El Tribunal Supremo ha dado en esta ocasión la razón a un banco en un caso de cláusulas suelo. Avala la validez de los contratos entre el banco y el cliente afectado por las 'suelo' de reducir dicha cláusula a cambio de no ir a juicio siempre que haya habido transparencia. En concreto, el cliente renunció a las acciones judiciales a cambio de que Ibercaja rebajara la cláusula suelo del 5% al 2,25%. 

En concreto, el Pleno de la Sala Primera del Tribunal ha estimado el recurso de casación interpuesto por Ibercaja frente a la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza que había declarado la nulidad de la cláusula suelo y su posterior novación mediante contrato privado.

Las viviendas prefabricadas y modulares se están haciendo un hueco en el mercado. Sus rápidos tiempos de construcción, su menor precio frente a las casas tradicionales y su variedad de diseños se han convertido en su principal atractivo para los compradores.

Sin embargo, son muchas las dudas que pueden asaltar a un potencial propietario: ¿puedo pedir una hipoteca para financiar la adquisición de una vivienda de este tipo o hay otras alternativas? ¿Qué documentación necesito para que un banco me preste dinero? ¿Y en qué condiciones lo hará? Repasamos de la mano de idealista/hipotecas la respuesta a todas estas dudas:

La descripción de la propiedad es el paso definitivo para convencer al potencial comprador para realizar una oferta por tu casa o al potencial inquilino para marcar tu número e interesarse por el alquiler que ofreces.

Las fotografías y el video importan mucho, muchísmo, pero la descripción de un inmueble es imprescindible para darle fuerza al contenido visual. Estos tres elementos se complementan y unidos causan un efecto mayor.

Desde idealista/tools han creado una guía de consejos para enamorar a potenciales compradores o inquilinos de un inmueble. Antes de empezar con las recomendaciones, es necesario tener en cuenta que la decisión de decantarse por una casa tiene un gran componente sentimental, algo que debe quedar patente en la descripción.

 

La Gran Crisis facilitó la introducción del modelo norteamericano basado en la representación del vendedor mediante un mandato en exclusiva, sustituyendo al modelo clásico de intermediación o arbitraje entre vendedores y compradores. Muchas empresas en España, y en concreto las Franquicias americanas implantadas en nuestro país desde mediados de los años 90, ya trabajaban con mandatos en exclusiva, pero eran una minoría que en absoluto definían el modelo de negocio predominante. La exclusiva de vendedor trajo consigo el concepto, de una forma lógica y natural, de que es el propietario el que paga íntegramente nuestros honorarios, ya que se trabaja en defensa de sus intereses frente al comprador. De este planteamiento inicial se derivan otros rasgos comunes al modelo Realtor, como son la cooperación entre Agencias a través de agrupaciones tipo MLS (trabajar solo con tus exclusivas limita sustancialmente el número de propiedades que puedes ofrecer, empobrece  por tanto la oferta de tu “tienda inmobiliaria” y limita sustancialmente las oportunidades de cerrar operaciones) o la exclusiva del comprador a través de la figura del Personal Shopper inmobiliario, una derivada lógica de una situación en la que el comprador se queda sin representación alguna frente al Agente del vendedor.

 

El cambio de tendencia del mercado, y la presión que este cambio ejerce en la cooperación entre Agencias a través de las MLS,  está haciendo que antiguas prácticas y conceptos que parecían desaparecidos para siempre estén volviendo con cierta fuerza. Y uno de ellos, ante el empoderamiento (qué anglicismo tan feo y tan expresivo al mismo tiempo) de los vendedores en un mercado que se  ha dado la vuelta en poco tiempo, es el regreso al cobro a las dos partes. No se trata de ofrecer al comprador el servicio de Personal Shopper, que justificaría plenamente un cobro de honorarios, sino la vieja mala práctica de esperar a que el comprador se haya ilusionado con su compra para pegarle el sartenazo de una comisión sobrevenida como deus ex machina, aunque la cosa tenga poco de deus y menos de ex machina. Esta forma de cobro de honorarios es perfectamente legítima si se hace de forma transparente para todas las partes, aunque personalmente no me guste ese modelo de trabajo. El problema es que muchas Agencias lo suelen hacer de forma vergonzante, sin conocimiento previo de las partes, esperando hasta el momento en que el comprador se encuentre ilusionados con la compra para darle el sartenazo.

 

Personalmente no me considero un Taliban de casi ningún principio comercial, y entiendo que las circunstancias cambiantes pueden exigir también un cambio de estrategia en el cobro de honorarios y hasta en el modelo de negocio. De hecho, entiendo y defiendo que muchos profesionales estén utilizando la valoración económica por items separados de los diferentes los servicios que ofrecen, como una forma de competir con las inmobiliarias online que basan su propuesta en un precio fijo por un paquete cerrado o en un fuerte descuento, sea este real o supuesto.

 

Pero tampoco soy como Groucho Marx (“estos son mis principios; y si no le gustan, tengo otros”) y creo que merece la pena repensar las ventajas de cobrar exclusivamente al vendedor. Y para ello, nada mejor que recordar las razones por las que es una mala idea cobrar el comprador. Y me han salido 13, tal vez influido por el estreno en Netflix de la segunda temporada de la espléndida serie “Por 13 razones”, y que recomiendo encarecidamente ver a mis lectores , sobre todo si tienen hijos adolescentes.

Los millennials tienen la llave del futuro del sector inmobiliario. Esta generación, nacida entre 1980 y 1997 y conocida también como Generación Y, inicia una década de nivel de gasto con unos criterios de consumo nunca vistos. Por eso, es importante conocer cuáles son sus prioridades, cómo y dónde se informan y qué pueden hacer los profesionales del sector para captar su atención. 

De acuerdo con el Consumer Trend Report publicado por el portal Zillow Group, la generación del milenio conforma el 42% de todos los compradores en la actualidad. Más de la mitad de los compradores primerizos 56% son millennials. Algunas agencias inmobiliarias se preparan y tienen todo su marketing orientado a estos nuevos clientes.

Conseguir una hipoteca sin apenas requisitos, ni documentación. Éste es el sueño de miles de personas y el mensaje que intentan transmitir las denominadas hipotecas exprés, urgentes o de capital privado. Un mensaje que, sin embargo, suele crear confusión y falsas expectativas entre los usuarios.

Lo primero que se debe tener en cuenta es que este tipo de préstamos no sirve para comprar una vivienda, sino que solo pueden solicitarlo quienes ya sean propietarios y tengan su inmueble pagado en su totalidad o con una carga mínima. Y es que la vivienda será la garantía del dinero para el acreedor.

 

El mercado del lujo en España creció un 9,7 % en sus ventas con una media de ingresos cercanos a los 600 millones de euros, un resultado solo superado por Francia (con un 14,9% de crecimiento). Según datos de la inmobiliaria Atipika, la ciudad de Barcelona es la preferida para clientes de alta gama, con un 32% del mercado español, por delante de Marbella (26%) Madrid (17%) o Baleares (15%). Paseo de Gracia es la calle más atractiva para estos clientes con precios entre 6.000-10.800€/m2.

 

La avenida más destaca por el lujo y la elegancia en Barcelona es Paseo de Gracia. El prestigio señorial de esta calle conduce a las marcas y hoteles de alto standing a instalarse en sus edificios regios. Los precios de los pisos en el paseo oscilan entre los 9.000-13.000€/m2, estando muy por encima de otras famosas avenidas de Barcelona como Rambla Catalunya que está entre 6.000-10.800€/m2.

 

Es aquí donde se reúnen grandes marcas, la calle de Barcelona que alberga más tiendas de lujo, concentrando gran parte de las ventas de dicho sector en España. Un gran escaparate nacional e internacional que conecta Plaça Catalunya y la Vila de Gràcia. Fue el eje determinante del proyecto de Ildefons Cerdà para llevar a cabo el famoso Eixample barcelonés. Su diseño está inspirado en los bulevares franceses (incluso comparte similitudes con a la Avenue des Champs-Élysées).

 

El Paseo de Gracia cuenta con ostentosos edificios, las casas que construyeron la incipiente clase social de finales del siglo XIX, la burguesía: casa Milà, casa Amatller, casa Lleó i Morera... A lo largo y ancho del mundo encontramos calles tan singulares como Paseo de Gracia. Estas son las más destacables:

Casi todas las transacciones están gravadas y es difícil escapar del control del fisco. Sin embargo, en ocasiones hay contribuyentes que están exentos de pagar impuestos. En el caso de la venta de una vivienda, las ganancias patrimoniales obtenidas pueden estar exentas cuando el dinero se reinvierta en la compra de otra vivienda habitual o en su rehabilitación. Eso sí, casi nadie hoy por hoy está libre del pago de la plusvalía municipal, salvo si vendiste en pérdidas.

 

En concreto, cuando una persona vende su vivienda habitual, esa ganancia no tendrá que declararla en el IRPF si ha reinvertido el importe obtenido en la compra de otra casa habitual o en la rehabilitación de la casa que va a ser su hogar. De este modo, se ahorran los impuestos que van del 19% al 23% de la ganancia obtenida. 

 

Las ganancias conseguidas deben integrarse en la base imponible del ahorro y tributarán al tipo fijo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% (de 6.000 a 50.000 euros) y del 23% (de 50.000 euros en adelante).

 

En caso de que el contribuyente haya firmado una hipoteca para comprar una nueva casa, entonces se considerará como importe total obtenido en la transmisión el valor de la venta menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

 

Otro grupo de contribuyentes exento de tributar en el IRPF por la venta de su vivienda son los mayores de 65 años. Si vendieron un inmueble el año pasado, podrán acogerse a algunos beneficios fiscales en función del tipo de inmueble y del porcentaje de propiedad que tuvieran. Si la vivienda es habitual la exención es del 100% y si la titularidad es compartida, la exención sólo será aplicable al propietario mayor de 65 años respecto a la parte de casa que le pertenezca.

 

Si la vivienda vendida no es la habitual, los jubilados podrán no pagar impuestos por la ganancia obtenida si se reinvierte en una renta vitalicia. La cantidad máxima que podrá destinarse a la renta vitalicia es de 240.000 euros.

 

Otro colectivo que está exento de pagar IRPF es el de personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.