La Fundació de les Caixes d'Estalvis (Funcas) ho pot dir més alt, però no més clar: avui dia només poden comprar-se un habitatge aquells que tenen estalvis i un bon lloc de treball. Aquesta descripció deixa fora els joves, l'única solució residencial és el lloguer, i impedeix que es venguin més cases a Espanya.

Segons un informe de l'organisme, el mercat residencial està vivint un moment que qualifica de "immillorable" per accedir a un habitatge. D'una banda, i malgrat les pujades que estem veient en els últims temps, els preus han caigut fins a uns nivells competitius i es mantenen lluny dels màxims registrats durant el boom.

La dada més recent del Ministeri de Foment situa el m² al voltant de 1.500 euros, lluny dels 2.101 euros de principis de 2008. A aquest factor s'afegeix que els tipus d'interès estan en mínims històrics, el que està abaratint el nou finançament de particulars i empreses i, alhora, reduint el pes dels interessos dels seus deutes.

El problema és que l'accessibilitat no és l'únic factor que entra en joc a l'hora de convertir-se en 'amo de'. Funcas recorda que "és precisament la situació de preus i tipus d'interès la que determina l'existència a Espanya d'una taxa d'accessibilitat elevada. No obstant això, aquesta és una condició necessària però no suficient perquè les llars puguin entrar al mercat residencial en propietat ".

Per fer-se una idea, n'hi ha prou repassar l'evolució de diversos indicadors que reflecteixen la major o menor facilitat per accedir a l'habitatge a Espanya. En concret, l'informe analitza la ràtio d'accessibilitat -que mesura el percentatge d'ingressos que ha de destinar una llar a pagar la hipoteca-, la ràtio crèdit / valor (també conegut com Loan To Value) -que indica el percentatge de finançament per comprar una casa- i la ràtio de solvència -que estableix el nombre de salaris anuals que ha de dedicar-per pagar un habitatge.

La ràtio d'accessibilitat està en un nivell molt baix. Entre 2014 i 2016, la llar havia de destinar el 23% dels seus ingressos al pagament de la hipoteca, la meitat que en els anys més pròspers del totxo (el 2006 i 2007 era necessari destinar un 45,5%). Per aquest motiu Funcas parli d'unes condicions immillorables.

No obstant això, la lectura es complica en analitzar la ràtio crèdit / valor. Actualment, el Loan to Value dels préstecs se situa en el 50,6%, el que significa que, de mitjana, només finança el 50% del valor de l'habitatge, la qual cosa exigeix ​​que el propietari aporti l'altra meitat. Des que va esclatar la bombolla el percentatge de finançament ha canviat completament: fins a 2007, el normal era que el volum del préstec estigués entre el 63% i el 65% del valor de l'habitatge.

L'escenari va canviar amb les restriccions creditícies que es van imposar en el mercat després dels excessos comesos durant el boom. Llavors es va iniciar una tendència a la baixa que converteix la xifra actual en la segona més baixa en les últimes tres dècades. "Aquesta dada amaga una restricció severa de crèdit que limita l'accés a la demanda, independentment que aquesta sigui solvent", recalca l'estudi.

Finalment, i pel que fa al nombre d'anys de salari necessaris per pagar l'habitatge, ens trobem en un nivell que està més a prop dels màxims de la bombolla (quan es van superar els 15 anys) que dels registrats a final del segle passat (8,2 anys). Des de 2010, la xifra s'ha anat reduint i des de 2013 s'ha mantingut estable per sota de 14 anys.

Després de repassar com estan els tres indicadors, Funcas recalca que l'accessibilitat està en un moment ideal, però que per comprar un habitatge també cal tenir uns diners estalviats (només es finança la meitat del valor d'un habitatge) i uns ingressos estables (es necessiten 13 anys de sou íntegre per pagar la totalitat de la casa).

Per tant, la compra no està a l'abast de tots, ja que gran part dels potencials propietaris no es poden beneficiar d'aquestes condicions immillorables d'accés a l'habitatge perquè no compleixen els requisits mínims per a això: tenir uns ingressos estables, disposar d'uns diners estalviats i de certa capacitat d'endeutament.

Els joves, fora de combat

Capacitat d'estalvi i ingressos estables són dues condicions que deixen fora de combat als joves, un col·lectiu vital per al futur del mercat residencial.

Per Funcas, el principal problema està en la precarietat laboral que pateixen els menors de 35 anys. "Les condicions de creixement econòmic han afavorit la creació d'ocupació i han augmentat la capacitat de pagament de nous compradors potencials. No obstant això, l'augment de l'ocupació ha estat selectiu, penalitzant les cohorts joves (entre 20 i 34 anys, que són els que necessiten el primer habitatge) la taxa d'ocupació ha decrescut de manera sistemàtica durant els últims anys. D'altra banda, la capacitat de compra dels ingressos via salari està baixant, el que redueix la capacitat de pagament de les llars potencialment compradors d'habitatges ", explica textualment.

El resultat final d'aquesta anàlisi, continua, "suggereix que al mercat residencial de Espanya compta encara amb una forta demanda potencial, però amb poca capacitat d'accés entre els grups de major necessitat per l'efecte de les condicions del mercat de treball sobre els ingressos, i amb poques expectatives de millora a mitjà termini ".

Sense esperances que l'escenari canviï de manera substancial, Funcas alerta que les noves generacions no tindran més remei que abraçar el lloguer com a fórmula habitacional, una visió que coincideix amb molts experts del sector immobiliari.

Al capdavall, conclou l'organisme, "en un entorn amb elevada desocupació, amb salaris que perden capacitat de pagament i amb restricció en el crèdit, l'accés a l'habitatge en propietat difícilment es pot mantenir o recuperar, quedant l'accés al lloguer com a única solució per a cobrir la necessitat residencial d'aquells mancats d'estalvi. Per tant, les bones condicions postcrisi del mercat residencial espanyol i els seus beneficis no poden ser aprofitades per les llars joves ".