La Gran Crisi va facilitar la introducció del model nord-americà basat en la representació del venedor mitjançant un mandat en exclusiva, substituint al model clàssic d'intermediació o arbitratge entre venedors i compradors. Moltes empreses a Espanya, i en concret les franquícies americanes implantades al nostre país des de mitjans dels anys 90, ja treballaven amb mandats en exclusiva, però eren una minoria que en absolut definien el model de negoci predominant. L'exclusiva de venedor va portar amb si el concepte, d'una forma lògica i natural, que és el propietari el que paga íntegrament els nostres honoraris, ja que es treballa en defensa dels seus interessos davant del comprador. D'aquest plantejament inicial es deriven altres trets comuns al model Realtor, com són la cooperació entre Agències a través d'agrupacions tipus MLS (treballar només amb els teus exclusives limita substancialment el nombre de propietats que pots oferir, empobreix per tant l'oferta de la teva "botiga immobiliària "i limita substancialment les oportunitats de tancar operacions) o l'exclusiva del comprador a través de la figura del Personal Shopper immobiliari, una derivada lògica d'una situació en la qual el comprador es queda sense representació alguna enfront a l'Agent del venedor.

 

El canvi de tendència del mercat, i la pressió que aquest canvi exerceix en la cooperació entre Agències a través de les MLS, està fent que antigues pràctiques i conceptes que semblaven desapareguts per sempre estiguin tornant amb certa força. I un d'ells, davant l'apoderament (què anglicisme tan lleig i tan expressiu al mateix temps) dels venedors en un mercat que s'ha donat la volta en poc temps, és el retorn al cobrament a les dues parts. No es tracta d'oferir al comprador el servei de Personal Shopper, que justificaria plenament un cobrament d'honoraris, sinó la vella mala pràctica d'esperar que el comprador s'hagi il·lusionat amb la seva compra per pegar-li el de paella d'una comissió sobrevinguda com deus ex machina , encara que la cosa tingui poc de deus i menys d'ex machina. Aquesta forma de cobrament d'honoraris és perfectament legítima si es fa de forma transparent per a totes les parts, encara que personalment no m'agradi aquest model de treball. El problema és que moltes Agències ho solen fer de forma vergonyant, sense coneixement previ de les parts, esperant fins al moment en què el comprador es trobi il·lusionats amb la compra per donar-li el cop de paella.

 

Personalment no em considero un Taliban de gairebé cap principi comercial, i entenc que les circumstàncies canviants poden exigir també un canvi d'estratègia en el cobrament d'honoraris i fins en el model de negoci. De fet, entenc i defenso que molts professionals estiguin utilitzant la valoració econòmica per ítems separats dels diferents els serveis que ofereixen, com una forma de competir amb les immobiliàries en línia que basen la seva proposta en un preu fix per un paquet tancat o en un fort descompte, sigui aquest real o suposat.

 

Però tampoc sóc com Groucho Marx ( "aquests són els meus principis, i si no li agraden, en tinc d'altres") i crec que val la pena repensar els avantatges de cobrar exclusivament al venedor. I per a això, res millor que recordar les raons per les quals és una mala idea cobrar el comprador. I m'han sortit 13, potser influït per l'estrena a Netflix de la segona temporada de l'esplèndida sèrie "Per 13 raons", i que recomano encaridament veure els meus lectors, sobretot si tenen fills adolescents.

Els millennials tenen la clau del futur del sector immobiliari. Aquesta generació, nascuda entre 1980 i 1997 i coneguda també com Generació I, inicia una dècada de nivell de despesa amb uns criteris de consum mai vistos. Per això, és important conèixer quines són les seves prioritats, com i on s'informen i què poden fer els professionals del sector per captar la seva atenció.

D'acord amb el Consumer Trend Report publicat pel portal Zillow Group, la generació del mil·lenni conforma el 42% de tots els compradors a l'actualitat. Més de la meitat dels compradors primerencs 56% són millennials. Algunes agències immobiliàries es preparen i tenen tot el seu màrqueting orientat a aquests nous clients.

Aconseguir una hipoteca gairebé sense requisits, ni documentació. Aquest és el somni de milers de persones i el missatge que intenten transmetre les anomenades hipoteques exprés, urgents o de capital privat. Un missatge que, però, sol crear confusió i falses expectatives entre els usuaris.

El primer que s'ha de tenir en compte és que aquest tipus de préstecs no serveix per comprar un habitatge, sinó que només poden sol·licitar-qui ja siguin propietaris i tinguin el seu immoble pagat en la seva totalitat o amb una càrrega mínima. I és que l'habitatge serà la garantia dels diners per al creditor.

El mercat del luxe a Espanya va créixer un 9,7% en les seves vendes amb una mitjana d'ingressos propers als 600 milions d'euros, un resultat només superat per França (amb un 14,9% de creixement). Segons dades de la immobiliària Atipika, la ciutat de Barcelona és la preferida per a clients d'alta gamma, amb un 32% del mercat espanyol, per davant de Marbella (26%) Madrid (17%) o Balears (15%). Passeig de Gràcia és el carrer més atractiva per a aquests clients amb preus entre 6.000-10.800 € / m2.

 

L'avinguda més destaca pel luxe i l'elegància a Barcelona és Passeig de Gràcia. El prestigi senyorial d'aquest carrer condueix a les marques i hotels d'alt standing a instal·lar-se en els seus edificis regis. Els preus dels pisos al passeig oscil·len entre els 9.000-13.000 € / m2, estant molt per sobre d'altres famoses avingudes de Barcelona com a Rambla Catalunya que està entre 6.000-10.800 € / m2.

 

És aquí on es reuneixen grans marques, el carrer de Barcelona que acull més botigues de luxe, concentrant gran part de les vendes d'aquest sector a Espanya. Un gran aparador nacional i internacional que connecta la plaça de Catalunya i la Vila de Gràcia. Va ser l'eix determinant del projecte d'Ildefons Cerdà per a dur a terme el famós Eixample barceloní. El seu disseny està inspirat en els bulevards francesos (fins i tot comparteix similituds amb a l'Avenue des Champs-Élysées).

 

El Passeig de Gràcia compta amb ostentosos edificis, les cases que van construir la incipient classe social de finals del segle XIX, la burgesia: casa Milà, casa Amatller, casa Lleó i Morera ... Al llarg i ample del món trobem carrers tan singulars com Passeig de Gràcia. Aquestes són les més destacables:

Gairebé totes les transaccions estan gravades i és difícil escapar del control del fisc. No obstant això, de vegades hi ha contribuents que estan exempts de pagar impostos. En el cas de la venda d'un habitatge, els guanys patrimonials obtinguts poden estar exemptes quan els diners es reinverteixi en la compra d'un altre habitatge habitual o en la seva rehabilitació. Això sí, gairebé ningú ara per ara està lliure del pagament de la plusvàlua municipal, excepte si vas vendre en pèrdues.

 

En concret, quan una persona ven el seu habitatge habitual, aquest guany no haurà de declarar-la en l'IRPF si ha reinvertit l'import obtingut en la compra d'una altra casa habitual o en la rehabilitació de la casa que va ser la seva llar. D'aquesta manera, s'estalvien els impostos que van del 19% al 23% del guany obtingut.

 

Els guanys aconseguides s'han d'integrar a la base imposable de l'estalvi i tributen al tipus fix del 19% fins a 6.000 euros, el 21% (de 6.000 a 50.000 euros) i el 23% (de 50.000 euros en endavant).

 

En cas que el contribuent hagi signat una hipoteca per comprar una nova casa, llavors es considerarà com a import total obtingut en la transmissió el valor de la venda menys el principal del préstec pendent d'amortitzar.

 

Un altre grup de contribuents exempt de tributar en l'IRPF per la venda del seu habitatge són els majors de 65 anys. Si van vendre un immoble l'any passat, podran acollir-se a alguns beneficis fiscals en funció del tipus d'immoble i del percentatge de propietat que tinguessin. Si l'habitatge és habitual l'exempció és del 100% i si la titularitat és compartida, l'exempció només serà aplicable al propietari major de 65 anys respecte a la part de casa que li pertanyi.

 

Si l'habitatge venut no és l'habitual, els jubilats podran no pagar impostos per guany obtingut si es reinverteix en una renda vitalícia. La quantitat màxima que podrà destinar-se a la renda vitalícia és de 240.000 euros.

 

Un altre col·lectiu que està exempt de pagar IRPF és el de persones en situació de dependència severa o de gran dependència de conformitat amb la Llei de promoció de l'autonomia personal i atenció a les persones en situació de dependència.

L'Impost sobre Béns Immobles (IBI) és el tribut per excel·lència dels ajuntaments. Aquest any un total de 1.296 municipis han revisat a l'alça el valor cadastral dels immobles. No obstant això, els experts alerten que el valor cadastral sol estar inflat i poc té a veure amb el valor de mercat. Encara que la revisió s'hagi fet fa anys i en el seu dia no fos recorreguda pels contribuents, hi ha una via per modificar aquest valor i recuperar l'IBI pagat en excés, segons explica el despatx d'advocats Àtic Jurídic.

L'IBI és un impost municipal que grava tots els béns immobles. La seva quantia prové d'una referència oficial cadastral, segons la seva superfície, l'antiguitat i la ubicació de l'immoble. A aquest valor cadastral se li aplica un coeficient, i així s'obté una base liquidable a la qual s'afegeix un tipus impositiu que varia segons l'ajuntament. I això dóna com a resultat la quota a pagar per IBI.

La revisió cadastral comença sempre amb l'aprovació d'una Ponència de Valors. "Tot seguit, es fa arribar als contribuents la notificació individualitzada dels valors cadastrals. És en aquest document on el contribuent pot veure com afecta la revisió cadastral a l'immoble de la seva propietat, i comprovar quant pujarà el seu rebut d'IBI en els propers anys ", assenyala. És freqüent que aquest augment del rebut d'IBI es faci de forma progressiva en els deu anys següents. Pocs contribuents recorren aquesta notificació individualitzada, i la veritat és que, d'acord amb la més recent tendència jurisprudencial, és l'últim moment que tenen per fer-ho. "La majoria de jutjats i tribunals no permeten la impugnació dels valors cadastrals, amb motiu del recurs que es presenti contra impostos com ara l'IBI o la plusvàlua municipal".

Fins ara els amos dels habitatges destinats al lloguer de vacances gaudien de la reducció del 60% pel lloguer en l'IRPF. No obstant això, Hisenda i el Tribunal Econòmic Administratiu Central (TEAC) han resolt que aquest benefici fiscal no s'aplica als lloguers de temporada, només als lloguers tradicionals per no ser l'habitatge habitual dels inquilins.

 

Cop per als propietaris que tenen pisos turístics. El passat 8 de març el TEAC va dictar una resolució en contra que els propietaris de lloguers de temporada es beneficiïn de la reducció del 60% en l'IRPF. I unifica criteris, de manera que vincula a tota l'Administració Tributària.

 

Darrere d'aquesta resolució del TEAC es troba el Tribunal Econòmic Administratiu d'Andalusia, que va estimar en el seu moment la reclamació d'un contribuent propietari d'un pis turístic, en entendre que la Llei de l'IRPF en el seu article 23, que regula la reducció, es refereix únicament als lloguers de béns immobles destinats a habitatge, amb el que no distingeix si ha de ser habitual o no.

A Madrid cada vegada hi ha menys cases a la venda. El mercat de segona mà s'està drenant i amb prou feines es construeix habitatge nou des de fa 8 anys. La decisió de paralitzar la concessió de llicències d'obra nova de l'Executiu de Manuela Carmena recorda l'última vegada que Madrid es 'assecar' de cases, al començament dels anys 80. Com llavors, Carmena i el seu equip està convençut que la capital no creixerà més i no cal construir més habitatges.

Com llavors, correm el risc que Madrid es buidi en benefici dels municipis propers. Està disparant el valor del sòl finalista existent a la capital i el preu de les cases està (i estarà) en pujada, el que forçarà la diàspora de milers de persones als municipis limítrofs. La paràlisi urbanística del sud-est de Madrid s'ha convertit en un 'déjà vu': això ja ho vam viure.