"El sector immobiliari a Barcelona va a una altra velocitat que la resta d'Espanya". César Oteiza, cofundador d'idealista, té clar que el mercat immobiliari comença a aixecar el cap i que camina a poc a poc cap a la normalització amb Barcelona com a punta de llança. De fet, la Ciutat Comtal lidera gairebé tots els rànquings en evolució de preus, transaccions i dinamisme del mercat.

Per això, en aquest punt, cal fer-se una important pregunta: ¿hi ha Barcelona marcant el camí a seguir a la resta del país o s'estan cometent els mateixos excessos que tan cars ens van costar en el passat? Aquesta és la qüestió a la qual han tractat de respondre els experts participants en immofutur, la jornada d'anàlisi immobiliari organitzada per idealista en el marc de la fira Barcelona Meeting Point.

Oteiza, en la inauguració de l'esdeveniment, ha explicat que, després de la crisi, el sector ha canviat. El lloguer ha crescut com a opció de vida. Està sorgint l'anomenat 'lloguer immediat': pisos que surten al mercat i en hores són llogats. A Barcelona duren menys de 48 hores en el mercat.

"A Barcelona, ​​el sector immobiliari té un component de moda i dinamisme que no té altres zones del país", assegura. Això ha provocat que en el lloguer les rendes se situïn en màxims, pujant un 18% en els últims anys. Aquest dinamisme també fa que els inversors -grans fons o petits ahorradores- apostin per la compra d'immobles. El retorn a la capital catalana pot arribar al 6% -7%.

Juan Fernández-Aceytuno, Societat de Taxació: "Les persones menors de 35 anys estan fora del mercat"

"El que està tirant del preu de l'habitatge a Barcelona és el lloguer", assegura Juan Fernández Aceituno, director general d'ST Societat de Taxació, i apunta que "la rendibilitat de pisos de lloguer a curt-mig termini supera el 10%" . Aquesta circumstància ha provocat que nous inversors, les socimis, comencin a apostar pel residencial.

Aceituno ha explicat que "el perfil de persones menors de 35 anys està fora del mercat, no pot accedir a la compra, li toca llogar. Tot i que els preus han baixat, el seu salari també ha caigut ". I assegura que "el preu tant de compra com de lloguer seguirà una tendència a l'alça", per això el perfil de 35-55 anys concentra les operacions de compravenda a Barcelona.

I aquesta circumstància està provocant que "les noves generacions es basin en l'ús de les coses, no en la propietat de les coses. El concepte de propietat, com es poden pensar en una casa, està canviant entre les joves generacions. El lloguer forma part d'aquesta equació ".

Joan Artés, CEO de La Casa per la Teulada: "A Barcelona hi ha 6.000 edificis sobre els quals es pot construir"

La Casa per la Teulada es dedica a completar edificis. Això és, aixeca habitatges sobre el vol de les cases que no havien aprofitat tota la seva edificabilitat quan es van construir. "A Barcelona hi ha 6.000 finques i gairebé 2 milions de m2", assegura Joan Artés, CEO d'una companyia que construeix cases noves en només 3 o 4 mesos.

No treballen amb productes immobiliaris a l'ús. "Vam crear el 80% de l'habitatge en fàbrica i després la transportem a la seva ubicació definitiva per a col·locar-la a sobre d'un edifici ja construït", explica Artés, que veu en aquesta fórmula una innovadora manera per "modular la ciutat" aprofitant edificabilitat en desús.

Gerard Costa, Esade: "Hi ha gairebé 4 milions de persones que lloguen habitatges turístics a Espanya"

El lloguer de vacances ha arribat per quedar-se. Gerard Costa, doctor en Management i professor de màrqueting d'Esade, assegura que "hi ha gairebé 4 milions de persones que ja lloguen habitatges turístics a Espanya, que sumen 27,4 milions de pernoctacions i que es gasten 2.685.000 d'euros (un 32% en comerços del voltant) ". El mercat d'arrendament de pisos turístics ha crescut exponencialment en els últims anys "per adaptar-se al que els ciutadans exigeixen", explica Costa.

El perfil de l'usuari és el d ' "una família estrangera que passa de mitjana una setmana de viatge, centrat en les grans ciutats i la costa. Busquen, sobretot, que estigui ben ubicat i sentir-se com a casa, amb cuina ". Més enllà de la despesa en allotjament-que de mitjana se situa en 818 euros per grup-, en menjar, transport, activitats la despesa ascendeix a uns 1.250 euros.

Però els usuaris d'habitatges vacacionals demanen encara més coses: millorar l'oferta per a viatges curts urbans o serveis més exclusius. "Això vol dir que els propietaris tenen una oportunitat de millorar la seva oferta amb, per exemple, un 'Welcome Pack', una llista d'activitats o una guia de la zona on està l'habitatge", apunta Costa, que critica que les normatives dificultin aquest tipus de pràctiques.

Mikel Echavarren, CEO d'Irea: A finals d'any es dispararan les vendes de carteres de deute immobiliària "

Quines empreses busquen els fons d'inversió per comprar-les? Que tinguin projectes residencials en curs i amb una bona cartera de sòl, tot i que no fan fàstics a què tinguin actius en rendes. D'aquí a finals d'any es dispararan les vendes de carteres de deute i de carteres d'actius adjudicats.

Després del boom immobiliari hi ha un nou context econòmic i qui necessita vendre? Les empreses familiars sense successió; societats participades per societats financeres i societats que han estat controlades per fons d'inversió a través del deute. ¿Qui inverteixen? Només els fons d'inversió. Hi ha compradors, però no de qualsevol immoble.

Francisco Pérez, Solvia: "no s'està provocant una nova bombolla immobiliària"

Francisco Pérez, director de Promoció i Desenvolupament de Solvia, assegura que de moment no s'està produint una nova bombolla immobiliària, a la vista de les dades de visats d'obra nova, que actualment hi ha a l'entorn dels 50.000 permisos. Tot i així, hi ha ciutats i fins i tot districtes on els preus sí estan pujant i on hi ha una demanda acreditada.

L'estoc d'habitatges després de la crisi és molt alt. Però ja hi ha zones on l'estoc d'obra nova no supera el 2% del parc d'habitatges. És hora de començar a oferir obra nova en algunes zones de Madrid, el País Basc o Sevilla.

Estem fent pocs habitatges ia més els preus no han recuperat els pics que es van assolir en ple boom immobiliari. L'evolució dels preus del lloguer també està lluny dels màxims assolits el 2006, tot i que l'arrendament a Madrid i Barcelona, ​​sobretot, si està pujant.

Veiem un mercat entorn a unes 100.000 habitatges a l'any noves. El que no es coneix és què passarà amb el comportament dels habitatges nous per a estrangers, que podria créixer fins a les 125.000 unitats.

Marc Mora, cofundador de Homy: "Les cases que rehabilitem passen de ser erugues a convertir-se en papallones"

La rehabilitació és una de les claus que marcarà el futur del mercat immobiliari a curt termini, sobretot en les grans capitals, com Barcelona, ​​on el sòl en zones cèntriques és molt escàs. Aquí és on es mou com peix a l'aigua Homy, una companyia que, segons el seu cofundador Marc Mora, agafa "actius 'cansats', espais grisos i les transformem i rehabilitem en noves cases. Vam aconseguir donar-los una nova vida i nou impuls ".

Mora el defineix amb una bonica metàfora: "passen de ser erugues a convertir-se en papallones". Donen una nova vida a petits espais de 14m2, però també a grans superfícies en centres comercials. "Els nostres clients van des propietaris que busquen donar un canvi a casa a inversors que prefereixen ficar els seus diners en l'immobiliari a compradors que busquen una casa diferent", assegura.

Ismael Clemente, president de Merlin Properties: el model d'oficines actual està canviant

Les oficines actuals estan canviant. Hi ha menys despatxos, més zones comuns i més praderia. Ismael Clemente, president de Merlin Properties, assegura que les companyies compten amb menys m2 contractats dels que necessitaria en realitat perquè la forma de treballar ha canviat: "hi ha més gent viatjant o teletreballant".

A més, assegura que els inquilins de les oficines tracten d'adaptar el seu espai i equiparar-lo a la casa dels treballadors, per tal de que gaudeixin d'estar a la feina. A més, s'optimitzen els consums i s'adapten els espais als criteris d'eficiència energètica.

També ha parlat del 'Brexit', ja que considera que crea oportunitats en altres mercats. "Es poden deslocalitzar 1-2 milions de m2 dels 5 milions m2 que hi ha de mercat d'oficines". En la seva opinió, si aquesta deslocalització vingués a Madrid, la ciutat sumaria uns 100.000 m2 nous com a mínim. I la reacció del sector seria que patiria un xoc amb augments de preus, al que caldria sumar l'arribada de nous empleats d'alt nivell adquisitiu.

Antonio Espasa, managing director i chief economist Europe de Santander: "L'economia espanyola està creixent de manera sana"

"L'economia espanyola està millor". Així de contundent s'ha mostrat Antonio Espasa, director i chief economist Europe de Santander, que ha recordat que el PIB domèstic està consolidant un ritme de creixement pròxim al 3%.

Per Espasa, el més important per analitzar l'economia no està en les dades que es veuen a primera vista, sinó en la tendència de fons que dibuixen. En la seva opinió, "la composició del creixement està sent sa, tant pel costat de la demanda interna com de la demanda exterior". A més, i mentre el consum està repuntant en línia amb l'economia, està creixent l'ocupació i estan augmentant les possibilitats que tenen les llars de gastar més gràcies al fet que la baixa inflació no està restant poder adquisitiu als salaris.

Un altre de les dades que avalen la millora econòmica és l'esforç que està fent el sector privat per reduir el seu deute. Gràcies al procés iniciat durant la crisi, el seu endeutament està en nivells dels anys 90 i, a més, s'està veient beneficiat per uns tipus d'interès en mínims històrics.

"L'endeutament de les empreses està en nivells inferiors al 140% del PIB, per sota de les empreses franceses, per exemple. Les empreses paguen ara 15.000 milions d'euros en interessos enfront dels 68.000 milions que van arribar a pagar en 2008 ", ha detallat.

No obstant això, no tot és color de rosa en termes econòmics. L'entitat financera recorda que un dels grans problemes és l'elevadíssima deute públic, que ja supera el 100% del PIB, al qual se sumen regs de tot tipus: alguns interns, com els polítics, i altres externs, com els efectes que acabarà tenint el Brexit o l'alentiment de l'economia de la Xina.