Qué pasa si quieres comprar una vivienda de obra nueva?

 

El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) establece un plazo de dos años para acabar las obras y adquirir la nueva propiedad. Es decir, dos años después de la transmisión de la casa o dos años antes de dicha venta. En este último caso, para que la venta se encuentre exenta de tributación habría que solicitar una hipoteca sobre la vivienda y posteriormente cancelar la misma tras la venta de la vivienda antigua sin que se supere el plazo establecido de dos años.  

 

Las tretas de Hacienda para obligar a pagar IRPF

El despacho de abogados Ático Jurídico señala que Hacienda suele analizar con lupa a los contribuyentes que se han aplicado la exención por reinversión, por lo que conviene estar muy atentos a los distintos problemas que pueden plantearse a la hora de disfrutar de la exención:

 

1. Olvidar mencionar en la declaración que se ha reinvertido el importe obtenido en la venta de la vivienda: En este caso Hacienda considera que la exención por reinversión es una opción tributaria. Por tanto, si al declarar la ganancia obtenida no se menciona que el importe se ha reinvertido, Hacienda considerará que el contribuyente ha optado por no aplicar la exención. Y dicha opción ya no podrá modificarse una vez finalice el plazo de declaración del impuesto (2 de julio para el IRPF de 2017). Lo peor es que algunos Tribunales de Justicia siguen este criterio de Hacienda.

 

2. No reinvertir exactamente el importe obtenido en la venta: Como la Ley exige que la reinversión debe ser del importe obtenido en la venta, Hacienda consideraba que si esto no había sido así (por ejemplo si se compraba una nueva vivienda antes de vender la anterior), no procedía la exención. Se trata de un criterio no obstante, declarado ilegal por el propio TEAC, en resolución dictada en 2014.

 

3. ¿Hasta cuándo Hacienda puede comprobar?: Considera por último Hacienda, que el plazo de prescripción en estos casos, se cuenta desde que hayan pasado 2 años desde la venta de la anterior vivienda habitual (plazo máximo para reinvertir). Y ello, aunque el contribuyente no agote dicho plazo y haya comprado la nueva vivienda mucho antes. Frente a este criterio existen pronunciamientos judiciales, por ejemplo del TSJ de Madrid, que consideran que el plazo de prescripción se inicia cuando el contribuyente, una vez vendida la anterior vivienda, compra una nueva. 

 

Qué pasa si he vendido la casa a pérdidas

Si se ha perdido dinero con la venta de una casa, no se debe tributar por este rendimiento negativo, pero sí que hay que incluirlo en la declaración del IRPF. Además, las pérdidas pueden compensarse con las ganancias patrimoniales obtenidas en el ejercicio, gracias a fondos, acciones u otros inmuebles. El resultado es una rebaja en la factura fiscal.

 

Pero si aun así el resultado es negativo, entonces se compensará con el saldo positivo de los rendimientos del capital mobiliario incluidos en la base imponible del ahorro del propio ejercicio, con el límite del 20% de dicho saldo.

 

Si tras esta compensación queda aún saldo negativo, se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden que hemos indicado.

 

Aún queda por pagar la plusvalía municipal

Toda persona que venda con ganancias tendrá que pagar este impuesto municipal, salvo que venda con pérdidas, tal y como estableció el Tribunal Constitucional hace ya un año. Actualmente la modificación del impuesto está en tramitación parlamentaria. También se van a cambiar los coeficientes máximos que después pueden aplicar los ayuntamientos.

 

No obstante, el Tribunal Supremo tiene sobre la mesa 55 recursos de casación planteados contra el impuesto de plusvalía municipal y 44 de ellos se centran en la misma preocupación por parte de los contribuyentes: si es posible anular las liquidaciones de este impuesto cuando se ha vendido un inmueble y se ha ganado dinero en la operación. El fundamento que se utiliza es que los artículos declarados inconstitucionales por el Constitucional y expulsados del ordenamiento no pueden aplicarse en ningún caso. Ni aunque exista incremento de valor.