“El sector inmobilario en Barcelona va a otra velocidad que el resto de España”. César Oteiza, co-fundador de idealista, tiene claro que el mercado inmobiliario comienza a levantar cabeza y que camina poco a poco hacia la normalización con Barcelona como punta de lanza. De hecho, la Ciudad Condal lidera casi todos los rankings en evolución de precios, transacciones y dinamismo del mercado.

Por eso, en este punto, es necesario hacerse una importante pregunta: ¿está Barcelona marcando el camino a seguir al resto del país o se están cometiendo los mismos excesos que tan caros nos costaron en el pasado? Esa es la cuestión a la que han tratado de responder los expertos participantes en immofutur, la jornada de análisis inmobiliario organizada por idealista en el marco de la feria Barcelona Meeting Point.

Oteiza, en la inauguración del evento, ha explicado que, tras la crisis, el sector ha cambiado. El alquiler ha crecido como opción de vida. Está surgiendo el llamado 'alquiler inmediato': pisos que salen al mercado y en horas están alquilados. En Barcelona duran menos de 48 horas en el mercado.

“En Barcelona, el sector inmobiliario tiene un componente de moda y dinamismo que no tiene otras zonas del país”, asegura. Esto ha provocado que en el alquiler las rentas se sitúen en máximos, subiendo un 18% en los últimos años. Este dinamismo también hace que los inversores –grandes fondos o pequeños ahorradores– apuesten por la compra de inmuebles. El retorno en la capital catalana puede alcanzar el 6%-7%.

Juan Fernández-Aceytuno, Sociedad de Tasación: “Las personas menores de 35 años están fuera del mercado”

“Lo que está tirando del precio de la vivienda en Barcelona es el alquiler”, asegura Juan Fernández Aceituno, director general de ST Sociedad de Tasación, y apunta que “la rentabilidad de pisos en alquiler a corto-medio plazo supera el 10%”. Esta circunstancia ha provocado que nuevos inversores, las socimis, comiencen a apostar por el residencial.

Aceituno ha explicado que “el perfil de personas menores de 35 años está fuera del mercado, no puede acceder a la compra, le toca alquilar. Aunque los precios han bajado, su salario también ha caído”. Y asegura que “el precio tanto de compra como de alquiler seguirá una tendencia al alza”, por eso el perfil de 35-55 años concentra las operaciones de compraventa en Barcelona.

Y esta circunstancia está provocando que “las nuevas generaciones se basen en el uso de las cosas, no en la propiedad de las cosas. El concepto de propiedad, como se pueden pensar en una casa, está cambiando entre las jóvenes generaciones. El alquiler forma parte de esta ecuación”.

Joan Artés, CEO de La Casa por el Tejado: “En Barcelona hay 6.000 edificios sobre los que se puede construir”

La Casa por el Tejado se dedica a completar edificios. Esto es, levanta viviendas sobre el vuelo de las casas que no habían aprovechado toda su edificabilidad cuando se construyeron. “En Barcelona hay 6.000 fincas y casi 2 millones de m2”, asegura Joan Artés, CEO de una compañía que construye casas nuevas en apenas 3 o 4 meses.

No trabajan con productos inmobiliarios al uso. “Creamos el 80% de la vivienda en fábrica y luego la transportamos a su ubicación definitiva para colocarla encima de un edificio ya construido”, explica Artés, que ve en esta fórmula una novedosa manera para “modular la ciudad” aprovechando edificabilidad en desuso.

Gerard Costa, Esade: “Hay casi 4 millones de personas que alquilan viviendas turísticas en España”

El alquiler vacacional ha llegado para quedarse. Gerard Costa, doctor en Management y profesor de marketing de Esade, asegura que “hay casi 4 millones de personas que ya alquilan viviendas turísticas en España, que suman 27,4 millones de pernoctaciones y que se gastan 2.685 millones de euros (un 32% en comercios de alrededor)”. El mercado de arrendamiento de pisos turísticos ha crecido exponencialmente en los últimos años “para adaptarse a lo que los ciudadanos exigen”, explica Costa.

El perfil del usuario es el de “una familia extranjera que pasa de media una semana de viaje, centrado en las grandes ciudades y la costa. Buscan, sobre todo, que esté bien ubicado y sentirse como en casa, con cocina”. Más allá del gasto en alojamiento –que de media se sitúa en 818 euros por grupo–, en comida, transporte, actividades el gasto asciende a unos 1.250 euros.

Pero los usuarios de viviendas vacacionales piden aún más cosas: mejorar la oferta para viajes cortos urbanos o servicios más exclusivos. “Esto quiere decir que los propietarios tienen una oportunidad de mejorar su oferta con, por ejemplo, un ‘Welcome Pack’, una lista de actividades o una guía de la zona donde está la vivienda”, apunta Costa, que critica que las normativas dificulten este tipo de prácticas.

Mikel Echavarren, CEO de Irea: A finales de año se dispararán las ventas de carteras de deuda inmobiliaria”

¿Qué empresas buscan los fondos de inversión para comprarlas? Que tengan proyectos residenciales en curso y con una buena cartera de suelo, aunque no hacen ascos a que tengan activos en rentas. De aquí a finales de año se dispararán las ventas de carteras de deuda y de carteras de activos adjudicados. 

Tras el boom inmobiliario hay un nuevo contexto económico y ¿quién necesita vender? Las empresas familiares sin sucesión; sociedades participadas por sociedades financieras y sociedades que han estado controladas por fondos de inversión a través de la deuda. ¿Quiénes invierten? Solo los fondos de inversión. Hay compradores, pero no de cualquier inmueble.

Francisco Pérez, Solvia: “no se está provocando una nueva burbuja inmobiliaria”

Francisco Pérez, director de Promoción y Desarrollo de Solvia, asegura que por el momento no se está produciendo una nueva burbuja inmobiliaria, a la vista de los datos de visados de obra nueva, que actualmente hay en el entorno de los 50.000 permisos. Aun así, hay ciudades e incluso distritos donde los precios sí están subiendo y donde hay una demanda acreditada.

El stock de viviendas tras la crisis es muy alto. Pero ya hay zonas donde el stock de obra nueva no supera el 2% del parque de viviendas. Es hora de empezar a ofrecer obra nueva en algunas zonas de Madrid, País Vasco o Sevilla.

Estamos haciendo pocas viviendas y además los precios no han recuperado los picos que se alcanzaron en pleno boom inmobiliario. La evolución de los precios del alquiler también está lejos de los máximos alcanzados en 2006, pese a que el arrendamiento en Madrid y Barcelona, sobre todo, sí está subiendo.

Vemos un mercado entorno a unas 100.000 viviendas al año nuevas. Lo que no se conoce es qué pasará con el comportamiento de las viviendas nuevas para extranjeros, que podría crecer hasta las 125.000 unidades. 

Marcos Mora, cofundador de Homy: “Las casas que rehabilitamos pasan de ser orugas a convertirse en mariposas”

La rehabilitación es una de las claves que marcará el futuro del mercado inmobiliario a corto plazo, sobre todo en las grandes capitales, como Barcelona, donde el suelo en zonas céntricas es muy escaso. Ahí es donde se mueve como pez en el agua Homy, una compañía que, según su cofundador Marcos Mora, coge “activos 'cansados', espacios grises y las transformamos y rehabilitamos en nuevas casas. Conseguimos darles una nueva vida y nuevo impulso”. 

Mora lo define con una bonita metáfora: “pasan de ser orugas a convertirse en mariposas”. Dan una nueva vida a pequeños espacios de 14m2, pero también a grandes superficies en centros comerciales. “Nuestros clientes van desde propietarios que buscan dar un cambio a su casa a inversores que prefieren meter su dinero en el inmobiliario a compradores que buscan una casa diferente”, asegura.

Ismael Clemente, presidente de Merlin Properties: el modelo de oficinas actual está cambiando

Las oficinas actuales están cambiando. Hay menos despachos, más zonas comunes y más pradera. Ismael Clemente, presidente de Merlin Properties, asegura que las compañías cuentan con menos m2 contratados de los que necesitaría en realidad porque la forma de trabajar ha cambiado: “hay más gente viajando o teletrabajando”.

Además, asegura que los inquilinos de las oficinas tratan de adaptar su espacio y equipararlo a la casa de los empleados, con el fin de que disfruten de estar en el trabajo. Además, se optimizan los consumos y se adaptan los espacios a los criterios de eficiencia energética. 

También ha hablado del ‘Brexit’, pues considera que crea oportunidades en otros mercados. “Se pueden deslocalizar 1-2 millones de m2 de los 5 millones m2 que hay de mercado de oficinas”. En su opinión, si esa deslocalización viniera a Madrid, la ciudad sumaría unos 100.000 m2 nuevos como mínimo. Y la reacción del sector sería que sufriría un shock con aumentos de precios, a lo que habría que sumar la llegada de nuevos empleados de alto nivel adquisitivo. 

Antonio Espasa, managing director y chief economist Europe de Santander: “La economía española está creciendo de forma sana”

“La economía española está mejor”. Así de contundente se ha mostrado Antonio Espasa, director y chief economist Europe de Santander, quien ha recordado que el PIB doméstico está consolidando un ritmo de crecimiento cercano al 3%.

Para Espasa, lo más importante para analizar la economía no está en los datos que se ven a primera vista, sino en la tendencia de fondo que dibujan. En su opinión, “la composición del crecimiento está siendo sano, tanto por el lado de la demanda interna como de la demanda exterior”. Además, y mientras el consumo está repuntando en línea con la economía, está creciendo el empleo y están aumentando las posibilidades que tienen los hogares de gastar más gracias a que la baja inflación no está restando poder adquisitivo a los salarios.  

Otro de los datos que avalan la mejora económica es el esfuerzo que está haciendo el sector privado por reducir su deuda. Gracias al proceso iniciado durante la crisis, su endeudamiento está en niveles de los años 90 y, además, se está viendo beneficiado por unos tipos de interés en mínimos históricos.

“El endeudamiento de las empresas está en niveles inferiores al 140% del PIB, por debajo de las empresas francesas, por ejemplo. Las empresas pagan ahora 15.000 millones de euros en intereses frente a los 68.000 millones que llegaron a pagar en 2008”, ha detallado. 

Sin embargo, no todo es color de rosa en términos económicos. La entidad financiera recuerda que uno de los grandes problemas es la elevadísima deuda pública, que ya supera el 100% del PIB, al que se suman riegos de todo tipo: algunos internos, como los políticos, y otros externos, como los efectos que acabará teniendo el Brexit o la ralentización de la economía de China.