Amb o sense mascota? Els propietaris prefereixen que els seus inquilins no tinguin animals

Les persones que conviuen amb un animal de companyia poden des d'avui filtrar a idealista les recerques de lloguer d'habitatges perquè només se'ls mostrin aquelles en què les mascotes són benvingudes. D'aquesta manera, els usuaris estalvien temps i energia, en poder descartar d'inici totes aquelles cases a les quals no podran accedir-hi.

Durant els últims sis mesos, idealista ha ofert a totes les persones que posaven el seu anunci d'un habitatge en lloguer a la plataforma la possibilitat de definir si permeten o no l'accés d'animals al costat del seu pròxim inquilí.

El resultat és que només el 3% dels anuncis permeten mascotes, mentre que el 20% dels prohibeix expressament. El 77% restant prefereix no pronunciar-s'hi, esperant probablement a negociar amb el possible inquilí el tipus d'animal domèstic de què es tracti.

Madrid

La ciutat de Madrid es troba per sobre de la mitjana pel que fa a permissivitat amb els animals domèstics es refereix, ja que són benvinguts en el 3,9% dels habitatges en lloguer. El 14,5% dels anuncis veta directament a les mascotes, i el 81,6% preferix no pronunciar-se.

Barcelona

Els propietaris barcelonins són més reticents que la mitjana a la tinença d'animals en els seus habitatges arrendats, ja que només el 1,4% dels pisos anunciats admet que l'inquilí convisqui amb ells. De tota manera, el percentatge d'habitatges en les que estan expressament prohibits és també significativament inferior (3,3%), ja que el 95,3% no es pronuncia.

Per a Fernando Encinar, director de comunicació i cap d'estudis d'idealista, "feia molt temps que els nostres usuaris ens demanaven que incloguéssim aquest nou filtre de cerca, ja que cada vegada són més les persones que decideixen compartir la seva vida amb un animal de companyia. La posada en marxa d'aquest projecte ha mostrat una realitat que ja intuíem, que a les dificultats de trobar un lloguer a les grans ciutats se suma la poca disposició dels propietaris.

Quan una persona ven el seu habitatge habitual està exempta del pagament d'impostos (via IRPF) per aquests guanys patrimonials sempre que inverteixi els diners obtinguts en la compra d'un nou habitatge habitual. Però, què passa si es tracta d'una casa en construcció o una autopromoció? El Tribunal Econòmic-Administratiu Central (TEAC) estableix un termini de dos anys per acabar les obres i adquirir la nova propietat.
El guany (o pèrdua) patrimonial que es produeix quan venem un immoble tributa en l'IRPF, entre el 19% i el 23%. No obstant això, hi ha alguns casos en què el contribuent pot estalviar-se aquests impostos. Un d'aquests casos és la famosa "exempció per reinversió en habitatge habitual", és a dir, aquella persona menor de 65 anys que ha venut la seva casa està exempta del pagament d'impostos, sempre que l'import total es reinverteixi en la compra d'una altra habitatge habitual o en la seva rehabilitació.
El termini que té és de dos anys després de la transmissió de la casa o de dos anys abans de la transmissió. En aquest últim cas, perquè la venda es trobi exempta de tributació caldria demanar una hipoteca sobre l'habitatge i posteriorment cancel•lar la mateixa després de la venda de l'habitatge antic sense que se superi el termini establert de dos anys.
Per gaudir d'aquesta exempció es pot comprar un habitatge ja construït o també una en construcció i, fins i tot, es contempla l'autopromoció. I Quin és el termini de l'exempció per reinversió en habitatge si el que es compra és un habitatge en construcció o si el contribuent autopromueve casa? El TEAC estableix el termini de dos anys des que es va transmetre l'habitatge, tal com recull el despatx Àtic Jurídic Salcedo Advocats.
Segons aquesta firma, de la resolució de la TEAC es deriven dues conseqüències per als contribuents, una bona i una de dolenta. "La bona és que l'Agència Tributària no podrà negar al contribuent l'exempció per reinversió en el cas que materialitzi la reinversió en la compra d'un habitatge en construcció o sigui ell qui l'està autopromoviendo. La dolenta és que en aquests casos, només tindrà dos anys (anteriors o posteriors a la venda de l'anterior casa), per acabar les obres i adquirir la nova propietat ".
Un altre col•lectiu que pot gaudir d'aquesta exempció és aquell que té més de 65 anys: no tindrà repercussió fiscal amb el guany obtingut per la venda de casa habitual. Així, els majors de 65 anys no estan obligats a reinvertir en una casa nova ni en una renda vitalícia.
En aquest punt hi ha una novetat i és que els majors de 65 anys que venguin qualsevol tipus d'immoble també estaran exempts de tributar en l'IRPF els guanys, sempre que aquestes es destinin a la creació d'una renda vitalícia assegurada (és a dir, en un producte d'estalvi a llarg termini que comercialitzen les asseguradores), amb un límit de 240.000 euros i en un termini de sis mesos.

La sentència 705/2015 de 23 de desembre del Tribunal Suprem va declarar abusiva la clàusula en la qual el BBVA imposa al prestatari el pagament de totes les despeses, tributs i comissions derivats del préstec hipotecari, i el text és el següent:

"Són de compte exclusiva de la part prestatària tots els tributs, comissions i despeses ocasionades per la preparació, formalització, esmena, tramitació d'escriptures, modificació -incloent divisió, segregació o qualsevol canvi que suposi alteració de la garantia- i execució d'aquest contracte , i pels pagaments i reintegraments derivats del mateix, així com per la constitució, conservació i cancel·lació de la seva garantia, sent igualment al seu càrrec les primeres i altres despeses corresponents a l'assegurança de danys, que la part prestatària s'obliga a tenir vigent " .

Continua aquesta clàusula autoritzant, el prestatari al banc, perquè aquest últim li carregui en el seu compte les quantitats necessàries fins a la total inscripció de la hipoteca en el Registre de la Propietat, afegint les despeses, també a càrrec del prestatari, i en cas de impagament, per la reclamació judicial o extrajudicial del deute, inclosos honoraris d'advocat i procurador, i això encara que la seva intervenció no sigui obligatòria. Aquestes quantitats quedaran fins i tot garantides amb la mateixa hipoteca o garantia real, que no és altra que l'habitatge.

De manera semblant, i en alguns casos idèntica, es troba redactada aquesta clàusula en la gairebé totalitat dels contractes de préstec hipotecari.

Com afecta llavors la nul·litat declarada pel Tribunal Suprem a la resta de les hipoteques que, sent d'un altre banc o entitat, recullen una clàusula en el mateix sentit, tot i que gramaticalment es trobi redactada de manera diferent ?.

Igual que va passar amb les clàusules sòl, redactades de diferent manera pels diferents bancs o entitats, aquestes clàusules d'atribució al consumidor de totes les despeses derivades de la concertació i desenvolupament del contracte, seran nul·les; però per a això cal que el prestatari o deutor realitzi l'oportuna reclamació davant el Servei d'Atenció al Client del Banc i, si escau, procedeixi a demanar davant els Jutjats.

Això és així, perquè la nul·litat declarada pel Tribunal Suprem, ho és en la base de la manca de concreció en el mateix contracte de préstec, de les despeses, comissions i tributs, quedant establerts de manera genèrica.

Quina és la forma de procedir si el contracte conté una clàusula per la qual s'atribueixen al consumidor totes les despeses, comissions i tributs del préstec amb garantia hipotecària?

En primer lloc haurà d'fer-se una reclamació davant el Servei d'Atenció al Client del banc o una entitat amb qui es va contractar el préstec hipotecari, o, si s'escau, de la nova entitat que s'hagi fusionat o hagi absorbit a aquell a qui se li va demanar els diners per a la constitució de la hipoteca (aquí pots descarregar-te el model de reclamació de les despeses de formalització de la hipoteca modelo_de_reclamacion-despeses-formalizacion-hipoteca.docx).

Transcorreguts dos mesos des de l'esmentada reclamació, hagi contestat o no el Servei d'Atenció al Client, i sempre que la resposta, en cas d'haver-la, hagi estat negativa, es podrà procedir a interposar la corresponent demanda judicial davant el partit judicial del domicili del prestatari o deutor o del domicili social del Banc, indistintament.

El que s'ha de sol·licitar en la demanda que es plantegi davant el Jutjat, serà la nul·litat de la clàusula per abusiva, i la restitució de les despeses abonades com a conseqüència de l'esmentat pacte, els que hauran d'anar perfectament documentats amb les seves corresponents factures. Pel tipus de procediment que s'ha de interposar, serà necessària la intervenció d'advocat i procurador.

Quines despeses, tributs i comissions si es poden reclamar?

Partint de la base que només es pot demanar la restitució de les despeses corresponents a la formalització de la hipoteca, i no de la compravenda, seran objecte de reclamació els següents:

1. Factures de Notaria i Registre de la Propietat. El Tribunal Suprem diu en la seva sentència que, "pel que fa a la formalització d'escriptures notarials i inscripció de les mateixes (necessària per a la constitució de la garantia real -o sigui la hipoteca-), tant l'aranzel dels notaris com el dels registradors de la propietat, atribueixen l'obligació de pagament al sol·licitant del servei de què es tracti o al favor s'inscrigui el dret. I qui té l'interès principal en la documentació i inscripció de l'escriptura de préstec amb garantia hipotecària és, sens dubte, el prestador, ja que així obté un títol executiu, constitueix la garantia real, i adquireix la possibilitat d'execució especial ".

En no permetre una mínima reciprocitat en la distribució de les despeses produïdes com a conseqüència de la intervenció notarial i registral, fent recaure íntegrament sobre el deutor, es genera un desequilibri al consumidor, de manera que la clàusula és abusiva.

2. Impost d'Actes Jurídics Documentats. D'acord amb la Llei que regula l'Impost de Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentats: "serà subjecte passiu de l'impost l'adquirent del bé o dret i, si no, les persones que insten o sol·liciten els documents notarials o aquells en l'interès s'expedeixin".

El Tribunal Suprem entén que en referència a l'Impost sobre Actes Jurídics Documentats, el subjecte passiu, és el banc o una entitat prestadora. És a dir, l'obligat al pagament d'aquest impost, tant pel que fa a la seva quota fixa -timbre del paper notarial-, com en la seva quota gradual, és precisament el Banc i no el prestatari o deutor hipotecari; pel que és un tribut a incloure en la reclamació.

Tot i que en algun bloc he llegit que el Reglament que desenvolupa la Llei de l'Impost contradiu a aquesta última, en el sentit que és el prestatari l'obligat al pagament, no podem oblidar el principi de jerarquia normativa i, per tant, que una norma reglamentària no pot contravenir el regulat per llei, pel que serà d'aplicació el que diu aquesta última.

Quin termini hi ha per sol·licitar la nul·litat de la clàusula i reclamar la restitució de les quantitats pagades?

El termini és el de quatre anys a comptar de l'endemà de la data de la Sentència del Tribunal Suprem, és a dir, el termini finalitzarà el 24 de desembre de el 2019.

L'era de les hipoteques fixes 'megabaratas' arriba al final

El cicle de les hipoteques fixes 'megabaratas' sembla tenir els dies comptats. I és que el mercat dóna per fet que al llarg d'aquest any els préstecs per adquirir un habitatge vinculats a un interès fix van a encarir fins situar al voltant del 3% per als terminis a 30 anys.

En tot just un mes, entitats com BBVA i Bankinter ja han anunciat de manera oficial una pujada dels tipus d'interès en les seves hipoteques fixes a terminis d'entre 10 i 30 anys, que van des de dos fins cinc dècimes, el que es tradueix en un increment de dos dígits.

Però, què porta els experts a pensar que les alces van a ser generalitzades? Part de la resposta la trobem en les garrotades judicials que ha rebut recentment el sector financer. Entre ells, l'obligació de retornar als clients tots els diners cobrat de més per les clàusules sòl des de la signatura de la hipoteca, la d'assumir part de les despeses de formalitzar els préstecs hipotecaris davant notari o en el Registre de la Propietat o la nul·litat de la clàusula del venciment anticipat per ser considerada abusiva.

Al marge dels cops de maça judicials, els experts també asseguren que un altre factor decisiu el trobem en l'evolució que estan tenint en els mercats financers els tipus d'interès a llarg termini. En els últims mesos, la corba de tipus a més de 10 anys està pujant per les incerteses que amenacen a l'economia a nivell global, com les polítiques de Donald Trump a Estats Units, la sortida britànica de la Unió Europea o l'encara feble creixement econòmic.

 "Als bancs els resultarà tremendament complicat, per no dir impossible, mantenir hipoteques fixes a 30 anys a un interès del 2% si el cost de finançament està per sobre del 1,4%", explica Juan Villén, responsable d'idealista hipoteques, qui matisa que "en els terminis de fins a tres anys els diners es manté en mínims, però es va encarint progressivament segons augmenta el termini".

Si agafem de referència les dades del Banc Central Europeu (BCE), veiem que els tipus d'interès a un termini de 30 anys s'han incrementat un 0,8%, després de passar de 0,5% a gairebé el 1,4% en tot just mig any.

A efectes pràctics, "si això es traslladés directament al preu, significaria que les hipoteques que s'estaven oferint als 30 anys al 1,8% haurien de passar al 2,6%", recalca Villén.

De moment, els experts creuen que l'actual oferta hipotecària a tipus fix repuntarà a mínim mig punt percentual, per quedar-se entre el 2,5% i el 3% des de la forquilla 1,8% -2,2% que hem vist a la fi de 2016. En el comparador d'hipoteques d'idealista trobem exemples de tot tipus: diversos préstecs a un termini de 30 anys encara se situen entre el 2% i el 2,5%, com les de Kutxabank (2,4%), NCG Banco (2,25%) o BMN (2,1%), encara que existeixen altres que s'apropen al nou llindar que plantegen els experts, com la de BBVA (2,75%), Bankinter (2,65%) o hipoteques. com (2,75%).

A l'hora d'analitzar aquests interessos hem de tenir en compte la quantitat de vinculacions que exigeix ​​cada entitat, ja que per regla general les hipoteques es van abaratint a mesura que el client contracta més productes del seu banc (com targetes de crèdit, assegurances, plans de pensions ...)

Menys trencadores, però atractives

Tot i que les hipoteques fixes perdran part del seu encant amb els encariments que s'esperen, la veritat és que aquestes alternatives de finançament per comprar un habitatge seguiran gaudint d'un gran atractiu. I és que una de les seves grans avantatges és que permet a l'hipotecat pagar el mateix des de la primera quota fins a l'última, el que significa que la seva mensualitat no variarà faci el que faci l'euríbor, l'índex al qual estan referenciades la majoria de les hipoteques variables.

"Davant d'una eventual pujada de tipus, si el client tanca un tipus fix per a tota la vida aconsegueix una estabilitat en les quotes. Cal tenir en compte que la hipoteca és un producte financer a molt llarg termini, normalment a més de 15 anys, i cal considerar el preu (tipus + diferencial o tipus fix) en aquest lapse de temps ", expliquen a idealista / news fonts d'una entitat financera.

Fins i tot suposant que les hipoteques fixes es quedin a l'entorn del 3%, no podem oblidar que aquest interès no dista tant de la mitjana històrica del euríbor a 12 mesos: encara que l'indicador va camí de signar un any en terreny negatiu, la mitjana històrica se situa en el 2,35%.

Per si aquesta comparació no fos suficient, només cal recordar que abans de la crisi l'euríbor a 12 mesos mai va aconseguir situar-se per sota del 2%, tot un senyal de que tard o d'hora reprendrà la tendència alcista i, amb ella, tornarà a encarir les quotes de la majoria dels hipotecats a Espanya.

La Fundació de les Caixes d'Estalvis (Funcas) ho pot dir més alt, però no més clar: avui dia només poden comprar-se un habitatge aquells que tenen estalvis i un bon lloc de treball. Aquesta descripció deixa fora els joves, l'única solució residencial és el lloguer, i impedeix que es venguin més cases a Espanya.

Segons un informe de l'organisme, el mercat residencial està vivint un moment que qualifica de "immillorable" per accedir a un habitatge. D'una banda, i malgrat les pujades que estem veient en els últims temps, els preus han caigut fins a uns nivells competitius i es mantenen lluny dels màxims registrats durant el boom.

La dada més recent del Ministeri de Foment situa el m² al voltant de 1.500 euros, lluny dels 2.101 euros de principis de 2008. A aquest factor s'afegeix que els tipus d'interès estan en mínims històrics, el que està abaratint el nou finançament de particulars i empreses i, alhora, reduint el pes dels interessos dels seus deutes.

El problema és que l'accessibilitat no és l'únic factor que entra en joc a l'hora de convertir-se en 'amo de'. Funcas recorda que "és precisament la situació de preus i tipus d'interès la que determina l'existència a Espanya d'una taxa d'accessibilitat elevada. No obstant això, aquesta és una condició necessària però no suficient perquè les llars puguin entrar al mercat residencial en propietat ".

Per fer-se una idea, n'hi ha prou repassar l'evolució de diversos indicadors que reflecteixen la major o menor facilitat per accedir a l'habitatge a Espanya. En concret, l'informe analitza la ràtio d'accessibilitat -que mesura el percentatge d'ingressos que ha de destinar una llar a pagar la hipoteca-, la ràtio crèdit / valor (també conegut com Loan To Value) -que indica el percentatge de finançament per comprar una casa- i la ràtio de solvència -que estableix el nombre de salaris anuals que ha de dedicar-per pagar un habitatge.

La ràtio d'accessibilitat està en un nivell molt baix. Entre 2014 i 2016, la llar havia de destinar el 23% dels seus ingressos al pagament de la hipoteca, la meitat que en els anys més pròspers del totxo (el 2006 i 2007 era necessari destinar un 45,5%). Per aquest motiu Funcas parli d'unes condicions immillorables.

No obstant això, la lectura es complica en analitzar la ràtio crèdit / valor. Actualment, el Loan to Value dels préstecs se situa en el 50,6%, el que significa que, de mitjana, només finança el 50% del valor de l'habitatge, la qual cosa exigeix ​​que el propietari aporti l'altra meitat. Des que va esclatar la bombolla el percentatge de finançament ha canviat completament: fins a 2007, el normal era que el volum del préstec estigués entre el 63% i el 65% del valor de l'habitatge.

L'escenari va canviar amb les restriccions creditícies que es van imposar en el mercat després dels excessos comesos durant el boom. Llavors es va iniciar una tendència a la baixa que converteix la xifra actual en la segona més baixa en les últimes tres dècades. "Aquesta dada amaga una restricció severa de crèdit que limita l'accés a la demanda, independentment que aquesta sigui solvent", recalca l'estudi.

Finalment, i pel que fa al nombre d'anys de salari necessaris per pagar l'habitatge, ens trobem en un nivell que està més a prop dels màxims de la bombolla (quan es van superar els 15 anys) que dels registrats a final del segle passat (8,2 anys). Des de 2010, la xifra s'ha anat reduint i des de 2013 s'ha mantingut estable per sota de 14 anys.

Després de repassar com estan els tres indicadors, Funcas recalca que l'accessibilitat està en un moment ideal, però que per comprar un habitatge també cal tenir uns diners estalviats (només es finança la meitat del valor d'un habitatge) i uns ingressos estables (es necessiten 13 anys de sou íntegre per pagar la totalitat de la casa).

Per tant, la compra no està a l'abast de tots, ja que gran part dels potencials propietaris no es poden beneficiar d'aquestes condicions immillorables d'accés a l'habitatge perquè no compleixen els requisits mínims per a això: tenir uns ingressos estables, disposar d'uns diners estalviats i de certa capacitat d'endeutament.

Els joves, fora de combat

Capacitat d'estalvi i ingressos estables són dues condicions que deixen fora de combat als joves, un col·lectiu vital per al futur del mercat residencial.

Per Funcas, el principal problema està en la precarietat laboral que pateixen els menors de 35 anys. "Les condicions de creixement econòmic han afavorit la creació d'ocupació i han augmentat la capacitat de pagament de nous compradors potencials. No obstant això, l'augment de l'ocupació ha estat selectiu, penalitzant les cohorts joves (entre 20 i 34 anys, que són els que necessiten el primer habitatge) la taxa d'ocupació ha decrescut de manera sistemàtica durant els últims anys. D'altra banda, la capacitat de compra dels ingressos via salari està baixant, el que redueix la capacitat de pagament de les llars potencialment compradors d'habitatges ", explica textualment.

El resultat final d'aquesta anàlisi, continua, "suggereix que al mercat residencial de Espanya compta encara amb una forta demanda potencial, però amb poca capacitat d'accés entre els grups de major necessitat per l'efecte de les condicions del mercat de treball sobre els ingressos, i amb poques expectatives de millora a mitjà termini ".

Sense esperances que l'escenari canviï de manera substancial, Funcas alerta que les noves generacions no tindran més remei que abraçar el lloguer com a fórmula habitacional, una visió que coincideix amb molts experts del sector immobiliari.

Al capdavall, conclou l'organisme, "en un entorn amb elevada desocupació, amb salaris que perden capacitat de pagament i amb restricció en el crèdit, l'accés a l'habitatge en propietat difícilment es pot mantenir o recuperar, quedant l'accés al lloguer com a única solució per a cobrir la necessitat residencial d'aquells mancats d'estalvi. Per tant, les bones condicions postcrisi del mercat residencial espanyol i els seus beneficis no poden ser aprofitades per les llars joves ".

"El sector immobiliari a Barcelona va a una altra velocitat que la resta d'Espanya". César Oteiza, cofundador d'idealista, té clar que el mercat immobiliari comença a aixecar el cap i que camina a poc a poc cap a la normalització amb Barcelona com a punta de llança. De fet, la Ciutat Comtal lidera gairebé tots els rànquings en evolució de preus, transaccions i dinamisme del mercat.

Per això, en aquest punt, cal fer-se una important pregunta: ¿hi ha Barcelona marcant el camí a seguir a la resta del país o s'estan cometent els mateixos excessos que tan cars ens van costar en el passat? Aquesta és la qüestió a la qual han tractat de respondre els experts participants en immofutur, la jornada d'anàlisi immobiliari organitzada per idealista en el marc de la fira Barcelona Meeting Point.

Oteiza, en la inauguració de l'esdeveniment, ha explicat que, després de la crisi, el sector ha canviat. El lloguer ha crescut com a opció de vida. Està sorgint l'anomenat 'lloguer immediat': pisos que surten al mercat i en hores són llogats. A Barcelona duren menys de 48 hores en el mercat.

"A Barcelona, ​​el sector immobiliari té un component de moda i dinamisme que no té altres zones del país", assegura. Això ha provocat que en el lloguer les rendes se situïn en màxims, pujant un 18% en els últims anys. Aquest dinamisme també fa que els inversors -grans fons o petits ahorradores- apostin per la compra d'immobles. El retorn a la capital catalana pot arribar al 6% -7%.

Juan Fernández-Aceytuno, Societat de Taxació: "Les persones menors de 35 anys estan fora del mercat"

"El que està tirant del preu de l'habitatge a Barcelona és el lloguer", assegura Juan Fernández Aceituno, director general d'ST Societat de Taxació, i apunta que "la rendibilitat de pisos de lloguer a curt-mig termini supera el 10%" . Aquesta circumstància ha provocat que nous inversors, les socimis, comencin a apostar pel residencial.

Aceituno ha explicat que "el perfil de persones menors de 35 anys està fora del mercat, no pot accedir a la compra, li toca llogar. Tot i que els preus han baixat, el seu salari també ha caigut ". I assegura que "el preu tant de compra com de lloguer seguirà una tendència a l'alça", per això el perfil de 35-55 anys concentra les operacions de compravenda a Barcelona.

I aquesta circumstància està provocant que "les noves generacions es basin en l'ús de les coses, no en la propietat de les coses. El concepte de propietat, com es poden pensar en una casa, està canviant entre les joves generacions. El lloguer forma part d'aquesta equació ".

Joan Artés, CEO de La Casa per la Teulada: "A Barcelona hi ha 6.000 edificis sobre els quals es pot construir"

La Casa per la Teulada es dedica a completar edificis. Això és, aixeca habitatges sobre el vol de les cases que no havien aprofitat tota la seva edificabilitat quan es van construir. "A Barcelona hi ha 6.000 finques i gairebé 2 milions de m2", assegura Joan Artés, CEO d'una companyia que construeix cases noves en només 3 o 4 mesos.

No treballen amb productes immobiliaris a l'ús. "Vam crear el 80% de l'habitatge en fàbrica i després la transportem a la seva ubicació definitiva per a col·locar-la a sobre d'un edifici ja construït", explica Artés, que veu en aquesta fórmula una innovadora manera per "modular la ciutat" aprofitant edificabilitat en desús.

Gerard Costa, Esade: "Hi ha gairebé 4 milions de persones que lloguen habitatges turístics a Espanya"

El lloguer de vacances ha arribat per quedar-se. Gerard Costa, doctor en Management i professor de màrqueting d'Esade, assegura que "hi ha gairebé 4 milions de persones que ja lloguen habitatges turístics a Espanya, que sumen 27,4 milions de pernoctacions i que es gasten 2.685.000 d'euros (un 32% en comerços del voltant) ". El mercat d'arrendament de pisos turístics ha crescut exponencialment en els últims anys "per adaptar-se al que els ciutadans exigeixen", explica Costa.

El perfil de l'usuari és el d ' "una família estrangera que passa de mitjana una setmana de viatge, centrat en les grans ciutats i la costa. Busquen, sobretot, que estigui ben ubicat i sentir-se com a casa, amb cuina ". Més enllà de la despesa en allotjament-que de mitjana se situa en 818 euros per grup-, en menjar, transport, activitats la despesa ascendeix a uns 1.250 euros.

Però els usuaris d'habitatges vacacionals demanen encara més coses: millorar l'oferta per a viatges curts urbans o serveis més exclusius. "Això vol dir que els propietaris tenen una oportunitat de millorar la seva oferta amb, per exemple, un 'Welcome Pack', una llista d'activitats o una guia de la zona on està l'habitatge", apunta Costa, que critica que les normatives dificultin aquest tipus de pràctiques.

Mikel Echavarren, CEO d'Irea: A finals d'any es dispararan les vendes de carteres de deute immobiliària "

Quines empreses busquen els fons d'inversió per comprar-les? Que tinguin projectes residencials en curs i amb una bona cartera de sòl, tot i que no fan fàstics a què tinguin actius en rendes. D'aquí a finals d'any es dispararan les vendes de carteres de deute i de carteres d'actius adjudicats.

Després del boom immobiliari hi ha un nou context econòmic i qui necessita vendre? Les empreses familiars sense successió; societats participades per societats financeres i societats que han estat controlades per fons d'inversió a través del deute. ¿Qui inverteixen? Només els fons d'inversió. Hi ha compradors, però no de qualsevol immoble.

Francisco Pérez, Solvia: "no s'està provocant una nova bombolla immobiliària"

Francisco Pérez, director de Promoció i Desenvolupament de Solvia, assegura que de moment no s'està produint una nova bombolla immobiliària, a la vista de les dades de visats d'obra nova, que actualment hi ha a l'entorn dels 50.000 permisos. Tot i així, hi ha ciutats i fins i tot districtes on els preus sí estan pujant i on hi ha una demanda acreditada.

L'estoc d'habitatges després de la crisi és molt alt. Però ja hi ha zones on l'estoc d'obra nova no supera el 2% del parc d'habitatges. És hora de començar a oferir obra nova en algunes zones de Madrid, el País Basc o Sevilla.

Estem fent pocs habitatges ia més els preus no han recuperat els pics que es van assolir en ple boom immobiliari. L'evolució dels preus del lloguer també està lluny dels màxims assolits el 2006, tot i que l'arrendament a Madrid i Barcelona, ​​sobretot, si està pujant.

Veiem un mercat entorn a unes 100.000 habitatges a l'any noves. El que no es coneix és què passarà amb el comportament dels habitatges nous per a estrangers, que podria créixer fins a les 125.000 unitats.

Marc Mora, cofundador de Homy: "Les cases que rehabilitem passen de ser erugues a convertir-se en papallones"

La rehabilitació és una de les claus que marcarà el futur del mercat immobiliari a curt termini, sobretot en les grans capitals, com Barcelona, ​​on el sòl en zones cèntriques és molt escàs. Aquí és on es mou com peix a l'aigua Homy, una companyia que, segons el seu cofundador Marc Mora, agafa "actius 'cansats', espais grisos i les transformem i rehabilitem en noves cases. Vam aconseguir donar-los una nova vida i nou impuls ".

Mora el defineix amb una bonica metàfora: "passen de ser erugues a convertir-se en papallones". Donen una nova vida a petits espais de 14m2, però també a grans superfícies en centres comercials. "Els nostres clients van des propietaris que busquen donar un canvi a casa a inversors que prefereixen ficar els seus diners en l'immobiliari a compradors que busquen una casa diferent", assegura.

Ismael Clemente, president de Merlin Properties: el model d'oficines actual està canviant

Les oficines actuals estan canviant. Hi ha menys despatxos, més zones comuns i més praderia. Ismael Clemente, president de Merlin Properties, assegura que les companyies compten amb menys m2 contractats dels que necessitaria en realitat perquè la forma de treballar ha canviat: "hi ha més gent viatjant o teletreballant".

A més, assegura que els inquilins de les oficines tracten d'adaptar el seu espai i equiparar-lo a la casa dels treballadors, per tal de que gaudeixin d'estar a la feina. A més, s'optimitzen els consums i s'adapten els espais als criteris d'eficiència energètica.

També ha parlat del 'Brexit', ja que considera que crea oportunitats en altres mercats. "Es poden deslocalitzar 1-2 milions de m2 dels 5 milions m2 que hi ha de mercat d'oficines". En la seva opinió, si aquesta deslocalització vingués a Madrid, la ciutat sumaria uns 100.000 m2 nous com a mínim. I la reacció del sector seria que patiria un xoc amb augments de preus, al que caldria sumar l'arribada de nous empleats d'alt nivell adquisitiu.

Antonio Espasa, managing director i chief economist Europe de Santander: "L'economia espanyola està creixent de manera sana"

"L'economia espanyola està millor". Així de contundent s'ha mostrat Antonio Espasa, director i chief economist Europe de Santander, que ha recordat que el PIB domèstic està consolidant un ritme de creixement pròxim al 3%.

Per Espasa, el més important per analitzar l'economia no està en les dades que es veuen a primera vista, sinó en la tendència de fons que dibuixen. En la seva opinió, "la composició del creixement està sent sa, tant pel costat de la demanda interna com de la demanda exterior". A més, i mentre el consum està repuntant en línia amb l'economia, està creixent l'ocupació i estan augmentant les possibilitats que tenen les llars de gastar més gràcies al fet que la baixa inflació no està restant poder adquisitiu als salaris.

Un altre de les dades que avalen la millora econòmica és l'esforç que està fent el sector privat per reduir el seu deute. Gràcies al procés iniciat durant la crisi, el seu endeutament està en nivells dels anys 90 i, a més, s'està veient beneficiat per uns tipus d'interès en mínims històrics.

"L'endeutament de les empreses està en nivells inferiors al 140% del PIB, per sota de les empreses franceses, per exemple. Les empreses paguen ara 15.000 milions d'euros en interessos enfront dels 68.000 milions que van arribar a pagar en 2008 ", ha detallat.

No obstant això, no tot és color de rosa en termes econòmics. L'entitat financera recorda que un dels grans problemes és l'elevadíssima deute públic, que ja supera el 100% del PIB, al qual se sumen regs de tot tipus: alguns interns, com els polítics, i altres externs, com els efectes que acabarà tenint el Brexit o l'alentiment de l'economia de la Xina.

En països com EUA, Canadà, França o Alemanya és habitual preparar els pisos i cases en venda abans de la seva sortida al mercat per tal que es puguin comercialitzar amb més èxit. Al conjunt de tècniques que portem a terme per a la preparació del producte immobiliari se l'anomena home staging, que es tradueix com "posada en escena de la casa".

Encara que la seva denominació en anglès ens pugui portar a pensar que és una mica complex, és una tècnica publicitària simple, que consisteix a maximitzar les qualitats de l'habitatge, destacant la llum natural de les estades i les possibilitats dels espais, i minimitzar-ne els "defectes ".

L'objectiu és aconseguir més visites i contactes en els teus anuncis en habitaclia. Si els possibles compradors queden impactats positivament en la visita reial, s'accelerarà la venda o lloguer. Un immoble que s'anunciï amb bones fotografies i una intervenció de home staging, aconsegueix molts més visites i contactes.

El home staging no implica reformes, si no petits retocs i / o reparacions per fer més atractiva l'habitatge. Si cal reformar, ho farà qui compri el pis.

Els consells bàsics de home staging que exposem a continuació són de gran rellevància i utilitat tant per rebre la visita d'un possible comprador com per realitzar una sessió fotogràfica de l'immoble. Alguns, et sonaran si has llegit el post sobre fotografia immobiliària.

1. Netejar a fons l'immoble.

2. Si és necessari, pintar-lo. El color ideal per a les parets és el blanc perquè és el més lluminós i neutre.

3. ordenar-lo, eliminant tot allò que pugui molestar al pas.

4. Retirar els objectes personals, com les fotografies, les joguines i els objectes de neteja personal.

5. Assegurar-se que la casa estigui ventilada i que faci olor bé. L'olor a cafè, a galetes al forn, a vainilla, poden ajudar a que el comprador potencial connecti amb la idea de llar.

6. En aquesta línia, també és important el confort tèrmic. La casa ha d'estar a la temperatura adequada per a l'època de l'any en què s'ensenya.

7. Pel que fa a la decoració, prescindir de tons foscos o teixits estampats. Les cortines, els cobertors i el sofà han d'estar vestits amb teixits neutres i clars.

• Què hem de transmetre al possible comprador o inquilí

El nostre objectiu és que el possible comprador o inquilí s'imagini a si mateix vivint en aquella casa. Per tant, haurem d'eliminar tot rastre de la personalitat de qui hi habiti actual. També és essencial causar una bona sensació durant la visita.

• Què hem de transmetre al propietari

Com a professional de la venda immobiliària, és molt important explicar-li que el seu habitatge és ara un producte en el mercat i que ha de ser publicitat com a tal. Podem proporcionar-li una llista d'accions bàsiques que pot posar en pràctica - tenir els llits fets, la cuina recollida, les joguines dels nens recollits, ... - perquè el seu habitatge agradi més al possible comprador i aconsegueixi vendre-la o llogar-la com més aviat millor.

• Immobles habitats

Si la casa està habitada, la intervenció de home staging serà més discreta. Algunes accions mínimes i molt fàcils de realitzar poden millorar moltíssim la imatge de l'immoble.

Quan anem a fer una visita és fonamental comunicar al propietari les accions bàsiques que ha de dur a terme perquè el possible comprador s'emporti la millor impressió: que els llits estiguin fetes, els plats rentats, les escombraries fora de la casa, l'espai de la mascota net, els draps de la cuina i les tovalloles del bany nets, les joguines recollides, etc.

• Immobles no habitats: moblats i no moblats

Quan l'immoble no està habitat, és molt més fàcil posar en pràctica el home staging ja que no entren el conflicte les necessitats de la vida familiar del propietari i les exigències de la venda. La majoria de les situacions en què s'ha practicat fins ara ha estat en immobles on no viu ningú.

Que no estigui habitat no vol dir que no estigui moblat. En aquest cas, es pot reutilitzar el mobiliari en bon estat i prescindir de la resta, col·locant material decoratiu nou, neutre i modern.

Les cases buides també són treballades amb les tècniques de home staging. Es poden moblar amb material efímer, és a dir, amb mobles de cartró, matalassos i altres elements decoratius. En aquest cas, el material no és l'important, sinó el volum que ocupa, que proporciona una idea més real de com quedaran les estades amb mobles a l'ús, així com les sensacions de llar que genera al comprador potencial.

• Pressupost

Qui fa el desemborsament de diners per dur a terme una operació de home staging: l'agent immobiliari o el propietari? És habitual que les immobiliàries s'ocupin de pagar els honoraris dels home staging professionals. El motiu pel qual els professionals accepten córrer amb aquestes despeses és que, d'aquesta manera, aconsegueixen més fàcilment la gestió en exclusiva del producte. Un cop va vendre l'immoble, podem sumar les despeses de la intervenció al pagament dels honoraris i així acabar recuperant la inversió. El preu d'una intervenció de home staging pot costar zero euros, si està moblat i segueixes les recomanacions donades més amunt, o bé entre 500 i 6.000 €, depenent de l'habitatge, del tipus de proposta que es faci i el nivell d'intervenció a l' que s'arribi.

• El home staging

Algunes empreses immobiliàries contracten home stagers professionals per a treballs puntuals i altres, ja han format el seu propi departament de home staging i ofereixen aquests serveis als seus clients. Tot i que encara no hi ha formació oficial, hi ha cursos especialitzats. Algunes agències immobiliàries estan optant per formar els seus venedors en aquest àmbit. Des de 2013, hi ha també l'Associació Home Staging Espanya.

Perquè el treball de home staging sigui efectiu, l'habitatge deu ser fotografiada de manera professional. Al cap ia la fi, la fotografia és el cartell publicitari, el primer que es veu, i ha de mostrar la veritable essència de la llar.

Unir home staging i fotografia professional està donant grans beneficis als professionals immobiliaris que treballen utilitzant aquestes tècniques, que ja són habituals en aquest sector.

La consellera de Governació, Administracions Públiques i Habitatge, Meritxell Borràs, va anunciar ahir la creació d'un índex de referència de les rendes de lloguer a Catalunya per a les properes setmanes. Mitjançant un decret, el Govern també ha d'adoptar mesures per protegir els consumidors davant lloguers superiors a aquest indicador. "Aquest índex permetrà modular els increments exagerats del lloguer que es puguin produir", va explicar la consellera.

El Govern pretén que aquesta mesura moderi els increments dels preus del lloguer que s'estan produint a Barcelona i l'àrea metropolitana, i alhora contribueixi a millorar la rehabilitació dels habitatges per a posar-los en lloguer.

Segons Borràs, "és una iniciativa pionera a l'Estat", producte de l'estudi rigorós de mesures que ja s'estan desenvolupant en altres països del món. "Es convertirà en una eina molt sòlida perquè els ajuntaments i altres administracions puguin treballar", ha afegit.

Aquestes accions volen fomentar un major equilibri entre drets i deures de llogaters i propietaris i oferir-los més garanties d'accés a la informació per establir un preu adequat a les característiques del pis. Així mateix, segons Borràs ha comentat, es pretén que aquestes mesures no desincentivin als propietaris a llogar els pisos i evitin decantar-se per la venda de la propietat.

Borràs i el seu equip, juntament amb la Càtedra d'Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili, treballen en els criteris que han de servir de base per a una futura legislació sobre els arrendaments urbans. El nou índex de referència del lloguer és una de les accions immediates que portaran a la pràctica.

Incentius i beneficis fiscals

Pel que fa al nou indicador del lloguer, si en un immoble es fixa una renda superior, ha de constar en la publicitat de lloguer i el contracte d'arrendament, i condicionarà l'accés als ajuts del Pla de l'Habitatge de Catalunya.

El Govern demanarà la implicació dels Ajuntaments i de l'Estat perquè a través de l'Impost sobre Béns Immobles (IBI), l'Impost sobre la Renda (IRPF) o l'Impost sobre Societats (IS), es pugui beneficiar o penalitzar els lloguers que es trobin per sota o per sobre d'aquest indicador.

Aquest índex serà d'accés lliure a través de la pàgina web per garantir la màxima transparència. L'establiment dels preus del metre quadrat es determinaran en base a les del registre de fiances de l'Incasòl. En la determinació de l'índex es donarà audiència als professionals del sector, i les associacions i institucions de propietaris i arrendataris més representatives. Cada dos anys s'actualitzaran els preus de referència per m2 i cada quatre, es revisaran els criteris d'elaboració.

Aquesta és una mesura urgent que el Govern aplica per equilibrar els preus del lloguer. En paral·lel, el Govern utilitzarà les conclusions i els criteris del grup de treball per elaborar una Llei d'arrendaments urbans que presentarà en nou mesos, de les que habitaclia t'informarà en breu.

Si durant els últims anys el tipus d'habitatge més demandada ha estat la de tres o més dormitoris, la previsió és que tornarà a liderar el rànquing l'habitatge de dues o menys dormitoris, segons un informe de la consultora Knight Frank. El motiu que esgrimeix és l'augment de llars amb menys membres.

La consultora immobiliària ha elaborat el seu informe anual Tendències del mercat Residencial a Espanya en què assenyala que la tipologia d'habitatge més demandada patirà canvis: passarà de ser de tres o més dormitoris a dues o menys. Segons Ernesto Tarazona, soci director de Residencial i Sòl de Knight Frank, "les dades macro donen suport a aquest canvi de tendència. Tenim menys habitants i no obstant això creix el nombre de llars. És a dir, tenim més llars amb menys membres; a Espanya, el 25% de les llars són unipersonals i el 30% són de dues persones ".

Una altra de les conclusions de l'informe és que Madrid, Màlaga, Barcelona, ​​País Basc i Balears seran les províncies amb més projecció residencial a 2017. I tots els segments (oferta, demanda, sòl i inversió) ja van tocar fons a finals de 2013 i van començar el camí de la recuperació el 2014. Segons la consultora, aquesta recuperació ha estat molt lleu durant 2014 i 2015 i afirma que "2016 ha estat quan els principals indicadors mostren ja solidesa en el creixement així com perspectives de millora. Ens trobem davant un nou cicle d'expansió en el sector residencial ".

Els habitatges iniciats i acabats es troben en nivells similars, i es compensa, encara que són encara baixos. Les llicències d'obra nova a Espanya creixen un 7%, però cal puntualitzar que les províncies que lideren la recuperació com Madrid, Balears i el País Basc han vist una reducció d'entre un 20% i un 35% en el nombre de llicències concedides en l'últim any.

Segons Ernesto Tarazona, "en el cas de Madrid, els visats d'obra nova -pas previ per a requerir la llicència- han augmentat fins a un 50% mentre que la concessió de llicències ha baixat. Esperem que les llicències tornin a incrementar-acord amb aquesta tendència i com a conseqüència del nombre d'habitatges iniciats en els pròxims anys ".

L'informe assenyala que les transaccions d'habitatge a Espanya mantenen una tendència de creixement des de fa ja 4 anys consecutius. En aquest últim any han augmentat un 28%. Cal destacar que el 90% de les transaccions són de segona mà i tan sols un 10% corresponen a producte nou.

Quant als preus de l'habitatge, Espanya va registrar el canvi de tendència en 2014 i des de llavors el preu mitjà de repercussió ha pujat una mitjana del 3%. L'habitatge nou manté el seu valor davant la falta d'estoc d'aquestes característiques i aconsegueix els 1.750 € / m² mentre que la segona mà se situa a l'entorn dels 1.500 € / m².

Les províncies amb el preu mitjà de repercussió més alt (tant en obra nova com en segona mà) són Guipúscoa, Biscaia i Madrid.

Espanya manté un ritme d'absorció de l'estoc disponible similar en aquests últims tres anys, a una mitjana de 20.000 habitatges nous menys a l'any. Calculem que del parc total d'habitatges a Espanya, un 2% és estoc d'habitatge nou disponible (més de 25 milions d'unitats). No obstant això, d'aquest estoc d'habitatge nou, hi ha un 30% aproximadament que té difícil sortida a causa de la seva localització i condicions.

La resta, s'està absorbint a un ritme considerable que unit a l'escassa producció que hi ha hagut en els anys de contracció, ha generat que tota l'oferta nova que surt al mercat s'absorbeixi completament. De fet, actualment a Espanya tan sols hi ha disponibles 11 unitats d'habitatge nou per cada 1.000 habitants.

Perfil de comprador: el comprador estranger segueix apostant per l'habitatge espanyola

Les transaccions d'habitatge dutes a terme per compradors estrangers mantenen la seva tendència a l'alça, augmentant un 23% el 2016.

Per nacionalitat, el 64% dels compradors estrangers són comunitaris (UE) i d'ells, el 20% són anglesos. Per Tarazona, "la campanya i la recent victòria del Brexit, ha generat un clima d'incertesa que fins al moment ha suposat una disminució del 9% intertrimestral en els compradors britànics. En els propers trimestres podrem apreciar les veritables conseqüències en les transaccions ".

Les comunitats autònomes en què es realitzen més transaccions per part d'estrangers són Canàries (41%), Balears (38%), Comunitat Valenciana (35%) i Múrcia (26%).

El sòl, un bé escàs i cada vegada més rendible

Totes les dades anteriorment exposats ens porten a una mateixa conclusió: per produir habitatge l'essencial és el sòl. I la matèria primera és el sòl urbà. A nivell general a Espanya, el sòl urbà ha experimentat creixement tant en el nombre de transaccions com en el preu de repercussió.

No obstant això, Madrid destaca com un cas excepcional on el sòl urbà és realment escàs i està altament demandat per la seva rentabilitat

En l'article Com reclamar les despeses de formalització de la hipoteca que et va cobrar indegudament al banc, ja explicava els fonaments pel que es pot procedir a reclamar determinades despeses soferts com a conseqüència de la constitució, novació o subrogació d'una hipoteca, adjuntant formulari per procedir a la reclamació davant el Servei d'Atenció al Client de l'entitat financera.

A efectes de la interposició d'una demanda judicial posterior, si la reclamació fos desestimada o no contestada pel SAC en el termini de dos mesos, resultaria interessant procedir a reclamar en el mateix escrit totes les clàusules abusives que puguin aparèixer en el contracte de préstec hipotecari.

On trobar les clàusules abusives en un contracte d'hipoteca?

L'estructura típica d'un contracte de préstec hipotecari es divideix en tres parts:

Clàusules financeres.- Són aquelles que regulen la part econòmica del préstec: quantitat que es lliura pel prestador al prestatari, termini de devolució de l'import prestat, períodes de pagament o d'amortització i els seus interessos.

Clàusules no financeres.- En elles es regula la garantia de devolució del préstec en cas d'incompliment de pagament, mitjançant la constitució d'una obligació real (la hipoteca) sobre un immoble (habitatge, local, garatge ...).

Advertiments notariales.- El seu contingut es troba actualment regulat en l'Ordre EHA / 2899/2011 de 28 d'octubre sobre transparència i protecció del client de serveis bancaris, i tracta de les principals advertències que ha de fer el notari en relació amb la transparència de les condicions financeres o econòmiques en préstecs hipotecaris i sobre condicions generals de la contractació (aquelles que no són negociades individualment).

Les clàusules abusives més conegudes ja van ser reflectides en l'article "Les 7 clàusules abusives més freqüents en una hipoteca: efectes i conseqüències", i tot seguit es va a explicar com localitzar-les en el contracte de préstec hipotecari.

Dins de les clàusules financeres, enumerades en el contracte de préstec des de la PRIMERA a la SISENA BIS, es poden trobar les següents clàusules, ja declarades com abusives, sent la clàusula TERCERA, dedicada als interessos que s'han de pagar al banc pels diners prestat, la qual recull la majoria d'elles.

Clàusula sòl, o limitadora del tipus d'interès variable pactat, es reflecteix en la TERCERA O TERCERA BIS.

Un exemple de text d'aquesta clàusula podria ser:

"Amb independència del tipus d'interès resultant per l'aplicació de la variabilitat a què es refereixen els punts anteriors, les parts estableixen els límits al tipus d'interès aplicable, sent el mínim del 5% i el màxim del 12% nominal anual".

Clàusula 365/360, o fórmula utilitzada per al càlcul de l'interès de cada quota hipotecària i per la qual es paguen 5 dies d'interessos de més a l'entitat financera. Amb aquesta fórmula, es calcula l'interès diari usant l'any comercial (de 360 ​​dies), però per calcular l'interès mensual, el resultat anterior es multiplica pels dies reals que té el mes, donant un total de 365 dies a l'any. La podrem trobar a la clàusula TERCERA del contracte de préstec hipotecari.

Com a exemple de text ens podem trobar el següent:

"Per al còmput d'interessos, es prendrà en el denominador com a base un any de tres-cents seixanta dies, calculant-sobre el nombre exacte de dies naturals compresos en cada període d'interès.

En cada període d'interès dels interessos a favor del Banc es meriten diàriament i es liquidaran i pagaran d'acord amb el que indica aquesta estipulació ......... .. "

O bé aquest altre:

"...... L'import dels interessos es calcularà de conformitat amb l'expressat en la present clàusula.

A aquests efectes serà d'aplicació la següent fórmula matemàtica:

 S X r (1 (1 + r) p

QUOTA = -----------------------------------------------

(1 + r) p - 1

S = saldo existent a l'iniciar-se cada període.

P = nombre de períodes d'amortització pendents

R = tipus d'interès del període (tant per u)

 R 365

R = ------------------------- X ---------------------- - "

100x NPA 360

Clàusula d'arrodoniment a l'alça, que determina, que el tipus d'interès aplicable al consumidor, s'arrodonirà sempre a l'alça perquè doni com a resultat punts sencers (1), mitjans punts (0,50) o quarts de punt (0,25) . Igual que l'anterior, la podrem trobar a la TERCERA de les clàusules del contracte d'hipoteca.

Serveixi com a exemple el següent:

... S'aplicarà en les revisions l'euríbor publicat precedent més proper al primer dia del mes natural anterior a la data de la revisió del tipus d'interès, amb independència del mes a què correspongui el percentatge publicat per l'esmentat butlletí ... ..Aquest tipus de referència es considerarà sempre com a interès nominal a l'efecte del contracte, per al període d'interès de què es tracti en cada cas. Aquest interès nominal de referència més l'addició del marge constant abans pactat, s'arrodonirà a l'alça al múltiple més proper, per excés, a la cambra de punt ".

Interessos de demora. Es recullen en la clàusula SISENA, i resultaran abusius si estan 2 punts per sobre de l'interès remuneratori o interès ordinari (tipus de referència -euribor, per exemple- més diferencial pactat).

En l'actualitat, i després de les reformes hipotecàries, l'interès de demora que es pacti en els préstecs hipotecaris, no pot superar tres vegades l'interès legal del diner.

Clàusula de venciment anticipat, o aquella que permet a l'entitat de crèdit declarar vençut el préstec abans del termini pactat, i reclamar bestreta l'import de tot el que deu quan es donen determinades circumstàncies, com l'impagament d'alguna de les quotes o altres diferents.

Tant el TJUE com el Tribunal Suprem han admès la validesa de les clàusules de venciment anticipat, però sempre que, es tracti d'un incompliment greu, per part del consumidor.

Actualment, per aplicar aquesta clàusula, cal l'impagament d'almenys tres quotes, o un nombre de quotes equivalent a tres mensualitats.

La clàusula SISENA BIS del contracte de préstec recull el seu contingut íntegrament.

Dins de les clàusules no financeres, regulades a partir de la SETENA del contracte de préstec, trobarem:

Renúncia a notificació al deutor en cas de cessió del préstec. És la que permet, sense coneixement del deutor hipotecari, cedir el préstec a un tercer i, per tant, titulizarlo. Declarada aquesta clàusula com a abusiva pel Tribunal Suprem al desembre de 2009, segueix constant en els préstecs que se signen actualment. El seu text pot ser el següent, o un altre similar:

"L'Entitat creditora es reserva la facultat de transferir a qualsevol altra persona o entitat, tots els drets, accions i obligacions dimanants d'aquest contracte, sense necessitat d'haver de notificar la cessió o transferència al deutor, qui renuncia al dret que a l'efecte li concedeix l'art. 149 de la Llei Hipotecària ".

Podrem trobar-la entre les clàusules finals, habitualment la DOTZENA O TRETZENA.