|
|
Si durant els últims anys el tipus d'habitatge més demandada ha estat la de tres o més dormitoris, la previsió és que tornarà a liderar el rànquing l'habitatge de dues o menys dormitoris, segons un informe de la consultora Knight Frank. El motiu que esgrimeix és l'augment de llars amb menys membres. La consultora immobiliària ha elaborat el seu informe anual Tendències del mercat Residencial a Espanya en què assenyala que la tipologia d'habitatge més demandada patirà canvis: passarà de ser de tres o més dormitoris a dues o menys. Segons Ernesto Tarazona, soci director de Residencial i Sòl de Knight Frank, "les dades macro donen suport a aquest canvi de tendència. Tenim menys habitants i no obstant això creix el nombre de llars. És a dir, tenim més llars amb menys membres; a Espanya, el 25% de les llars són unipersonals i el 30% són de dues persones ". Una altra de les conclusions de l'informe és que Madrid, Màlaga, Barcelona, País Basc i Balears seran les províncies amb més projecció residencial a 2017. I tots els segments (oferta, demanda, sòl i inversió) ja van tocar fons a finals de 2013 i van començar el camí de la recuperació el 2014. Segons la consultora, aquesta recuperació ha estat molt lleu durant 2014 i 2015 i afirma que "2016 ha estat quan els principals indicadors mostren ja solidesa en el creixement així com perspectives de millora. Ens trobem davant un nou cicle d'expansió en el sector residencial ". Els habitatges iniciats i acabats es troben en nivells similars, i es compensa, encara que són encara baixos. Les llicències d'obra nova a Espanya creixen un 7%, però cal puntualitzar que les províncies que lideren la recuperació com Madrid, Balears i el País Basc han vist una reducció d'entre un 20% i un 35% en el nombre de llicències concedides en l'últim any. Segons Ernesto Tarazona, "en el cas de Madrid, els visats d'obra nova -pas previ per a requerir la llicència- han augmentat fins a un 50% mentre que la concessió de llicències ha baixat. Esperem que les llicències tornin a incrementar-acord amb aquesta tendència i com a conseqüència del nombre d'habitatges iniciats en els pròxims anys ".
L'informe assenyala que les transaccions d'habitatge a Espanya mantenen una tendència de creixement des de fa ja 4 anys consecutius. En aquest últim any han augmentat un 28%. Cal destacar que el 90% de les transaccions són de segona mà i tan sols un 10% corresponen a producte nou. Quant als preus de l'habitatge, Espanya va registrar el canvi de tendència en 2014 i des de llavors el preu mitjà de repercussió ha pujat una mitjana del 3%. L'habitatge nou manté el seu valor davant la falta d'estoc d'aquestes característiques i aconsegueix els 1.750 € / m² mentre que la segona mà se situa a l'entorn dels 1.500 € / m². Les províncies amb el preu mitjà de repercussió més alt (tant en obra nova com en segona mà) són Guipúscoa, Biscaia i Madrid. Espanya manté un ritme d'absorció de l'estoc disponible similar en aquests últims tres anys, a una mitjana de 20.000 habitatges nous menys a l'any. Calculem que del parc total d'habitatges a Espanya, un 2% és estoc d'habitatge nou disponible (més de 25 milions d'unitats). No obstant això, d'aquest estoc d'habitatge nou, hi ha un 30% aproximadament que té difícil sortida a causa de la seva localització i condicions. La resta, s'està absorbint a un ritme considerable que unit a l'escassa producció que hi ha hagut en els anys de contracció, ha generat que tota l'oferta nova que surt al mercat s'absorbeixi completament. De fet, actualment a Espanya tan sols hi ha disponibles 11 unitats d'habitatge nou per cada 1.000 habitants. Perfil de comprador: el comprador estranger segueix apostant per l'habitatge espanyola Les transaccions d'habitatge dutes a terme per compradors estrangers mantenen la seva tendència a l'alça, augmentant un 23% el 2016. Per nacionalitat, el 64% dels compradors estrangers són comunitaris (UE) i d'ells, el 20% són anglesos. Per Tarazona, "la campanya i la recent victòria del Brexit, ha generat un clima d'incertesa que fins al moment ha suposat una disminució del 9% intertrimestral en els compradors britànics. En els propers trimestres podrem apreciar les veritables conseqüències en les transaccions ". Les comunitats autònomes en què es realitzen més transaccions per part d'estrangers són Canàries (41%), Balears (38%), Comunitat Valenciana (35%) i Múrcia (26%). El sòl, un bé escàs i cada vegada més rendible Totes les dades anteriorment exposats ens porten a una mateixa conclusió: per produir habitatge l'essencial és el sòl. I la matèria primera és el sòl urbà. A nivell general a Espanya, el sòl urbà ha experimentat creixement tant en el nombre de transaccions com en el preu de repercussió. No obstant això, Madrid destaca com un cas excepcional on el sòl urbà és realment escàs i està altament demandat per la seva rentabilitat
|
25 de gener del 2017 | Ampliar notícia / Compartir |
En l'article Com reclamar les despeses de formalització de la hipoteca que et va cobrar indegudament al banc, ja explicava els fonaments pel que es pot procedir a reclamar determinades despeses soferts com a conseqüència de la constitució, novació o subrogació d'una hipoteca, adjuntant formulari per procedir a la reclamació davant el Servei d'Atenció al Client de l'entitat financera. A efectes de la interposició d'una demanda judicial posterior, si la reclamació fos desestimada o no contestada pel SAC en el termini de dos mesos, resultaria interessant procedir a reclamar en el mateix escrit totes les clàusules abusives que puguin aparèixer en el contracte de préstec hipotecari. On trobar les clàusules abusives en un contracte d'hipoteca? L'estructura típica d'un contracte de préstec hipotecari es divideix en tres parts: Clàusules financeres.- Són aquelles que regulen la part econòmica del préstec: quantitat que es lliura pel prestador al prestatari, termini de devolució de l'import prestat, períodes de pagament o d'amortització i els seus interessos. Clàusules no financeres.- En elles es regula la garantia de devolució del préstec en cas d'incompliment de pagament, mitjançant la constitució d'una obligació real (la hipoteca) sobre un immoble (habitatge, local, garatge ...). Advertiments notariales.- El seu contingut es troba actualment regulat en l'Ordre EHA / 2899/2011 de 28 d'octubre sobre transparència i protecció del client de serveis bancaris, i tracta de les principals advertències que ha de fer el notari en relació amb la transparència de les condicions financeres o econòmiques en préstecs hipotecaris i sobre condicions generals de la contractació (aquelles que no són negociades individualment). Les clàusules abusives més conegudes ja van ser reflectides en l'article "Les 7 clàusules abusives més freqüents en una hipoteca: efectes i conseqüències", i tot seguit es va a explicar com localitzar-les en el contracte de préstec hipotecari.
Dins de les clàusules financeres, enumerades en el contracte de préstec des de la PRIMERA a la SISENA BIS, es poden trobar les següents clàusules, ja declarades com abusives, sent la clàusula TERCERA, dedicada als interessos que s'han de pagar al banc pels diners prestat, la qual recull la majoria d'elles. Clàusula sòl, o limitadora del tipus d'interès variable pactat, es reflecteix en la TERCERA O TERCERA BIS. Un exemple de text d'aquesta clàusula podria ser: "Amb independència del tipus d'interès resultant per l'aplicació de la variabilitat a què es refereixen els punts anteriors, les parts estableixen els límits al tipus d'interès aplicable, sent el mínim del 5% i el màxim del 12% nominal anual". Clàusula 365/360, o fórmula utilitzada per al càlcul de l'interès de cada quota hipotecària i per la qual es paguen 5 dies d'interessos de més a l'entitat financera. Amb aquesta fórmula, es calcula l'interès diari usant l'any comercial (de 360 dies), però per calcular l'interès mensual, el resultat anterior es multiplica pels dies reals que té el mes, donant un total de 365 dies a l'any. La podrem trobar a la clàusula TERCERA del contracte de préstec hipotecari. Com a exemple de text ens podem trobar el següent: "Per al còmput d'interessos, es prendrà en el denominador com a base un any de tres-cents seixanta dies, calculant-sobre el nombre exacte de dies naturals compresos en cada període d'interès. En cada període d'interès dels interessos a favor del Banc es meriten diàriament i es liquidaran i pagaran d'acord amb el que indica aquesta estipulació ......... .. " O bé aquest altre: "...... L'import dels interessos es calcularà de conformitat amb l'expressat en la present clàusula. A aquests efectes serà d'aplicació la següent fórmula matemàtica:
S X r (1 (1 + r) p
QUOTA = -----------------------------------------------
(1 + r) p - 1 S = saldo existent a l'iniciar-se cada període. P = nombre de períodes d'amortització pendents R = tipus d'interès del període (tant per u) R 365 R = ------------------------- X ---------------------- - " 100x NPA 360
Clàusula d'arrodoniment a l'alça, que determina, que el tipus d'interès aplicable al consumidor, s'arrodonirà sempre a l'alça perquè doni com a resultat punts sencers (1), mitjans punts (0,50) o quarts de punt (0,25) . Igual que l'anterior, la podrem trobar a la TERCERA de les clàusules del contracte d'hipoteca. Serveixi com a exemple el següent: ... S'aplicarà en les revisions l'euríbor publicat precedent més proper al primer dia del mes natural anterior a la data de la revisió del tipus d'interès, amb independència del mes a què correspongui el percentatge publicat per l'esmentat butlletí ... ..Aquest tipus de referència es considerarà sempre com a interès nominal a l'efecte del contracte, per al període d'interès de què es tracti en cada cas. Aquest interès nominal de referència més l'addició del marge constant abans pactat, s'arrodonirà a l'alça al múltiple més proper, per excés, a la cambra de punt ". Interessos de demora. Es recullen en la clàusula SISENA, i resultaran abusius si estan 2 punts per sobre de l'interès remuneratori o interès ordinari (tipus de referència -euribor, per exemple- més diferencial pactat). En l'actualitat, i després de les reformes hipotecàries, l'interès de demora que es pacti en els préstecs hipotecaris, no pot superar tres vegades l'interès legal del diner. Clàusula de venciment anticipat, o aquella que permet a l'entitat de crèdit declarar vençut el préstec abans del termini pactat, i reclamar bestreta l'import de tot el que deu quan es donen determinades circumstàncies, com l'impagament d'alguna de les quotes o altres diferents. Tant el TJUE com el Tribunal Suprem han admès la validesa de les clàusules de venciment anticipat, però sempre que, es tracti d'un incompliment greu, per part del consumidor. Actualment, per aplicar aquesta clàusula, cal l'impagament d'almenys tres quotes, o un nombre de quotes equivalent a tres mensualitats. La clàusula SISENA BIS del contracte de préstec recull el seu contingut íntegrament. Dins de les clàusules no financeres, regulades a partir de la SETENA del contracte de préstec, trobarem: Renúncia a notificació al deutor en cas de cessió del préstec. És la que permet, sense coneixement del deutor hipotecari, cedir el préstec a un tercer i, per tant, titulizarlo. Declarada aquesta clàusula com a abusiva pel Tribunal Suprem al desembre de 2009, segueix constant en els préstecs que se signen actualment. El seu text pot ser el següent, o un altre similar: "L'Entitat creditora es reserva la facultat de transferir a qualsevol altra persona o entitat, tots els drets, accions i obligacions dimanants d'aquest contracte, sense necessitat d'haver de notificar la cessió o transferència al deutor, qui renuncia al dret que a l'efecte li concedeix l'art. 149 de la Llei Hipotecària ". Podrem trobar-la entre les clàusules finals, habitualment la DOTZENA O TRETZENA. |
24 de gener del 2017 | Ampliar notícia / Compartir |
En aquests dies que el preu de l'electricitat per al mercat regulat es troba en màxims dels últims anys, moltes famílies veuran com la seva pròxima factura serà més cara. A més dels consells per estalviar en el consum de llum de casa teva, també cal conscienciar-se que pots reduir la despesa energètica del teu habitatge. Mitjançant el certificat energètic o l'informe d'Avaluació de l'Edifici (IEE) pots conèixer com vostè 'menges' l'energia. El consum d'energia de les llars es dispara per mantenir una temperatura confortable a l'hivern, i més ara amb l'onada de fred que envaeix tota la Península Ibèrica i Balears, que ha disparat el consum entorn del 50% des del començament de l'any. Això ha coincidit amb un repunt dels preus de l'electricitat, el gas ciutat i el gas butà, que s'han incrementat a costos màxims dels últims anys. El ministre d'Energia, Turisme i Agenda Digital ha explicat en declaracions a la cadena Cope que "l'escalada de preus en el mercat elèctric majorista encarirà el rebut de la llum uns 100 euros l'any. Quan més fred fa, més electricitat es consumeix i més demanda hi ha, pel que s'ha de produir amb mitjans més cars ", ha concretat Álvaro Nadal. Què podem fer per estalviar en la nostra factura? A més de fixar-nos bé en quin moment podem utilitzar els electrodomèstics, comprar els més eficients o col·locar llums de baix consum a casa nostra, també cal conèixer per on es 'menja' l'energia nostre habitatge. Conèixer les característiques de casa teva és el primer pas per poder començar a estalviar. El certificat d'eficiència energètica o l'informe d'Avaluació de l'Edifici (IEE) són models que us poden ajudar a conèixer les característiques de consum de casa teva. El certificat porta més de tres anys en el mercat immobiliari residencial. No obstant això, només és d'obligatori compliment per a les operacions de compravenda o lloguer d'un habitatge, i segueix sent un desconegut per a la majoria de propietaris. Aquí tens tot el que necessita saber per a l'obtenció del certificat energètic per al teu habitatge. Una guia amb informació bàsica per saber els passos que cal seguir, el cost mitjà d'aquest procés o qui pot realitzar l'estudi per donar-te l'etiqueta energètica del teu habitatge. - 12 + 1 respostes als principals dubtes sobre el certificat energètic per a habitatges - El propietari, únic responsable de tenir el certificat energètic d'habitatge - Les sancions per als que no compleixin amb el certificat energètic - Sancionats per anunciar que el certificat energètic d'un habitatge està 'en tràmit' - Catalunya sanciona immobiliàries per no mostrar l'etiqueta energètica en els anuncis de habitatges - Així és l'etiqueta del certificat energètic d'edificis - Passos a seguir per obtenir i registrar amb èxit el certificat energètic de l'habitatge - Els habitatges a la platja queden exemptes d'obtenir el certificat energètic - En què es fixa un tècnic per fer el certificat energètic d'un habitatge? - Com aconseguir que una casa tingui la qualificació energètica "a" |
20 de gener del 2017 | Ampliar notícia / Compartir |
Barcelona es manté com la ciutat amb el carrer comercial més car d'Espanya: Portal de l'Àngel repeteix primera posició amb el preu mitjà de lloguer comercial a 3.300 euros el m2, segons l'informe Main Streets Across the World de Cushman & Wakefield. El segon carrer més cara és Preciados, a Madrid, amb 3.060 euros el m2, seguida per Passeig de Gràcia de Barcelona, amb 2.940 euros el m2. L'auge continu de turistes que està experimentant la ciutat comtal ha catapultat el preu de lloguer dels locals de les vies més comercials. Els preus de Portal de l'Àngel han crescut 1,9% respecte a l'any anterior, mentre que la pujada més destacada l'ha protagonitzat Passeig de Gràcia amb un 6,5% més. En quarta posició es troba el carrer Serrano de Madrid amb 2.880 euros el m2 i Gran Via de Madrid, amb 2.820 euros el m2. A més de carrers de Madrid i Barcelona, en el rànquing també apareixen vies comercials de Màlaga (Marquès de Larios), Bilbao (Gran Via), València (Colom), Sevilla (Tetuan), Palma de Mallorca (Jaume III) i Saragossa (Plaça de la Independència). En total, s'han estudiat 19 ubicacions a Espanya i, de mitjana, les rendes han crescut un 4%. Concretament els preus han augmentat en 14 carrers espanyols, mentre que en només 5 s'han mantingut estables (la madrilenya José Ortega i Gasset, la barcelonina Pelai, la Gran Via de Bilbao, la sevillana Tetuan i la plaça de la Independència de Saragossa). A nivell mundial, el carrer més car del món és la Cinquena Avinguda de Nova York, amb 29.065 euros el m2, seguida de Causeway Bay a Hong Kong, que ocupa el segon lloc (27.884 € / m²). Els Camps Elisis de París (13.255 € / m²) se situen en tercera posició. L'informe de Cushman & Wakefield analitza els preus de lloguer durant els últims dotze mesos de les 462 carrers comercials més cares de 71 països. A Espanya, les ciutats que apareixen en el rànquing són Barcelona, Madrid, Màlaga, Bilbao, València, Sevilla, Palma de Mallorca i Saragossa. |
11 de gener del 2017 | Ampliar notícia / Compartir |
L'any 2016 s'esfuma i amb ell també la incògnita per saber el dictamen del Tribunal de Justícia de la Unió Europea: la banca haurà de tornar els diners cobrats de més per les clàusules sòl des de la signatura de la hipoteca (conegut com a caràcter retroactiu) . La balança s'ha inclinat al costat dels afectats que podran recuperar de mitjana 8.000 euros. A la banda contrària hi ha els bancs, que hauran d'afrontar indemnitzacions de fins a 7.600 milions d'euros. Mentrestant, el Govern prepara un codi de bones pràctiques per agilitzar els processos de devolució dels diners. Amb aquesta sentència tan esperada es tanca un capítol que ha durat diversos anys i que ha donat molts maldecaps a advocats i jutges espanyols. Sobretot des que al maig de 2013 el Tribunal Suprem declarés nul·les les clàusules sòl per ser abusives. Aquesta nul·litat venia per haver-se inclòs en els contractes hipotecaris sense comunicació clara i transparent prèvia al consumidor. El Suprem descartava que es tractessin de clàusules il·lícites. Posteriorment, el 25 de març de 2015, l'Alt Tribunal ha assenyalat en una nova sentència que els bancs només havien de tornar el cobrat de més per aquesta clàusula des del 9 de maig de 2013, pel "greu trastorn de l'ordre públic" que suposaria la seva retroactivitat. Després d'aquestes dues sentències del Suprem molts jutges espanyols van preguntar al Tribunal de la UE si es podia limitar la devolució dels interessos cobrats indegudament pels bancs als clients en concepte de clàusules sòl, una clàusula declarada nul·la per abusiva. L'objectiu era que el TJUE assenyalés si és compatible amb la directiva europea de protecció als consumidors el criteri establert pel Tribunal Suprem espanyol que, com hem assenyalat, limita els efectes de la declaració de nul·litat d'aquesta clàusula. Finalment el TJUE ha posat els interessos dels consumidors per sobre dels de la banca. I això malgrat que l'advocat general del TJUE es va mostrar contrari a aplicar la retroactivitat total. Al cap ia la fi el seu dictamen no era vinculant a l'hora que el Tribunal elaborés la seva sentència. Cal recordar que la decisió de l'advocat general era contrària a l'informe de la Comissió Europea (CE) que va elaborar el passat mes d'octubre de 2015 a càrrec del TJUE per conèixer la seva opinió. I la CE va defensar la retroactivitat total de les clàusules sòl declarades nul·les en sentència judicial si hi va haver 'mala praxi' en la seva comercialització. El perjudici econòmic de la clàusula sòl a l'hipotecat Segons els càlculs de l'Associació d'Usuaris de Banca (Adicae), les clàusules sòl han suposat un perjudici per als afectats d'entre 2.150 i 4.277 euros a l'any, en funció del préstecs concedit. Malgrat que la clàusula sòl es va signar des del començament de la hipoteca, fins que no es va produir la caiguda dels tipus d'interès no va començar a aplicar-se el sòl (el 2009), que impedeix al hipotecat beneficiar-se de la mateixa i pagar una quota mensual més reduïda. Per Adicae, el cost pagat de més d'una família podria arribar als 25.000 euros. Els hipotecats han de reclamar judicialment El consumidor haurà de fer la reclamació al Servei d'Atenció al Client de l'entitat financera, qui té el termini de dos mesos per contestar, i en cas de no respondre o de denegar la petició, s'haurà d'interposar la corresponent demanda judicial. La veritat és que algunes firmes com reclamadores han alertat de les estratagemes que fan servir els bancs per no tornar els diners, mitjançant la pressió als seus clients perquè signin acords. En aquesta notícia pots veure de quina estratagemes es tracta. Entre les condicions es troben, per exemple, reduir la clàusula sòl o eliminar temporalment durant uns anys. També proposen treure la clàusula a canvi d'un augment del diferencial del préstec o l'obligació de contractar productes addicionals com assegurances de vida o de protecció de pagaments. Per evitar que tots els casos arribin als tribunals i s'allargui el procés de devolució del cobrat de més, el Govern ultima un codi de bones pràctiques que permeti accelerar els tràmits. El procediment, que s'aprovarà en l'últim Consell de Ministres de l'any segons l'agència Europa Press, serà d'adhesió voluntària per als bancs i una vegada que es comprometin hauran de complir de forma obligatòria. La devolució de les clàusules sòl tributen Als hipotecats afectats per les clàusules sòl els ha tocat el seu loteria particular amb la sentència del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE). No obstant això, no tot són alegries perquè cal retre comptes amb Hisenda. Com recorda el despatx Àtic Jurídic, aquestes quantitats han de tributar en l'IRPF en cas que els interessos s'hagin deduït dels rendiments del capital immobiliari o en cas que els contribuents hagin gaudeix de la deducció per compra d'habitatge habitual
|
10 de gener del 2017 | Ampliar notícia / Compartir |
21 de desembre del 2016 | Ampliar notícia / Compartir |
12 de desembre del 2016 | Ampliar notícia / Compartir |
30 de novembre del 2016 | Ampliar notícia / Compartir |
24 de novembre del 2016 | Ampliar notícia / Compartir |
16 de novembre del 2016 | Ampliar notícia / Compartir |
Anterior |
|
Següent |