El año pasado salieron al mercado más de 138.000 viviendas en España procedentes de herencias. Sin embargo, la adjudicación de estos inmuebles no siempre es tan fácil como a priori se puede pensar. Muchas veces el propietario fallece sin designar qué bienes otorga, quién será su beneficiario o sin que se conozcan sus descendientes directos. Localizar a los legítimos herederos es el trabajo de Coutot–Roehrig, una firma con más de 120 años de trayectoria, que rastrea herederos en cualquier lugar del mundo.

Imagine que un día recibe una llamada en la que le explican que usted ha heredado la vivienda de un pariente lejano, del que ignoraba por completo su existencia. Casos como éste suceden a diario en Coutot-Roehrig.

Pero para llegar a ese punto esta empresa, especializada en genealogía sucesoria, ha de recorrer a veces un largo camino. “Nuestro trabajo consiste en ofrecer un servicio total desde el momento que se detecta una herencia yacente hasta que se localizan a los herederos, se adjudican los inmuebles, se liquidan y se paga a los herederos”, apunta a idealista news Marco Lamberti, director de la firma en España.

Lamberti pone como ejemplo para explicar su trabajo la historia de un español que años atrás emigró a Francia. Se instaló en París pero al fallecer no dejó ni descendientes, ni privilegiados, ni realizó testamento. Coutot-Roehrig se encargó de la búsqueda del heredero, que resultó ser un anciano español, dedicado al campo, que vivía en una aldea remota en los pirineos. 

“Me desplacé hasta allí para contactar con esta persona. En varias ocasiones llegué a pensar que me había perdido con el coche porque durante horas no encontré rastro de vida”, recuerda el investigador.

El heredero no sabía absolutamente nada de este familiar que había viajado a tierras galas años atrás. Al recorrer su árbol genealógico había perdido la pista de este antepasado. No obstante, Lamberti dio con este campesino que resultó ser el heredero de piso en el centro de París.

¿Cómo empieza el proceso?

Couto-Roehrig busca personas, no herencias. Tradicionalmente, quienes acuden a esta firma son profesionales (abogados, notarios, administradores de fincas…) que por algún motivo necesitan localizar al heredero. Una situación que se produce con cierta frecuencia, por ejemplo, cuando el propietario de un piso con deudas a la comunidad fallece y ninguno de sus familiares reclama la titularidad de la casa.

“Cuando nos llega un caso, hacemos una valoración inicial de los activos y los pasivos del causante. Si tras pagar las deudas queda un activo, entonces la operación es rentable y merece la pena para el heredero”. Lamberti insiste en que la filosofía de Couto-Roehrig está clara: el heredero debe ser el más beneficiado del todo el proceso.

La búsqueda

Se inicia en el lugar donde ha fallecido el causante. “Rastreamos en círculos, abarcando todas las áreas”, declara Lamberti. Un buen punto para iniciar la búsqueda son las partidas de nacimiento aunque éstas solo suponen el 15% del trabajo. “Nos dan pistas y datos relevantes pero no sirven por sí solas para encontrar a una persona”, constata.

La experiencia y los conocimientos de Coutot-Roehrig son un grado, al que se suma también su capacidad financiera. “En ocasiones los herederos tienen que pagar muchos impuestos por las herencias. Nosotros adelantamos el dinero sin costes e independientemente del importe de la herencia”, asevera Lamberti.

El tiempo que tardan en localizar a los herederos varía en función de dónde se encuentre éste y los bienes. “Si ambos están, por ejemplo, en la Comunidad de Madrid la búsqueda suele durar entre 30 y 60 días”, destaca el responsable de la empresa en España.

No obstante, aceptar el trabajo de esta firma no implica directamente decir sí a la herencia. Tras localizar al heredero, Coutot–Roehrig habla con él para explicarle de forma breve lo que ha sucedido y se le presenta un convenio donde muestra su conformidad con que la empresa tramite la herencia. Así, con su firma declara el derecho a que la compañía cobre un porcentaje del neto, una vez que se cierre todo este proceso. Si el heredero lo rechaza nunca conocerá qué ha heredado ni el origen de la misma.

Venta de las viviendas

En el 90% de las herencias yacentes en las que hay una vivienda de por medio los descendientes deciden venderla. En esta decisión pesan cuestiones como que la casa se ubica lejos del lugar de residencia del heredero. Suelen ser propiedades antiguas, que necesitan reformas, etc… Coutot–Roehrig también gestiona la transacción. Primero, encargan una tasación para determinar su valor de mercado. Después de conocer este dato, la empresa delega en una agencia inmobiliaria la venta, que cobrará una comisión por la misma.

El plazo para cerrar la operación dependerá de la prisa que tenga el heredero y su disposición para aplicar rebajas a la vivienda. “Los inmuebles que vendemos generalmente son ocasiones, porque quién los adquiere sabe que paga el valor real. No están sobrevaloradas”, apostilla.

Por último, insiste en la relevancia que este negocio puede suponer para las agencias inmobiliarias, especialmente en los inmuebles que los extranjeros poseen en España. Tanto es así que api de catalunya ya ha firmado un convenio con la compañía para que los agentes que forman parte de la asociación puedan contactar y recibir el asesoramiento de Coutot–Roehrig.

¿Qué es?

Es un documento oficial obligatorio que debe obtener un propietario cuando quiera vender o alquilar su vivienda, local o edificio.

¿A quién afecta y desde cuándo?

Salvo excepciones, a todas las viviendas, locales y edificios que se pongan en venta o alquiler a partir del 1 de junio de 2013. (RD 235/2013)

¿Para qué sirve?

Para conocer la eficiencia energética del inmueble, poder mejorarla y reducir su factura energética. Es un instrumento que fomenta el ahorro energético.

¿Qué contiene?

Entre otros, la calificación energética y una propuesta de medidas para mejorarla.

¿Cuánto dura?

Tiene una vigencia de 10 años.

¿Cómo lo obtengo?

Debe llamar a un técnico especializado para que visite su inmueble y lo realice. Nuestro directorio es líder en España y encontrará aquí a técnicos cualificados independientes que prestan sus servicios directamente y sin intermediarios.

¿Qué pasa si no lo hago?

Se arriesga a sanciones mucho mayores que el coste del certificado. Al final lo va a tener que hacer, así que cuando antes lo tenga, mejor para usted.

¿Cuánto cuesta?

El precio varía en función del tamaño, tipo y ubicación del inmueble. Eso sí, siempre le saldrá más barato contratar directamente con el técnico que solicitarlo a intermediarios.

Acceda a www.CertificadoEnergetico.es, busque al técnico más cercano a usted y pídale presupuesto directamente. Hay técnicos por toda España.

Cuestiones que debe Saber

Las cuestiones más importantes que un propietario debe saber sobre el certificado energético son las siguientes. Seleccione su caso concreto:

Vivienda a la venta

El propietario está obligado a poner a disposición del comprador el certificado energético y a comunicar que lo tiene cuando publicite su inmueble. Sólo las viviendas aisladas de menos de 50m2 útiles, como pequeñas casas de pueblo, etc. están exentas de dicha obligación. El resto de viviendas quedan obligadas por ley y, por supuesto, los estudios, apartamentos y pisos de cualquier tamaño, además de chalets de todo tipo, lofts, etc.

Cuando se realice la compraventa, el propietario debe entregar al comprador el certificado energético original completo.

La exigencia de este documento por parte de los notarios y de muchos compradores es una realidad pero, además, no sólo es imprescindible para facilitar la venta, sino que la calificación energética es un elemento diferenciador entre las viviendas, y los compradores lo saben.

Independientemente de la antigüedad y eficiencia energética de su vivienda, le recomendamos que contrate a un buen técnico como los que están inscritos en este directorio independiente, porque sabrá obtener la calificación mejor para usted, siempre dentro de las características reales que presente su vivienda. Es cuestión de que el técnico sea profesional y se esmere cuando haga la visita para tomar los datos.

Vivienda en alquiler para que vivan otras personas

Su caso es similar al de un propietario que vende la vivienda, es decir, debe estar en posesión el certificado energético, salvo que tenga ya un inquilino viviendo en ella. En ese caso, no hace falta que lo pida hasta que se marche el inquilino actual y venga el siguiente.

A los inquilinos no hay que entregarles el documento original, pero sí tienen derecho a que usted se lo muestre y conozcan la calificación energética de la vivienda.

Si usted alquila y quiere sacar la mayor rentabilidad posible a su vivienda, realmente le interesa todavía más que a los propietarios que venden el inmueble, si cabe, contratar un buen profesional que sea riguroso en la elaboración de este documento oficial.

Debe saber que tiene una validez de 10 años y, como la cultura del certificado energético se va imponiendo progresivamente, sus futuros inquilinos no sólo se lo exigirán, sino que mirarán la calificación obtenida. Desde luego le merece la pena contratar un buen técnico que se esfuerce por sacar la mejor nota posible a su vivienda, ya que le sacará una mayor rentabilidad cuando la alquile.

Es más, si tiene previsto hacer alguna mejora que incremente el ahorro energético de su vivienda, hable con el técnico, pídale consejo y él le recomendará en qué aspectos merece más la pena que invierta. Consúltele y se ahorrará dinero…

Alquiler a turistas

Las viviendas que se alquilen a turistas durante menos de 4 meses al año no necesitan obtener el certificado energético.

Ojo con los que las alquilan por más tiempo y piensen en ahorrarse unos euros. Las sanciones son mucho más elevadas que el precio del certificado y no merecen la pena…

A menudo vemos reacciones negativas en respuesta a los artículos de Home Staging. “¡El Home Staging es un engaño!” o “el Home Staging solamente beneficia al vendedor.” En este artículo nos gustaría hablar de lo que aporta el Home Staging, tanto al propietario como al posible comprador y explicar porque no es una trampa.

Está claro, para el propietario de la vivienda, el Home Staging tiene muchas ventajas. Lógico por que suele ser la persona que paga la inversión del Home Staging. La razón más importante de que el vendedor elija invertir en una buena presentación de su casa en venta, es porque es una manera para vender o alquilar su vivienda antes y por mejor precio. Por lo tanto, el vendedor solo puede ganar.

¿Aporta algo también al posible comprador? Sí, ¡sin lugar a duda! Primero de todo, cuando está seleccionando las casas que ve atractivas para visitar. Cuando hay buenas fotos, es mucho más fácil poder juzgar, simplemente viendo las fotos, si le interesa ver la vivienda o no. Conclusión: en menos tiempo será capaz de hacer una selección de viviendas atractivas para visitar.

Solo el 10% de la población es capaz de imaginarse vivir en un sitio que no esté bien presentado. El otro 90% tendrá que hacer un esfuerzo enorme, intentar visualizar como podría quedar aquella vivienda. Si el vendedor ha contratado a un Profesional de Home Staging, realmente ahorra ese esfuerzo al comprador.

Así mismo, no tendrá que ver pisos que están en un estado horrible, perdiendo su tiempo. El comprador no tiene que sentirse como un intruso entrando en casas llenas de cosas personales. No tiene que sentirse incómodo porque la vivienda no está limpia ni recogida. No tiene que salir huyendo porque huele fatal. No tiene que esforzarse en intentar ver algo porque la luz no funciona. No tiene que ver el equipo favorito de futbol del propietario, ni su religión.

Con una casa bien presentada no hay ninguna cosa que pueda distraer al posible comprador y como consecuencia se puede enfocar en lo que es realmente importante: la casa en sí.

Entonces, si realmente ahorra tanto tiempo al comprador, ¿cómo puede ser un engaño? Las malas lenguas dirían que con el Home Staging estamos intentando tapar cosas para que la casa parezca perfecta. Pues no, no es así y desde luego no debería ser así. Un profesional de Home Staging analiza una casa y en esa primera visita, detectará directamente lo que hace falta mejorar o arreglar.

Arreglar desperfectos es uno de los pilares fundamentales del Home Staging. ¿Por qué? Simplemente porque ahorrará dinero al vendedor. Invertir en solucionar aquellas cosas, que en tu casa no funcionan o que no están bien, te va ahorrar muchísimo dinero en el momento de negociar el precio de venta con el potencial comprador. Siempre hay que optar por solucionar problemas en la casa en vez de taparlos.

El comprador también se aprovecha del Home Staging porque no pierde su tiempo viendo pisos que no son atractivos. Tampoco tiene que enfocar su energía en detectar los desperfectos de la casa y en cambio puede enamorarse directamente con su nuevo hogar.

Y por cierto; “aunque la mona se vista de seda, mona se queda” no se aplica al Home Staging

No te creas Picasso: sigue estos 8 consejos si no quieres liarla con el color cuando pintes tu casa

Ya tienes el rodillo listo pero no una idea clara del color que quieres. No te precipites y evitarás errores. Además de una cuestión de gusto, el color ideal para un espacio depende de otros factores, como el tamaño de la estancia, la luz, el estilo de los muebles, textiles y complementos o el propio acabado de la pintura.

También es bueno tener en cuenta los avances tecnológicos, que facilitarán mucho las tareas para elegir el tono adecuado. Aprende, en 8 sencillos pasos, todo lo que tienes que saber antes de pintar tu casa:

1. Luz y color son inseparables
El tono que elijas ha de ser adecuado a la cantidad de luz del espacio. Por ejemplo, aunque las habitaciones luminosas puedan permitirse el uso de tonos oscuros, los más claros serán los que mejor van a reflejar la luz natural, dando al espacio mayor claridad y amplitud visual. Elige esos colores profundos en espacios menos luminosos y de dimensiones no muy grandes.

Consejo Houzz. La orientación también influye en cómo un color va a sentar en tu casa: una habitación con pocas horas de sol directo resultará fría pintada de blanco –el color aparentemente más luminoso. En este caso, decántate por un tono más cálido, como un crudo o crema.

2. Brillante o mate: el acabado de la pintura es determinante 
Las pinturas mates disimulan muy bien los defectos de la pared y son más depuradas, pero también resultan más difíciles de limpiar. 
Por su parte, las superficies satinadas o brillantes reflejan la luz y amplían visualmente el espacio. 

Consejo Houzz. Si buscas algo práctico, una pintura brillante siempre será más resistente a la limpieza. ¿Reparos? No están tan de moda y requieren paredes en perfecto estado para lucir en todo su esplendor.

3. El color elegido debe ‘llevarse bien’ con el resto de muebles, telas y complementos 
Es fácil enamorarse de un color de tendencia, pero antes de lanzarse a comprar unos cuantos litros, piensa en conjunto. De lo contrario, te verás obligado a comprar nuevos muebles… o a volver a pintar en otro color.
En líneas generales, si las piezas de mobiliario son coloridas y en tonos oscuros, opta por colores suaves en las paredes, que no compitan con ellas. Por el contrario, si se trata de un mobiliario neutro o de estética minimalista, un tono destacado en las paredes dará mayor personalidad a la habitación.

Consejo Houzz. La elección de un color determinado puede favorecer o perjudicar el estilo de una vivienda. Por ejemplo, un piso estándar va a enriquecerse con colores elaborados o con gamas desgastadas; uno de estilo rústico, con colores de inspiración natural.

4. Antes de elegir un color, define qué va (y qué no va) contigo
En ocasiones, sabemos que no queremos seguir con ese blanco sin estilo que nos ha acompañado durante décadas, pero ignoramos qué le quedaría bien a nuestra casa. Déjate inspirar, investiga y, cuando tengas una selección de colores y posibles ideas de aplicación, imagina cómo quedarían en nuestras paredes, aunque sin poner una sola gota de pintura en ellas (por el momento).

Consejo Houzz. Para algunas personas, elegir el blanco no es pintar. Sin embargo, es un tono fundamental en los ambientes nórdicos, tan de moda. Por otro lado, tanto en los clásicos como en los rústicos, el blanco aportará un fondo neutral, que permitirá un mayor lucimiento del mobiliario.

5. Haz uso de la ‘pintura virtual’
La tecnología de realidad aumentada permite ‘pintar’ las paredes y ver el resultado en tiempo real, visualizando los colores en el teléfono móvil o en la tableta, y cambiándolos hasta dar con el que nos gusta.
No tengas miedo a pedir opiniones de amigos. Generalmente, estas herramientas virtuales son gratuitas (Bruguer Visualizer, Paint My Wall, Color Smart, Alba Visualizer…), y te van a permitir compartir capturas de los ambientes, para pedir una segunda opinión. 

Consejo Houzz. Los colores digitales no siempre se ajustan cien por cien a la realidad: Busca el color elegido en una pantonera. En los establecimientos especializados, te facilitarán muestras para probarlas sobre el terreno.

6. El color de un muestrario y el que cubrirá las paredes ser diferentes
En general, los colores suelen parecer más oscuros en la pared que en las muestras: elige un tono ligeramente más claro del que te gusta. En cualquier caso, lo mejor es probarlos para que no queden dudas. 
Para ello, puedes encargar dos o tres muestras pequeñas de los tonos que te gusten y aplicarlas directamente en la pared en lugares estratégicos, como cerca de las ventanas y en las esquinas. Déjalas secar y contémplalas en diferentes momentos del día para tomar la decisión definitiva.

7. Los sistemas tintométricos te permitirán hacer un color a la carta
Estos avances y gracias al código de referencia, te permitirán reproducirlo, por si nos quedáramos cortos de pintura, o si hay que hacer reparaciones en el futuro.

Consejo Houzz. No cedas a la tentación de modificar ‘a mano’ el color o sobre la marcha, ni tampoco aclararlo: evitarás diferencias de tonos.

8. Ya se puede replicar exactamente el color de una tapicería, de unas cortinas o, incluso, de ese cojín que te encanta
Las tiendas especializadas pueden analizar el color en concreto, con la ayuda de espectrofotómetros, para reproducirlo con la mayor fidelidad posible. Esto es posible, tanto en pintura plástica para las paredes, como en versiones sintéticas para puertas, ventanas y muebles.

Esto es lo que te puede pasar si no cancelas la hipoteca en el Registro

Si eres de los hipotecados que han conseguido amortizar toda la hipoteca, enhorabuena. Has logrado cancelarla en el banco, pero no en el Registro de la Propiedad. Aunque no es obligatorio, los expertos sí lo recomiendan para evitar futuros problemas ante terceros. La extinción de la deuda hipotecaria no lleva implícito la desaparición de esta carga en el Registro.

Según Juan Villén, responsable de idealista hipotecas, la mayoría de las personas no cancela la hipoteca en el Registro porque no es obligatorio y porque no quiere pagar los costes que supone: unos 200 euros de media, aunque varía en función del importe de la hipoteca. De hecho, tal y como señala el notario José Carmelo Llopis, en el Registro hay cargas inscritas en pesetas e incluso en maravedíes.

Hay una alternativa para evitar parte de estos gastos y pasa por esperar a que la cancelación prescriba, algo que sucede 21 años después de amortizar toda la hipoteca en el banco. Es decir, si en 1995 saldaste tu deuda con la entidad, desde 2016 puedes enviar una carta al Registro y señalar que por prescripción se levante la carga. De este modo, te ahorras los aranceles notariales pero no los registrales. 

Si no quieres esperar todo este tiempo, es necesario contar con la escritura de carta de pago que es un documento por el que el banco reconoce que se ha extinguido la hipoteca ante notario. ésta es la carta que el cliente tiene que llevar al Registro para que deje de figurar la deuda hipotecaria.

Estas son algunos casos en los que es mejor cancelar la hipoteca para evitar sorpresas indeseadas, tal y como detalla Juan Villén:

1.- Si vas a vender la vivienda: el nuevo propietario pedirá que la hipoteca esté cancelada en el Registro. Si no es así, la operación no será viable.

2.- Si quieres hipotecar la vivienda de nuevo: quizás necesites hipotecar de nuevo tu casa para hacer frente a un pago imprevisto o para montar un negocio. En este caso, es obligatorio ir al Registro y extinguir la carga para que el banco pueda darte el préstamo con garantía hipotecaria.

3.- En caso de una herencia: a los herederos de una vivienda les conviene acudir al Registro y comprobar que el inmueble no tiene ninguna carga, sobre todo si la idea es ponerlo a la venta.

4.- Una vivienda libre de cargas tiene más valor: a efectos de la solvencia patrimonial del propietario el valor de una vivienda hipotecada será menor que el de un inmueble sin cargas, lo que facilita cualquier tipo de operación financiera que quiera realizarse.

Cómo cancelar la hipoteca en el Registro

Como recuerda Juan Villén, la cancelación es una operación jurídica necesaria para que se extinga la carga hipotecaria en el Registro de la Propiedad. Para ello es necesario presentar en el Registro la escritura de cancelación y la documentación que acredite la presentación a liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, en su caso.  

Los expertos de "El Hipotecador" han analizado los mejores productos hipotecarios que se pueden solicitar para febrero de 2017

1. RN Tu solución hipotecaria - Hipoteca Verde RN Exclusive

Pros: La Hipoteca Verde RN Exclusive sigue siendo la mejor opción hipotecaria por delante de las demás entidades financieras dado su bajo tipo de interés (Euribor +0,70%, el más bajo del mercado), únicamente con vinculaciones mínimas y sin comisiones. Además, la entidad proporciona a sus clientes asesoramiento gratuito y sin compromiso durante todo el proceso de constitución de la hipoteca.

Contras: La entidad aplica unos honorarios por la gestión como empresa de intermediación financiera.

2. ING Direct - Hipoteca Naranja

Pros: La Hipoteca Naranja de ING se mantiene en un segundo puesto gracias a su diferencial competitivo (+0,99%), la posibilidad de realizar el préstamo hipotecario hasta 40 años y exigir las mínimas vinculaciones. Aparte, la entidad no aplica ninguna comisión ni interés de salida.

Contras: ING Direct es un banco que no se caracteriza precisamente por su rapidez a la hora de tramitar hipotecas aunque no tiene que ser necesariamente un hándicap, depende del cliente.

3. Abanca - Hipoteca Mari Carmen

Pros: La Hipoteca Mari Carmen se afianza en el tercer puesto desde que el pasado mes de Enero bajara su tipo de interés hasta Euribor +0,95%. Además, puedes solicitar el aplazamiento de hasta 24 cuotas de la hipoteca, una vez hayas pagado las 60 primeras cuotas completas, que incluyan capital e intereses y siempre que no te queden menos de 5 años para el vencimiento. Esta novedad persigue la flexibilidad y comodidad en los pagos.

Contras: Al ser una hipoteca bonificada es necesario cumplir con una serie de vinculaciones como son: domiciliar una nómina o ingreso recurrente, contratar un seguro de vida y otro de hogar y una tarjeta de crédito con un gasto mínimo anual. La entidad aplica durante los primeros 24 meses del préstamo un tipo de interés de +1,10%.

4. Kutxabank - Hipoteca Variable

Pros: La Hipoteca Variable de Kutxabank tiene el segundo mejor tipo de interés del mercado (Euribor +0,90%) pero al ser una hipoteca con bonificaciones hay que cumplir con unos requisitos para acceder a este diferencial. Asimismo, la entidad deja a libre disposición del cliente el día del mes que prefiera para que el banco ejecute el cargo de la cuota de la hipoteca.

Contras: Las vinculaciones necesarias son las siguientes: domiciliar la nómina o ingreso recurrente, contratar un seguro de hogar y vida, un plan de pensiones y usar las tarjetas de crédito/débito. No son obligatorias, pero cada vinculación no contratada penaliza en forma de incremento del tipo de interés.

5. BBVA - Hipoteca Variable

Pros: La Hipoteca Variable de BBVA recupera el quinto puesto de nuestro ranking después de rebajar su tipo de interés (Euribor +0,99%) previa aceptación de una serie de vinculaciones. El plazo máximo de devolución es 30 años.

Contras: Para obtener este diferencial es necesario: domiciliar una nómina o pensión por valor igual o superior a 1.500€ o 2.000€ en caso de ser dos titulares, contratar un seguro de vida y hogar con BBVA y un plan de pensiones por una aportación anual de 600€.

Artículo escrito por Ferran Teva Mont, ex juez y abogado

En ocasiones puede ocurrir que el banco venda nuestra hipoteca a otra entidad bancaria, a una financiera o a un fondo de inversión. Con dicha cesión, los nuevos “propietarios” de la hipoteca son los que nos reclamarán el pago de las cuotas mensuales. Pero, ¿por qué sucede esto? Y, sobre todo, ¿qué ventajas o inconvenientes tiene para nosotros?

Bajo todo el papeleo, se le brinda al hipotecado, por ley, la oportunidad de extinguir nuestra hipoteca por un precio muy inferior a su valor. Este hecho es ampliamente desconocido, pero puede ser extremadamente beneficioso para el titular de la vivienda. No obstante, hay poco tiempo para detectarlo y el banco no tiene por qué comunicárnoslo, según otra cláusula abusiva más de las hipotecas.

Así, el banco puede ceder nuestra deuda a otro banco, pero también a una financiera o a un fondo de inversión. Esta tercera opción suele ser un “fondo buitre”, es decir, un fondo de inversión que se dedica a comprar deudas privadas o públicas por importes muy bajos para especular, obteniendo enormes ganancias. Cuando un banco está al borde de la quiebra, puede actuar de esta manera, acudiendo a fondos buitres que no pierden estas oportunidades tan jugosas.

Pero los hipotecados tampoco deberían perder esta oportunidad, aunque les ponen una gran traba para ello. En concreto, la cláusula de cesión de crédito a terceros establece que la entidad financiera podrá ceder el préstamo en todo o en parte a favor de terceros, sin necesidad de solicitar autorización al deudor, en virtud de esta cláusula abusiva que aparece en todas las hipotecas.

Así, el hipotecado solo dispone de nueve días desde la venta del préstamo para comprar la deuda al nuevo acreedor por el precio que éste ha pagado, más las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho (según se establece en el artículo 1535 del Código Civil).

El gran obstáculo está en que la mayoría de los textos de hipoteca contienen esta cláusula según la cual el hipotecado renuncia expresamente a que le comuniquen la cesión de su hipoteca, un derecho establecido en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria. Se trata, por descontado, de una cláusula abusiva. Y ante la ley podemos ejercer el derecho de solicitar que se anule.

Sumadas ambas trabas, parece misión imposible. Pero existen procedimientos para estar al tanto de una posible venta de nuestra hipoteca, que conocemos bien los abogados especialistas en derecho hipotecario. No es sencillo, pero sí posible, y merece la pena tener conocimiento de ello porque significaría una oportunidad de convertir una dación en pago (si no podemos afrontar nuestra hipoteca y vamos a perder nuestra casa) en una inteligente maniobra para ser los propietarios definitivos sin deber, además, nada a ninguna entidad

Pongamos un ejemplo. Nos quedan 150.000 euros por pagar en los próximos años, pero nuestro banco acaba de ceder nuestra hipoteca a un tercero. En este caso, debemos saber que existe la posibilidad de que podamos pagar nuestra vivienda y olvidarnos de la hipoteca abonando sólo 15.000 euros. Este supuesto podría ser perfectamente real, ya que cuando nuestro banco vende el préstamo hipotecario que tenemos con él, podemos comprársela a nuestro nuevo acreedor por el precio que éste ha pagado. Y esta cuantía suele ser muy inferior a lo que, en realidad, nos quedaría por liquidar.

Es posible que podamos hacernos cargo del “nuevo” valor de nuestra hipoteca, que puede descender hasta incluso un 90% como en el ejemplo que comentaba al principio. Aunque, como media, se podría afirmar que estaríamos ahorrando en estos casos al menos un 50% del coste real, aproximadamente.

Lo esencial de todo este asunto es que los propietarios que abonan una hipoteca mes a mes deben revisar la misma, por si acaso se ha producido o se puede producir próximamente una venta de la deuda por parte de nuestro banco. La clave está en ponerse en manos de profesionales que tenemos experiencia en esta rama legal, ya que, debido al desconocimiento general del tema, es prácticamente la única manera de saber si estamos a tiempo de ejercer nuestro derecho a comprar nuestra propia hipoteca a un precio muy bajo, y cómo hacerlo.

Pero si no lo conseguimos, y pasan los 9 días establecidos desde que el banco cede nuestro crédito hipotecario, debemos saber un matiz importante: ahora estamos en unas manos bien distintas. Si mantenemos nuestros pagos al día y correctamente no notaremos ninguna eventualidad. Sin embargo, si no podemos hacer frente a la hipoteca debidamente y quisiéramos renegociar la forma de pago, entidades como los fondos buitre no suelen estar de acuerdo con ningún tipo de cambio al respecto. Y los impagos representarían directamente un embargo, sin más conversaciones.

Artículo escrito por Caroline Jurgens, socia fundadora de Lúmina Home Staging

Cada vez es más común organizar en España jornadas de puertas abiertas para enseñar tu vivienda en venta. Es una manera eficaz de abrir la casa al público interesado, de tal forma que puede verla de una manera ‘fácil’ y abordable.

Es un día muy importante porque enseñas tu casa a todo aquel que busca un nuevo hogar, y debe estar perfecta. Si nunca has tenido perfil de vendedor, no te preocupes, es normal que no sepas bien qué hacer. Te detallamos cinco grandes errores que debes evitar a toda costa a la hora de enseñar una propiedad:

Exceso de decoración

Este es un error muy común. Los propietarios incluyen muchos elementos decorativos en la vivienda para que luzca mejor. No hay nada malo en disfrutar de la decoración y del arte, pero debes tener en cuenta que lo que estás tratando de vender es tu casa, no tu buen gusto (porque, además, puede ser totalmente contrario al de la persona que acude a la jornada de puertas abiertas).

A menudo, esta decoración se convierte en algo muy importante de un cuarto, haciendo que el comprador potencial se fije demasiado en esos elementos decorativos y se olvide por momentos de la habitación en sí. No sobrecargues la casa decorándola, y si cuelgas algún cuadro, fíjate en que sea proporcional al cuarto dónde quieres que se vea. Una pieza decorativa muy grande puede empequeñecer la habitación.

No hacer limpieza a fondo

Esto es algo que cae de cajón, pero a mucha gente todavía se le escapa. Es importante que una casa esté totalmente limpia para su presentación al comprador potencial en la jornada de puertas abiertas. Esto supone una gran diferencia en cómo los compradores pueden ver la casa. Son detalles que si no se tienen en cuenta puede hacerte perder interesados en tu vivienda. Tener la casa impoluta hará que todo fluya y se vea la casa como se merece.

Ignorar los armarios y despensas

Aquí es donde realmente se nota el detalle. Los compradores querrán ver el interior de cualquier armario y despensa que pueda haber en la casa, ya que la deben evaluar a fondo para tomar una decisión. Si no lo hacen, es porque no les interesa tanto la casa.

Lo que allí se encuentra dice todo lo que necesitan saber, y es un detalle común que no se suele tener en cuenta en la jornada de puertas abiertas. Tener todos los armarios organizados es esencial, ya que manifiesta un estilo de vida tranquilo y organizado, que es lo que cada comprador desea en la búsqueda de su nuevo hogar. 

Despreciar el exterior

Si tu casa tiene parte exterior, ¡mucho cuidado! Es verdad que lo más importante de una vivienda es el interior, porque es ahí donde se está la mayor parte del tiempo. Pero no debes centrar todos tus esfuerzos solo en eso, porque seguramente tus posibles compradores valoran tu casa precisamente por ese valor añadido (terraza, porche, jardín…).  Mantén el césped cuidado y asegúrate de limpiar cualquier residuo que pueda haber. Además, pon fuera de la vista los cubos de basura, si los tuvieses. No solo son poco atractivos, si no que puede ser una fuente de malos olores en un día tan importante como el de la jornada de puertas abiertas.

No dejar señales de mascotas

Esto es fundamental para todos los que tienen mascotas y quieren poner a la venta su vivienda. Sin duda, nuestra mascota forma parte de la familia, pero a los potenciales compradores no les interesa saber que un animal ha vivido en la casa. Es necesario limpiar y recoger bien todas las correas, comederos, bolsas de comida, camas, juguetes… Aunque no tiene por qué ser así, pero por si acaso es aconsejable quitar cualquier elemento que pueda evocar a que haya vivido un animal en esa casa, dado que puede afectar negativamente a la decisión del comprador.

Todos estos detalles son cruciales a la hora de vender tu casa y presentarla en una jornada de puertas abiertas. Preparar con detalle tu casa para las visitas de posibles compradores puede suponer la diferencia entre vender o no vender. ¿Estás listo para vender tu casa ya?

¿Cuántas veces has visto un programa de bricolaje con fantásticas ideas para decorar tu casa pero te has visto incapaz de ponerlo en práctica? Ahora bien, si esa nueva idea te la contara un amigo y te enseñara fotos o un vídeo de cómo lo ha hecho él mismo, ¿te animarías a intentarlo? ¿Acaso no verías el proyecto más factible? En este concepto se basa la exitosa plataforma Hometalk: cuenta ya con más de 6 millones de usuarios registrados.

Hometalk se presenta como un gran almacén de propuestas ‘hazlo tú mismo’ para el interior del hogar: los usuarios comparten en esta suerte de red social los proyectos baratos y originales que han llevado a cabo ellos mismos en sus casas. El espíritu colaborativo mueve esta gigantesca comunidad donde también se potencia el uso de materiales reciclados y económicos.

Con más de 40 millones de visitas mensuales, el éxito de Hometalk ha sido tal que uno de los vídeos más vistos ha acumulado 57 millones de reproducciones en Facebook (y subiendo). Sus autores son el matrimonio estadounidense Rob y Courtnet, definidos en su perfil de Hometalk como “creadores caseros”. La pareja  ha construido su propio árbol de Navidad en solo 30 minutos hecho con materiales baratos que todos podemos llegar a tener en casa. Así Courtnet, protagonista del vídeo, prepara este imprescindible adorno navideño con una tomatera de alambre, una maceta, unas guirnaldas y mucha creatividad.

 “Estos vídeos encarnan el espíritu de Hometalk: se enseñan unos a otros qué hacer para que sus casas mejoren”, explica Moe Mernick, responsable de desarrollo de negocio de la compañía. Tanto es así que miles de usuarios han comentado el famoso vídeo y los más manitas han mandado fotos de su propio árbol de Navidad partiendo de la idea del matrimonio.

Una comunidad unida por los tutoriales

Sin embargo, Hometalk es mucho más que una fuente de inspiración o unPinterest  de la decoración. Además de compartir textos, fotos y vídeos de los diferentes proyectos, el usuario podrá participar en un foro de debate. Solo tendrás que poner tu pregunta y miles de personas podrán ayudarte a resolverla. Y lo mejor es que podrás hacerlo sobre todo aquello que tenga que ver con el hogar: limpieza, jardinería, restauración de muebles, reparaciones…

La combinación de tutoriales paso a paso y el apoyo de la comunidad hacen que compartir una idea en Hometalk sea igual que ayudar a un amigo, poniendo en común lo que cada uno sabe y resolviendo las dudas para buscar la mejor solución entre todos. Además, muchos usuarios tienen su propio blog de decoración y deciden compartir sus proyectos en esta red social para llegar a un público mucho mayor.

¿Has descuidado tanto tu jardín que ahora parece un matorral? Este vídeo te puede ayudar a intentar acabar con la maleza  con papel de periódico y compost. Eso sí, no es el único consejo que puedes seguir: hay más de 25.000 proyectos de jardinería en la plataforma que puedes ponerte a estudiar para que tu parterre parezca el de un palacio (o al menos para que no luzca como una selva).

Los usuarios de Hometalk demuestran que los trastos viejos pueden tener una segunda vida. Un trozo de madera envejecido y varios tiradores de armarios pueden combinarse para poner orden en casa: puedes construir con ellos un original perchero. En solo una hora y media tendrás el tuyo para colgarlo donde quieras siguiendo los pasos de esta usuaria de Hometalk. Aprovechar viejos sacos de café para confeccionar unos curiosos cojines también puede ser una buena idea para dar a nuestra casa un toque moderno y diferente.

Utilizar botellas de cerveza para hacer tus propias velas o guardar las cucharillas de plástico para confeccionar un espejo son otras propuestas que demuestran que Hometalk es mucho más que un espacio con ideas tradicionales de decoración. Cómo limpiar una lavadora con productos naturales o eliminar manchas que se resistenson otros de los tutoriales de esta plataforma para ayudar a aquellos usuarios que se están adentrando en el mundo de las tareas domésticas y están un poco perdidos. Una  infinidad de consejos para poner en práctica con un poco de paciencia y ganas. 

El éxito basado en la cooperación

Hace cinco años que Miriam Illions, cofundadora de Hometalk, puso en marcha la plataforma. Pensó en destinarla a autónomos y empresas de bricolaje con el fin de que estos compartieran sus servicios en un principio. Sin embargo, tras su lanzamiento, blogueros y propietarios de viviendas comenzaron a colgar en la red sus ideas con entusiasmo. La plataforma siguió creciendo gracias a sus usuarios, que ya han generado más de 100.000 tutoriales de bricolaje que han sido vistos más de mil millones de veces.

Sus fundadores aseguran haber rechazado una suculenta oferta de compra. “Estamos en el mundo para cambiarlo y, a partir de la increíble retroalimentación que recibimos de nuestros usuarios, estamos en el camino de conseguirlo”, explica Mernick.  Su equipo de trabajo, compuesto por 49 empleados de 10 países diferentes,también es una muestra del espíritu enriquecedor de la compañía.

Según desvelan desde el departamento de desarrollo del negocio, el siguiente paso de Hometalk será consolidar alianzas con marcas que hagan que esta comunidad DIY llegue a más gente. De momento, la red social no cuenta con versión en español, así que habrá que esperar para ver si sus próximos pasos van encaminados a consolidar un mercado global. Van por el buen camino.

Más de 200 matrimonios se rompen al día en España. Solo durante 2015 se produjeron más de 101.000 separaciones y divorcios según los datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE). Y seguramente en muchos de esos casos el adiós ha sido más lento de lo esperado por tener la casa y la hipoteca en común. Se puede acabar el amor, pero no lo que se firma con el banco.

“Más de uno puede pensar que la solución más sencilla pasa por vender la vivienda, cancelar el préstamo hipotecario y repartir el dinero sobrante. Sin embargo, esta fórmula no siempre es tan fácil como parece. Hay muchos obstáculos que se deben tener en cuenta”, insinúa Juan Villén, responsable de idealista hipotecas.

Los expertos recuerdan que para deshacerse de la casa y la hipoteca está la opción de negociar con el banco la dación en pago, vender la vivienda y cancelar el préstamo hipotecario o bien, traspasar a la expareja el 100% de la vivienda. Repasamos cuáles son los problemas más comunes en cada caso y qué decisiones se pueden tomar para que ambas partes salgan beneficiadas:

1. Negociar una dación en pago

Una alternativa es sentarse a negociar con el banco para intentar que se quede con la vivienda a cambio de saldar la deuda hipotecaria. Es decir, acordar con la entidad una dación en pago.

En los últimos meses, esta solución ha ido cobrando más interés. Por ejemplo, es uno de los puntos que firmaron el Partido Popular y Ciudadanos en el pacto de investidura de Mariano Rajoy, lo que significa que ambas formaciones esperan fomentar su uso. Además, un juzgado de Barcelona ha protagonizado el primer fallo que permite la dación en pago al considerar nula la cláusula de responsabilidad personal universal por ser abusiva.

Sin embargo, el banco es libre de aceptar o no este trato y no le suele salir a cuenta, sobre todo si la hipoteca se estaba pagando con regularidad. Debemos recordar que el sector financiero está intentando reducir el peso del ladrillo en su balance, una estrategia que, por regla general, es opuesta a aceptar las daciones en pago.

2. Vender la vivienda

Como decíamos unas líneas más arriba, una de las soluciones más lógicas pasa por vender la casa familiar, cancelar la hipoteca y repartirse el dinero que haya sobrado. Pero esta opción no está exenta de obstáculos. El más importante es que ambos estén de acuerdo en vender la casa, aunque cabe la posibilidad de que una de las partes quiera quedarse en ella.

Sin embargo, estar de acuerdo en traspasar el inmueble no es suficiente como para solucionar el problema. También hay que tener en cuenta que no todas las casas tienen la misma salida en el mercado.

Si las características del piso no encajan con la demanda, puede que el proceso de venta se alargue en el tiempo, lo que significa que la pareja tendría que permanecer ‘atada’ más de lo deseado. Según los últimos datos de Tinsa, el plazo medio de venta de una vivienda en España se sitúa en 9,9 meses, aunque en ciudades como Madrid y Barcelona es inferior a cinco meses.

Para traspasar el inmueble lo antes posible, los propietarios podrían acordar rebajar el precio. Pero, de nuevo, nos encontramos con una mala noticia: intentar vender el piso lo más barato posible atraerá el interés de potenciales compradores, aunque la pareja también perderá la oportunidad de recuperar el máximo dinero posible.

El principal riesgo de reducir demasiado el precio es que el importe de venta podría acabar siendo inferior al saldo vivo de la hipoteca. Si esto sucede, el banco deberá autorizar la conversión del importe del préstamo que no se ha cancelado con la venta en un préstamo personal, por ejemplo. Un escenario que no solo implicaría que la pareja sigue unida por una deuda, sino que además no siempre puede llevarse a cabo. Es difícil que el banco lo apruebe.

3. Una de las partes se queda con la vivienda

Otro de los escenarios posibles es que una de las partes se quede con la vivienda familiar y todo depende del régimen por el cual se comprara el inmueble. Así pues, lo primero es saber en qué régimen tienen la propiedad conjunta: si se trata de un condominio o proindiviso o bien de una sociedad de gananciales.

La principal diferencia es que, en un condominio, la propiedad de cada uno de los partícipes se encuentra perfectamente definida en porcentajes, por lo que a la hora de su extinción no existe discusión posible sobre el reparto, o valor determinado en tanto por ciento de adjudicación a uno de los copropietarios. En cambio, en una sociedad de gananciales no existe esa identificación porcentual, de ahí que su liquidación o división sea de mayor complejidad.

Por ejemplo, explica el responsable de idealista hipotecas, “si estamos casados en régimen de separación de bienes o somos pareja y la vivienda la compramos en proindiviso (condominio), deberemos hacer una extinción de condominio ante notario donde uno se adjudique el 100% de la vivienda. En cambio, si estamos casados en régimen de gananciales y la vivienda es ganancial, existen dos procedimientos:  el primero, liquidar ante notario la sociedad de gananciales adjudicándose la vivienda uno de los miembros o bien, la vía judicial donde un juez liquida la sociedad de gananciales”.  

Pero en ambos casos nos encontramos con el mismo problema: aunque una de las partes se adjudique el 100% de la casa y se comprometa ante juez o ante notario a pagar la misma, la otra no queda exenta de su obligación de pago. Si su expareja incumple, el banco puede ir contra ella.

Así pues, si el banco no acepta quitar a uno de los deudores se pierde la propiedad del bien, pero se sigue siendo deudor de la hipoteca, de manera que, si el nuevo propietario al 100% del inmueble no paga el crédito hipotecario y la deuda no se cubre con la subasta de dicho bien, el banco podrá ir contra todos los bienes presentes y futuros del no propietario, pero sí titular de la deuda hipotecaria.

¿Y cómo evitar problemas? La mejor solución pasa por cancelar el préstamo hipotecario conjunto después de firmar la extinción del condominio o la liquidación de gananciales. Una vez cancelado, la parte que se adjudica la vivienda deberá constituir una nueva hipoteca. “La mayor parte de los bancos están dispuestos a dar préstamos para comprarle la vivienda a tu ex, por lo que es importante tanto negociar con tu propia entidad como comparar con otras opciones”, recalca Villén.

Será necesario, por tanto, que el banco apruebe un nuevo préstamo hipotecario en el que el cedente no figure como deudor (titular hipotecario). Solo así la operación es satisfactoria para ambas partes, una porque se queda el inmueble y la deuda porque cede dicho inmueble, pero deja de ser deudor. Dicha novación del préstamo hipotecario, siempre, habrá de formalizarse ante notario.