El mercado de segunda mano se está drenando y apenas se construye vivienda nueva desde hace 8 años. La decisión de paralizar la concesión de licencias de obra nueva del Ejecutivo de Manuela Carmena recuerda la última vez que Madrid se ‘secó’ de casas, a comienzos de los años 80. Como entonces, Carmena y su equipo está convencido de que la capital no crecerá más y no es necesario construir más viviendas.

Como entonces, corremos el riesgo de que Madrid se vacíe en beneficio de los municipios cercanos. Está disparándose el valor del suelo finalista existente en la capital y el precio de las casas está (y estará) en subida, lo que forzará la diáspora de miles de personas a los municipios limítrofes. La parálisis urbanística del sureste de Madrid se ha convertido en un ‘déjà vu’: esto ya lo vivimos.