Si durante los últimos años el tipo de vivienda más demandada ha sido la de tres o más dormitorios, la previsión es que volverá a liderar el ranking la vivienda de dos o menos dormitorios, según un informe de la consultora Knight Frank. El motivo que esgrime es el aumento de hogares con menos miembros. 

La consultora inmobiliaria ha elaborado su informe anual Tendencias del mercado Residencial en España en el que señala que la tipología de vivienda más demandada sufrirá cambios: pasará de ser de tres o más dormitorios a dos o menos. Según Ernesto Tarazona, socio director de Residencial y Suelo de Knight Frank, “los datos macro apoyan este cambio de tendencia. Tenemos menos habitantes y sin embargo crece el número de hogares. Es decir, tenemos más hogares con menos miembros; en España, el 25% de los hogares son unipersonales y el 30% son de dos personas”. 

Otra de las conclusiones del informe es que Madrid, Málaga, Barcelona, País Vasco y Baleares serán las provincias con mayor proyección residencial en 2017. Y todos los segmentos (oferta, demanda, suelo e inversión) ya tocaron fondo a finales de 2013 y empezaron la senda de la recuperación en 2014. Según la consultora, esta recuperación ha sido muy leve durante 2014 y 2015 y afirma que “2016 ha sido cuando los principales indicadores muestran ya solidez en el crecimiento así como perspectivas de mejora. Nos encontramos ante un nuevo ciclo de expansión en el sector residencial”. 

Las viviendas iniciadas y terminadas se encuentran en niveles similares, compensándose, aunque son todavía bajos. Las licencias de obra nueva en España crecen un 7%, sin embargo cabe puntualizar que las provincias que lideran la recuperación como Madrid, Baleares y el País Vasco han visto una reducción de entre un 20% y un 35% en el número de licencias concedidas en el último año. 

Según Ernesto Tarazona, “en el caso de Madrid, los visados de obra nueva -paso previo para requerir la licencia- han aumentado hasta un 50% mientras que la concesión de licencias ha descendido. Esperamos que las licencias vuelvan a incrementarse acorde con esta tendencia y como consecuencia del número de viviendas iniciadas en los próximos años”.

El informe señala que las transacciones de vivienda en España mantienen una tendencia de crecimiento desde hace ya 4 años consecutivos. En este último año han aumentado un 28%. Cabe destacar que el 90% de las transacciones son de segunda mano y tan solo un 10% corresponden a producto nuevo.

En cuanto a los precios de la vivienda, España registró el cambio de tendencia en 2014 y desde entonces el precio medio de repercusión ha subido una media del 3%. La vivienda nueva mantiene su valor ante la falta de stock de estas características y alcanza los 1.750 €/m² mientras que la segunda mano se sitúa en el entorno de los 1.500 €/m².

Las provincias con el precio medio de repercusión más alto  (tanto en obra nueva como en segunda mano) son Guipúzcoa, Vizcaya y Madrid.

España mantiene un ritmo de absorción del stock  disponible similar en estos últimos tres años, a una media de 20.000 viviendas nuevas menos al año. Calculamos que del parque total de viviendas en España, un 2% es stock de vivienda nueva disponible (más de 25 millones de unidades). No obstante, de ese stock de vivienda nueva, existe un 30% aproximadamente que tiene difícil salida debido a su localización y condiciones. 

El resto, se está absorbiendo a un ritmo considerable que unido a la escasa producción que ha habido en los años de contracción, ha generado que toda la oferta nueva que sale al mercado se absorba por completo. De hecho, actualmente en España tan solo hay disponibles 11 unidades de vivienda nueva por cada 1.000 habitantes.

Perfil de comprador: el comprador extranjero sigue apostando por la vivienda española

Las transacciones de vivienda llevadas a cabo por compradores extranjeros mantienen su tendencia al alza, aumentando un 23% en 2016.

Por nacionalidad, el 64% de los compradores extranjeros son comunitarios (UE) y de ellos, el 20% son ingleses. Para Tarazona, “la campaña y la reciente victoria del Brexit, ha generado un clima de incertidumbre que hasta el momento ha supuesto una disminución del 9% intertrimestral en los compradores británicos. En los próximos trimestres podremos apreciar las verdaderas consecuencias en las transacciones”.

Las Comunidades Autónomas en las que se realizan más transacciones por parte de extranjeros son Canarias (41%), Baleares (38%), Comunidad Valenciana (35%) y Murcia (26%).

El suelo, un bien escaso y cada vez más rentable

Todos los datos anteriormente expuestos nos llevan a una misma conclusión: para producir vivienda lo esencial es el suelo. Y la materia prima es el suelo urbano. A nivel general en España, el suelo urbano ha experimentado crecimiento tanto en el número de transacciones como en el precio de repercusión.

Sin embargo, Madrid destaca como un caso excepcional donde el suelo urbano es realmente escaso y está altamente demandado por su rentabilidad.