L'any passat van sortir al mercat més de 138.000 habitatges a Espanya procedents d'herències. No obstant això, l'adjudicació d'aquests immobles no sempre és tan fàcil com a priori es pot pensar. Moltes vegades el propietari mor sense designar quins béns atorga, qui serà el seu beneficiari o sense que es coneguin els seus descendents directes. Localitzar als legítims hereus és el treball de Coutot-Roehrig, una firma amb més de 120 anys de trajectòria, que rastreja hereus en qualsevol lloc del món.

Imagini que un dia rep una trucada en què li expliquen que vostè ha heretat l'habitatge d'un parent llunyà, del qual ignorava del tot la seva existència. Casos com aquest succeeixen diàriament a Coutot-Roehrig.

Però per arribar a aquest punt aquesta empresa, especialitzada en genealogia successòria, ha de recórrer a vegades un llarg camí. "El nostre treball consisteix a oferir un servei total des del moment que es detecta una herència jacent fins que es localitzen als hereus, s'adjudiquen els immobles, es liquiden i es paga als hereus", apunta idealista news Marc Lamberti, director de la firma a Espanya.

Lamberti posa com a exemple per explicar el seu treball la història d'un espanyol que anys enrere va emigrar a França. Es va instal·lar a París però en morir no va deixar ni descendents, ni privilegiats, ni va realitzar testament. Coutot-Roehrig es va encarregar de la recerca de l'hereu, que va resultar ser un ancià espanyol, dedicat al camp, que vivia en un poblet remot als Pirineus.

"Em vaig desplaçar fins allà per contactar amb aquesta persona. En diverses ocasions vaig arribar a pensar que m'havia perdut amb el cotxe perquè durant hores no vaig trobar rastre de vida ", recorda l'investigador.

L'hereu no sabia absolutament res d'aquest familiar que havia viatjat a terres gales anys enrere. En recórrer el seu arbre genealògic havia perdut la pista d'aquest avantpassat. No obstant això, Lamberti va donar amb aquest pagès que va resultar ser l'hereu de pis al centre de París.

Com comença el procés?

Couto-Roehrig busca persones, no herències. Tradicionalment, els que van a aquesta firma són professionals (advocats, notaris, administradors de finques ...) que per algun motiu necessiten localitzar a l'hereu. Una situació que es produeix amb certa freqüència, per exemple, quan el propietari d'un pis amb deutes a la comunitat mor i cap dels seus familiars reclama la titularitat de la casa.

"Quan ens arriba un cas, fem una valoració inicial dels actius i els passius del causant. Si després de pagar els deutes queda un actiu, llavors l'operació és rendible i val la pena per a l'hereu ". Lamberti insisteix que la filosofia de Couto-Roehrig està clara: l'hereu ha de ser el més beneficiat del tot el procés.

Hi

S'inicia al lloc on ha mort el causant. "Rastregem en cercles, abastant totes les àrees", declara Lamberti. Un bon punt per iniciar la recerca són les partides de naixement encara que aquestes només suposen el 15% de la feina. "Ens donen pistes i dades rellevants però no serveixen per si soles per trobar una persona", constata.

L'experiència i els coneixements de Coutot-Roehrig són un grau, al qual se suma també la seva capacitat financera. "A vegades els hereus han de pagar molts impostos per les herències. Nosaltres avancem els diners sense costos i independentment de l'import de l'herència ", assevera Lamberti.

El temps que triguen a localitzar els hereus varia en funció d'on es trobi aquest i els béns. "Si tots dos estan, per exemple, a la Comunitat de Madrid la recerca sol durar entre 30 i 60 dies", destaca el responsable de l'empresa a Espanya.

No obstant això, acceptar el treball d'aquesta signatura no implica directament dir sí a l'herència. Després de localitzar a l'hereu, Coutot-Roehrig parla amb ell per explicar de forma breu el que ha succeït i se li presenta un conveni on mostra la seva conformitat amb que l'empresa tramiti l'herència. Així, amb la seva signatura declara el dret a que la companyia cobri un percentatge del net, una vegada que es tanqui tot aquest procés. Si l'hereu el rebutja mai coneixerà què ha heretat ni l'origen de la mateixa.

Venda dels habitatges

En el 90% de les herències jacents en què hi ha un habitatge de per mig els descendents decideixen vendre-la. En aquesta decisió pesen qüestions com que la casa s'ubica lluny del lloc de residència de l'hereu. Solen ser propietats antigues, que necessiten reformes, etc ... Coutot-Roehrig també gestiona la transacció. Primer, encarreguen una taxació per determinar el seu valor de mercat. Després de conèixer aquesta dada, l'empresa delega en una agència immobiliària la venda, que cobrarà una comissió per la mateixa.

El termini per tancar l'operació dependrà de la pressa que tingui l'hereu i la seva disposició per aplicar rebaixes a l'habitatge. "Els immobles que venem generalment són ocasions, perquè qui els adquireix sap que paga el valor real. No estan sobrevalorades ", postil·la.

Finalment, insisteix en la rellevància que aquest negoci pot suposar per a les agències immobiliàries, especialment en els immobles que els estrangers posseeixen a Espanya. Tant és així que api de catalunya ja ha signat un conveni amb la companyia perquè els agents que formen part de l'associació puguin contactar i rebre l'assessorament de Coutot-Roehrig.

Dubtes i preguntes més freqüents

Què és?

És un document oficial obligatori que ha d'obtenir un propietari quan vulgui vendre o llogar el seu habitatge, local o edifici.

A qui afecta i des de quan?

Llevat d'excepcions, a tots els habitatges, locals i edificis que es posin en venda o lloguer a partir de l'1 de juny de 2013. (RD 235/2013)

Per a què serveix?

Per conèixer l'eficiència energètica de l'immoble, poder millorar-la i reduir la seva factura energètica. És un instrument que fomenta l'estalvi energètic.

Què conté?

Entre d'altres, la qualificació energètica i una proposta de mesures per a millorar-la.

Quant dura?

Té una vigència de 10 anys.

Com ho obtinc?

Ha de trucar a un tècnic especialitzat perquè visiti el seu immoble i ho realitzi. El nostre directori és líder a Espanya i trobarà aquí a tècnics qualificats independents que presten els seus serveis directament i sense intermediaris.

Què passa si no ho faig?

S'arrisca a sancions molt més grans que el cost del certificat. Al final ho va a haver de fer, així que quan abans ho tingui, millor per a vostè.

Quant costa?

El preu varia en funció de la grandària, tipus i ubicació de l'immoble. Això sí, sempre li sortirà més barat contractar directament amb el tècnic de sol·licitar a intermediaris.

Entreu al www.CertificadoEnergetico.es, busqui al tècnic més proper a vosté i demani-li pressupost directament. Hi ha tècnics per tot Espanya.

Qüestions que ha de Saber

Les qüestions més importants que un propietari ha de saber sobre el certificat energètic són les següents. Seleccioni el seu cas concret:

Habitatge a la venda

El propietari està obligat a posar a disposició del comprador el certificat energètic i a comunicar que el té quan publiciti seu immoble. Només els habitatges aïllats de menys de 50m2 útils, com petites cases de poble, etc. estan exemptes d'aquesta obligació. La resta d'habitatges queden obligades per llei i, per descomptat, els estudis, apartaments i pisos de qualsevol mida, a més de xalets de tot tipus, lofts, etc.

Quan es realitzi la compravenda, el propietari ha de lliurar al comprador el certificat energètic original complet.

L'exigència d'aquest document per part dels notaris i de molts compradors és una realitat però, a més, no només és imprescindible per facilitar la venda, sinó que la qualificació energètica és un element diferenciador entre els habitatges, i els compradors ho saben.

Independentment de l'antiguitat i eficiència energètica del seu habitatge, li recomanem que contracti un bon tècnic com els que estan inscrits en aquest directori independent, perquè sabrà obtenir la qualificació millor per a vostè, sempre dins de les característiques reals que presenti el seu habitatge. És qüestió que el tècnic sigui professional i posi cura quan faci la visita per prendre les dades.

Habitatge en lloguer perquè visquin altres persones

El seu cas és similar al d'un propietari que ven l'habitatge, és a dir, ha d'estar en possessió el certificat energètic, llevat que tingui ja un llogater vivint-hi. En aquest cas, no cal que ho demani fins que marxi l'inquilí actual i vingui el següent.

Als inquilins no cal lliurar-los el document original, però sí que tenen dret a que vostè s'ho mostri i coneguin la qualificació energètica de l'habitatge.

Si vostè lloga i vol treure la major rendibilitat possible al seu habitatge, realment li interessa encara més que als propietaris que venen l'immoble, si és possible, contractar un bon professional que sigui rigorós en l'elaboració d'aquest document oficial.

Ha de saber que té una validesa de 10 anys i, com la cultura del certificat energètic es va imposant progressivament, els seus futurs inquilins no només es ho han d'exigir, sinó que miraran la qualificació obtinguda. Per descomptat li val la pena contractar un bon tècnic que s'esforci per treure la millor nota possible al seu habitatge, ja que li traurà una major rendibilitat quan la llogui.

És més, si té previst fer alguna millora que incrementi l'estalvi energètic del seu habitatge, parli amb el tècnic, demani-li consell i ell li recomanarà en quins aspectes val més la pena que inverteixi. Consúltele i s'estalviarà diners ...

Lloguer a turistes

Els habitatges que es lloguin a turistes durant menys de 4 mesos a l'any no necessiten obtenir el certificat energètic.

Ull amb els quals les lloguen per més temps i pensin en estalviar-se uns euros. Les sancions són molt més elevades que el preu del certificat i no mereixen la pena ...

Edificis complets (d'habitatges amb o sense locals comercials)

Si vostè té un edifici complet i el ven o el lloga, ha d'obtenir la certificació energètica però pot fer-ho per tot el conjunt d'edifici, en lloc de fer-ho individualment per a cada unitat registral, amb el que l'estalvi serà considerable per a vostè.

Només en el cas que l'edifici hagi de ser venut per a la seva demolició o per a la realització de reformes importants, no necessita el certificat energètic.

Locals comercials i oficines

Si els posa a la venda, haurà de tenir el certificat energètic i aportar el document original quan realitzi la venda.

Si els lloga, està obligat a mostrar el certificat quan entre un nou inquilí, però no ho necessita si prorroga el contracte l'inquilí actual. En aquest cas no ha de trucar a cap tècnic certificador fins que canviï d'inquilí.

Naus industrials

En els edificis industrials, la certificació energètica només és necessària per la part destinada a oficines (comproveu primer si estan inscrites com a tal en el registre), quan el propietari ho posi a la venda o en lloguer.

Sovint veiem reaccions negatives en resposta als articles de Home Staging. "El Home Staging és un engany!" O "el Home Staging només beneficia el venedor." En aquest article ens agradaria parlar del que aporta el Home Staging, tant al propietari com al possible comprador i explicar perquè no és un parany.

És clar, per al propietari de l'habitatge, el Home Staging té molts avantatges. Lògic per que sol ser la persona que paga la inversió del Home Staging. La raó més important que el venedor triï invertir en una bona presentació de casa en venda, és perquè és una manera per vendre o llogar el seu habitatge abans i per millor preu. Per tant, el venedor només pot guanyar.

Aporta alguna cosa també al possible comprador? Sí, sense cap mena de dubte! Primer de tot, quan està seleccionant les cases que veu atractives per visitar. Quan hi ha bones fotos, és molt més fàcil poder jutjar, simplement veient les fotos, si li interessa veure l'habitatge o no. Conclusió: en menys temps serà capaç de fer una selecció d'habitatges atractives per visitar.

Només el 10% de la població és capaç d'imaginar-se viure en un lloc que no estigui ben presentat. L'altre 90% haurà de fer un esforç enorme, intentar visualitzar com podria quedar aquell habitatge. Si el venedor ha contractat un Professional de Home Staging, realment estalvia aquest esforç al comprador.

Així mateix, no haurà de veure pisos que estan en un estat horrible, perdent el seu temps. El comprador no ha de sentir-se com un intrús entrant en cases plenes de coses personals. No ha de sentir-se incòmode perquè l'habitatge no està neta ni recollida. No ha de sortir fugint perquè fa olor fatal. No ha d'esforçar a intentar veure alguna cosa perquè la llum no funciona. No té a veure l'equip favorit de futbol del propietari, ni la seva religió.

Amb una casa ben presentada no hi ha cap cosa que pugui distreure al possible comprador i com a conseqüència es pot enfocar en el que és realment important: la casa en si.

Llavors, si realment estalvia tant de temps al comprador, com pot ser un engany? Les males llengües dirien que amb el Home Staging estem intentant tapar coses perquè la casa sembli perfecta. Doncs no, no és així i per descomptat no hauria de ser així. Un professional de Home Staging analitza una casa i en aquesta primera visita, detectarà directament el que cal millorar o arreglar.

Arreglar desperfectes és un dels pilars fonamentals de l'Home Staging. Per què? Simplement perquè estalviarà diners al venedor. Invertir en solucionar aquelles coses, que a casa teva no funcionen o que no estan bé, et va estalviar moltíssims diners en el moment de negociar el preu de venda amb el potencial comprador. Sempre cal optar per solucionar problemes a la casa en comptes de tapar-los.

El comprador també s'aprofita de l'Home Staging perquè no perd el seu temps veient pisos que no són atractius. Tampoc ha de enfocar la seva energia en detectar els desperfectes de la casa i en canvi pot enamorar directament amb la seva nova llar.

I per cert; "Encara que la mona es vesteixi de seda, mona es queda" no s'aplica al Home Staging.

No et creguis Picasso: segueix aquests 8 consells si no vols embolicar amb el color quan pintes casa

Ja tens el corró llest però no una idea clara del color que vols. No et precipitis i evitaràs errors. A més d'una qüestió de gust, el color ideal per a un espai depèn d'altres factors, com la mida de l'estada, la llum, l'estil dels mobles, tèxtils i complements o el mateix acabat de la pintura.

També és bo tenir en compte els avenços tecnològics, que facilitaran molt les tasques per triar el to adequat. Aprèn, en 8 senzills passos, tot el que has de saber abans de pintar casa teva:

1. Llum i color són inseparables

El to que triïs ha de ser adequat a la quantitat de llum de l'espai. Per exemple, encara que les habitacions lluminoses puguin permetre l'ús de tons foscos, els més clars són qui millor van a reflectir la llum natural, donant a l'espai més claredat i amplitud visual. Tria aquests colors profunds en espais menys lluminosos i de dimensions no gaire grans.

Consell Houzz. L'orientació també influeix en com un color va a seure a casa teva: una habitació amb poques hores de sol directe resultarà freda pintada de blanc -el color aparentment més lluminós. En aquest cas, decanta't per un to més càlid, com un cru o crema.

2. Brillant o mat: l'acabat de la pintura és determinant

Les pintures mates dissimulen molt bé els defectes de la paret i són més depurades, però també resulten més difícils de netejar.

Per la seva banda, les superfícies setinades o brillants reflecteixen la llum i amplien visualment l'espai.

Consell Houzz. Si busques alguna cosa pràctic, una pintura brillant sempre serà més resistent a la neteja. ¿Objeccions? No estan tan de moda i requereixen parets en perfecte estat per lluir en tot el seu esplendor.

3. El color escollit ha 'portar-se bé' amb la resta de mobles, teles i complements

És fàcil enamorar-se d'un color de tendència, però abans de llançar-se a comprar uns quants litres, pensa en conjunt. Altrament, et veuràs obligat a comprar nous mobles ... o a tornar a pintar en un altre color.

En línies generals, si les peces de mobiliari són acolorides i en tons foscos, opta per colors suaus a les parets, que no competeixin amb elles. Per contra, si es tracta d'un mobiliari neutre o d'estètica minimalista, un to destacat en les parets donarà major personalitat a l'habitació.

Consell Houzz. L'elecció d'un color determinat pot afavorir o perjudicar l'estil d'un habitatge. Per exemple, un pis estàndard va a enriquir-se amb colors elaborats o amb gammes desgastades; un estil rústic, amb colors d'inspiració natural.

4. Abans de triar un color, defineix què va (i què no va) amb tu

De vegades, sabem que no volem seguir amb aquest blanc sense estil que ens ha acompanyat durant dècades, però ignorem què li quedaria bé a casa nostra. Deixa't inspirar, investiga i, quan tinguis una selecció de colors i possibles idees d'aplicació, imagina com quedarien a les nostres parets, encara que sense posar una sola gota de pintura a elles (de moment).

Consell Houzz. Per a algunes persones, triar el blanc no és pintar. No obstant això, és un to fonamental en els ambients nòrdics, tan de moda. D'altra banda, tant en els clàssics com en els rústics, el blanc aportarà un fons neutral, que permetrà un major lluïment del mobiliari.

5. Fes ús de la 'pintura virtual'

La tecnologia de realitat augmentada permet 'pintar' les parets i veure el resultat en temps real, visualitzant els colors al telèfon mòbil oa la tauleta, i canviant-los fins a trobar el que ens agrada.

No tinguis por de demanar opinions d'amics. Generalment, aquestes eines virtuals són gratuïtes (Bruguer Visualizer, Paint My Wall, Color Smart, Alba Visualizer ...), i et van a permetre compartir captures dels ambients, per demanar una segona opinió.

Consell Houzz. Els colors digitals no sempre s'ajusten cent per cent a la realitat: Busca el color triat en una pantonera. En els establiments especialitzats, et facilitaran mostres per provar-les sobre el terreny.

6. El color d'un mostrari i el que cobrirà les parets de ser diferents

En general, els colors solen semblar més foscos a la paret que en les mostres: tria un to lleugerament més clar del que t'agrada. En qualsevol cas, el millor és provar-los perquè no quedin dubtes.

Per a això, pots encarregar dues o tres mostres petites dels tons que t'agradin i aplicar-les directament a la paret en llocs estratègics, com prop de les finestres ia les cantonades. Deixa-les assecar i contémplalas en diferents moments del dia per prendre la decisió definitiva.

7. Els sistemes tintomètrics et permetran fer un color a la carta

Aquests avanços i gràcies al codi de referència, et permetran reproduir-lo, per si ens quedéssim curts de pintura, o si cal fer reparacions en el futur.

Consell Houzz. No cedeixis a la temptació de modificar 'a mà' el color o sobre la marxa, ni tampoc aclarir-ho: evitaràs diferències de tons.

8. Ja es pot replicar exactament el color d'una tapisseria, d'unes cortines o, fins i tot, d'aquest coixí que t'encanta

Les botigues especialitzades poden analitzar el color en concret, amb l'ajuda d'espectrofotòmetres, per reproduir-lo amb la major fidelitat possible. Això és possible, tant en pintura plàstica per a les parets, com en versions sintètiques per a portes, finestres i mobles.

Si ets dels hipotecats que han aconseguit amortitzar tota la hipoteca, enhorabona. Has aconseguit cancel·lar al banc, però no en el Registre de la Propietat. Tot i que no és obligatori, els experts sí que ho recomanen per evitar futurs problemes davant de tercers. L'extinció del deute hipotecari no porta implícit la desaparició d'aquesta càrrega en el Registre.

Segons Juan Villén, responsable d'idealista hipoteques, la majoria de les persones no cancel·la la hipoteca al Registre perquè no és obligatori i perquè no vol pagar els costos que suposa: uns 200 euros de mitjana, tot i que varia en funció de l'import de la hipoteca . De fet, tal com assenyala el notari José Carmelo Llopis, al Registre hi ha càrregues inscrites en pessetes i fins i tot en maravedíes.

Hi ha una alternativa per evitar part d'aquestes despeses i passa per esperar que la cancel·lació prescrigui, cosa que passa 21 anys després d'amortitzar tota la hipoteca al banc. És a dir, si el 1995 saldaste teu deute amb l'entitat, des 2016 pots enviar una carta al Registre i assenyalar que per prescripció s'aixequi la càrrega. D'aquesta manera, t'estalvies els aranzels notarials però no els registrals.

Si no vols esperar tot aquest temps, cal comptar amb l'escriptura de carta de pagament que és un document pel qual el banc reconeix que s'ha extingit la hipoteca davant de notari. aquesta és la carta que el client ha de portar al Registre perquè deixi de figurar el deute hipotecari.

Aquestes són alguns casos en què és millor cancel·lar la hipoteca per evitar sorpreses no desitjades, tal com detalla Juan Villén:

1.- Si vas a vendre l'habitatge: el nou propietari demanarà que la hipoteca estigui cancel·lada en el Registre. Si no és així, l'operació no serà viable.

2.- Si vols hipotecar l'habitatge de nou: potser necessitis hipotecar de nou la teva casa per fer front a un pagament imprevist o per muntar un negoci. En aquest cas, és obligatori anar al Registre i extingir la càrrega perquè el banc pugui donar-te el préstec amb garantia hipotecària.

3.- En cas d'una herència: als hereus d'un habitatge els convé acudir al Registre i comprovar que l'immoble no té cap càrrega, sobretot si la idea és posar-lo a la venda.

4.- Un habitatge lliure de càrregues té més valor: a efectes de la solvència patrimonial del propietari el valor d'un habitatge hipotecat serà menor que el d'un immoble sense càrregues, el que facilita qualsevol tipus d'operació financera que vulgui realitzar-se.

Com cancel·lar la hipoteca en el Registre

Com recorda Joan Villén, la cancelación és una operació jurídica necessària perquè s'extingeixi la càrrega hipotecària en el Registre de la Propietat. Per a això cal presentar al Registre l'escriptura de cancel·lació i la documentació que acrediti la presentació a liquidació de l'impost de transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, si s'escau.

Els experts d ' "El Hipotecador" han analitzat els millors productes hipotecaris que es poden sol·licitar per a febrer de 2017

1. RN Tu solució hipotecària - Hipoteca Verd RN Exclusive

Pros: La Hipoteca Verda RN Exclusive segueix sent la millor opció hipotecària per davant de les altres entitats financeres donat el seu baix tipus d'interès (Euribor + 0,70%, el més baix del mercat), únicament amb vinculacions mínimes i sense comissions. A més, l'entitat proporciona als seus clients assessorament gratuït i sense compromís durant tot el procés de constitució de la hipoteca.

Contres: L'entitat aplica uns honoraris per la gestió com a empresa d'intermediació financera.

2. ING Direct - Hipoteca Taronja

Pros: La Hipoteca Taronja d'ING es manté en un segon lloc gràcies al seu diferencial competitiu (+ 0,99%), la possibilitat de realitzar el préstec hipotecari fins a 40 anys i exigir les mínimes vinculacions. A part, l'entitat no aplica cap comissió ni interès de sortida.

Contres: ING Direct és un banc que no es caracteritza precisament per la seva rapidesa a l'hora de tramitar hipoteques encara que no ha de ser necessàriament un handicap, depèn del client.

3. NCG Banco - Hipoteca Mari Carmen

Pros: La Hipoteca Mari Carmen es consolida en el tercer lloc des que el passat mes de gener baixés el seu tipus d'interès fins Euribor + 0,95%. A més, pots sol·licitar l'ajornament de fins a 24 quotes de la hipoteca, un cop hagis pagat les 60 primeres quotes completes, que incloguin capital i interessos i sempre que no et quedin menys de 5 anys per al venciment. Aquesta novetat persegueix la flexibilitat i comoditat en els pagaments.

Contres: Com que és una hipoteca bonificada cal complir amb una sèrie de vinculacions com són: domiciliar una nòmina o ingrés recurrent, contractar una assegurança de vida i un altre de llar i una targeta de crèdit amb una despesa mínima anual. L'entitat aplica durant els primers 24 mesos de l'préstec un tipus d'interès de + 1,10%.

4. Kutxabank - Hipoteca Variable

Pros: La Hipoteca Variable de Kutxabank té el segon millor tipus d'interès del mercat (Euribor + 0,90%) però en ser una hipoteca amb bonificacions cal complir amb uns requisits per accedir a aquest diferencial. Així mateix, l'entitat deixa a lliure disposició del client el dia del mes que prefereixi perquè el banc executi el càrrec de la quota de la hipoteca.

Contres: Les vinculacions necessàries són les següents: domiciliar la nòmina o ingrés recurrent, contractar una assegurança de llar i vida, un pla de pensions i fer servir les targetes de crèdit / dèbit. No són obligatòries, però cada vinculació no contractada penalitza en forma d'increment del tipus d'interès.

5. BBVA - Hipoteca Variable

Pros: La Hipoteca Variable de BBVA recupera la cinquena posició del nostre rànquing després de rebaixar el seu tipus d'interès (Euribor + 0,99%) prèvia acceptació d'una sèrie de vinculacions. El termini màxim de devolució és 30 anys.

Contres: Per obtenir aquest diferencial cal: domiciliar una nòmina o pensió per valor igual o superior a 1.500 € o 2.000 € en cas de ser dos titulars, contractar una assegurança de vida i llar amb BBVA i un pla de pensions per una aportació anual de 600 €.

Article escrit per Ferran Teva Mont, exjutge i advocate

En ocasions pot passar que el banc vengui la nostra hipoteca a una altra entitat bancària, a una financera o a un fons d'inversió. Amb aquesta cessió, els nous "propietaris" de la hipoteca són els que ens reclamaran el pagament de les quotes mensuals. Però, per què passa això? I, sobretot, quins avantatges o inconvenients té per a nosaltres?

Sota tota la paperassa, se li brinda a l'hipotecat, per llei, l'oportunitat d'extingir la nostra hipoteca per un preu molt inferior al seu valor. Aquest fet és àmpliament desconegut, però pot ser extremadament beneficiós per al titular de l'habitatge. No obstant això, hi ha poc temps per detectar-lo i el banc no ha de comunicar, segons una altra clàusula abusiva més de les hipoteques.

Així, el banc pot cedir el nostre deute a un altre banc, però també a una financera o a un fons d'inversió. Aquesta tercera opció sol ser un "fons voltor", és a dir, un fons d'inversió que es dedica a comprar deutes privades o públiques per imports molt baixos per especular, obtenint enormes guanys. Quan un banc està a punt de fer fallida, pot actuar d'aquesta manera, acudint a fons voltors que no perden aquestes oportunitats tan sucoses.

Però els hipotecats tampoc haurien de perdre aquesta oportunitat, tot i que els posen una gran trava per a això. En concret, la clàusula de cessió de crèdit a tercers estableix que l'entitat financera podrà cedir el préstec en tot o en part a favor de tercers, sense necessitat de sol·licitar autorització al deutor, en virtut d'aquesta clàusula abusiva que apareix en totes les hipoteques .

Així, l'hipotecat només disposa de nou dies des de la venda del préstec per comprar el deute al nou creditor pel preu que aquest ha pagat, més les costes que se li haguessin ocasionat i els interessos del preu des del dia en què aquest va ser satisfet (segons s'estableix en l'article 1535 del Codi Civil).

El gran obstacle està en que la majoria dels textos d'hipoteca contenen aquesta clàusula segons la qual l'hipotecat renuncia expressament a que li comuniquin la cessió de la seva hipoteca, un dret que estableix l'article 149 de la Llei Hipotecària. Es tracta, per descomptat, d'una clàusula abusiva. I davant la llei podem exercir el dret de demanar que s'anul·li.

Sumades les dues traves, sembla missió impossible. Però hi ha procediments per estar al tant d'una possible venda de la nostra hipoteca, que coneixem bé els advocats especialistes en dret hipotecari. No és senzill, però sí possible, i val la pena tenir coneixement d'això perquè significaria una oportunitat de convertir una dació en pagament (si no podem afrontar la nostra hipoteca i perdrem la nostra casa) en una intel·ligent maniobra per ser els propietaris definitius sense deure, a més, res a cap entitat

Posem un exemple. Ens queden 150.000 euros per pagar en els propers anys, però el nostre banc acaba de cedir la nostra hipoteca a un tercer. En aquest cas, hem de saber que hi ha la possibilitat que puguem pagar el nostre habitatge i oblidar-nos de la hipoteca abonant només 15.000 euros. Aquest supòsit podria ser perfectament real, ja que quan el nostre banc ven el préstec hipotecari que tenim amb ell, podem comprar-al nostre nou creditor pel preu que aquest ha pagat. I aquesta quantia sol ser molt inferior al que, en realitat, ens quedaria per liquidar.

És possible que puguem fer-nos càrrec del "nou" valor de la nostra hipoteca, que pot baixar fins fins i tot un 90% com en l'exemple que comentava al principi. Tot i que, com a mitjana, es podria afirmar que estaríem estalviant en aquests casos almenys un 50% del cost real, aproximadament.

L'essencial de tot aquest assumpte és que els propietaris que abonen una hipoteca mes a mes han de revisar la mateixa, per si de cas s'ha produït o es pot produir pròximament una venda del deute per part del nostre banc. La clau està en posar-se en mans de professionals que tenim experiència en aquesta branca legal, ja que, a causa del desconeixement general del general del tema, és pràcticament l'única manera de saber si estem a temps d'exercir el nostre dret a comprar la nostra pròpia hipoteca a un preu molt baix, i com fer-ho.

Però si no ho aconseguim, i passen els 9 dies establerts des que el banc cedeix nostre crèdit hipotecari, hem de saber un matís important: ara estem en unes mans ben diferents. Si mantenim els nostres pagaments al dia i correctament no notarem cap eventualitat. No obstant això, si no podem fer front a la hipoteca degudament i voldríem renegociar la forma de pagament, entitats com els fons voltor no solen estar d'acord amb cap tipus de canvi al respecte. I els impagaments representarien directament un embargament, sense més converses.

Jornada de portes obertes: no cometis aquests errors en ensenyar la teva casa

Quantes vegades has vist un programa de bricolatge amb fantàstiques idees per decorar la teva casa però t'has vist incapaç de posar-ho en pràctica? Ara bé, si aquesta nova idea te la expliqués un amic i et ensenyés fotos o un vídeo de com ho ha fet ell mateix, ¿et animaries intentar-ho? Per ventura no veuries el projecte més factible? En aquest concepte es basa l'exitosa plataforma Hometalk: compta ja amb més de 6 milions d'usuaris registrats.

Hometalk es presenta com un gran magatzem de propostes 'fes-ho tu mateix' per a l'interior de la llar: els usuaris comparteixen en aquesta mena de xarxa social els projectes barats i originals que han dut a terme ells mateixos a casa seva. L'esperit col·laboratiu mou aquesta gegantina comunitat on també es potencia l'ús de materials reciclats i econòmics.

Amb més de 40 milions de visites mensuals, l'èxit de Hometalk ha estat tal que un dels vídeos més vistos ha acumulat 57 milions de reproduccions a Facebook (i pujant). Els seus autors són el matrimoni nord-americà Rob i Courtnet, definits en el seu perfil de Hometalk com "creadors casolans". La parella ha construït el seu propi arbre de Nadal a només 30 minuts fet amb materials barats que tots podem arribar a tenir a casa. Així Courtnet, protagonista del vídeo, prepara aquest imprescindible adorn nadalenc amb una tomaquera de filferro, un test, unes garlandes i molta creativitat.

 "Aquests vídeos encarnen l'esperit de Hometalk: s'ensenyen uns als altres què fer perquè les seves cases millorin", explica Moe Mernick, responsable de desenvolupament de negoci de la companyia. Tant és així que milers d'usuaris han comentat el famós vídeo i els més manetes han enviat fotos del seu propi arbre de Nadal partint de la idea del matrimoni.

Una comunitat unida pels tutorials

No obstant això, Hometalk és molt més que una font d'inspiració o unPinterest de la decoració. A més de compartir textos, fotos i vídeos dels diferents projectes, l'usuari podrà participar en un fòrum de debat. Només hauràs de posar la teva pregunta i milers de persones podran ajudar-te a resoldre-la. I el millor és que podràs fer-ho sobre tot allò que tingui a veure amb la llar: neteja, jardineria, restauració de mobles, reparacions ...

La combinació de tutorials pas a pas i el suport de la comunitat fan que compartir una idea en Hometalk sigui igual d'ajudar a un amic, posant en comú el que cada un sap i resolent els dubtes per buscar la millor solució entre tots. A més, molts usuaris tenen el seu propi bloc de decoració i decideixen compartir els seus projectes en aquesta xarxa social per arribar a un públic molt més gran.

Has descuidat tant el teu jardí que ara sembla un matoll? Aquest vídeo et pot ajudar a intentar acabar amb la mala herba amb paper de diari i compost. Això sí, no és l'únic consell que pots seguir: hi ha més de 25.000 projectes de jardineria a la plataforma que pots posar-te a estudiar perquè el teu parterre sembli el d'un palau (o almenys perquè no llueixi com una selva).

Els usuaris de Hometalk demostren que els trastos vells poden tenir una segona vida. Un tros de fusta envellit i diversos tiradors d'armaris poden combinar-se per posar ordre a casa: pots construir amb ells un original penjador. En només una hora i mitja tindràs el teu per penjar on vulguis seguint els passos d'aquesta usuària de Hometalk. Aprofitar vells sacs de cafè per confeccionar uns curiosos coixins també pot ser una bona idea per donar a la nostra casa un toc modern i diferent.

Utilitzar ampolles de cervesa per fer les teves pròpies veles o guardar les culleretes de plàstic per confeccionar un mirall són altres propostes que demostren que Hometalk és molt més que un espai amb idees tradicionals de decoració. Com netejar una rentadora amb productes naturals o eliminar taques que es resistenson altres dels tutorials d'aquesta plataforma per ajudar a aquells usuaris que s'estan endinsant en el món de les tasques domèstiques i estan una mica perduts. Una infinitat de consells per posar en pràctica amb una mica de paciència i ganes.

L'èxit basat en la cooperació

Fa cinc anys que Miriam Illions, cofundadora de Hometalk, va posar en marxa la plataforma. Va pensar en destinar-la a autònoms i empreses de bricolatge amb la finalitat que aquests compartissin els seus serveis en un principi. No obstant això, després del seu llançament, blocaires i propietaris d'habitatges van començar a penjar a la xarxa les seves idees amb entusiasme. La plataforma va seguir creixent gràcies als seus usuaris, que ja han generat més de 100.000 tutorials de bricolatge que han estat vistos més de mil milions de vegades.

Els seus fundadors asseguren haver rebutjat una suculenta oferta de compra. "Estem en el món per canviar-lo i, a partir de la increïble retroalimentació que rebem dels nostres usuaris, estem en el camí d'aconseguir-", explica Mernick. El seu equip de treball, compost per 49 empleats de 10 països diferents, també és una mostra de l'esperit enriquidor de la companyia.Segons revelen des del departament de desenvolupament del negoci, el següent pas de Hometalk serà consolidar aliances amb marques que facin que aquesta comunitat DIY arribi a més gent. De moment, la xarxa social no compta amb versió en espanyol, així que caldrà esperar per veure si els seus propers passos van encaminats a consolidar un mercat global. Van pel bon camí.

M'acabo de separar: com em desfaig alhora de la meva ex, la casa i la hipoteca

Més de 200 matrimonis es trenquen al dia a Espanya. Només durant 2015 es van produir més de 101.000 separacions i divorcis segons les dades de l'Institut Nacional d'Estadístiques (INE). I segurament en molts d'aquests casos l'adéu ha estat més lent del que s'esperava per tenir la casa i la hipoteca en comú. Es pot acabar l'amor, però no el que se signa amb el banc.

"Més d'un pot pensar que la solució més senzilla passa per vendre l'habitatge, cancel·lar el préstec hipotecari i repartir els diners sobrants. No obstant això, aquesta fórmula no sempre és tan fàcil com sembla. Hi ha molts obstacles que s'han de tenir en compte ", insinua Juan Villén, responsable d'idealista hipoteques.

Els experts recorden que per desfer-se de la casa i la hipoteca està l'opció de negociar amb el banc la dació en pagament, vendre l'habitatge i cancel·lar el préstec hipotecari o bé, traspassar a l'exparella el 100% de l'habitatge. Repassem quins són els problemes més comuns en cada cas i quines decisions es poden prendre perquè les dues parts surtin beneficiades:

1. Negociar una dació en pagament

Una alternativa és seure a negociar amb el banc per intentar que es quedi amb l'habitatge a canvi de saldar el deute hipotecari. És a dir, acordar amb l'entitat una dació en pagament.

En els últims mesos, aquesta solució ha anat cobrant més interès. Per exemple, és un dels punts que van signar el Partit Popular i Ciutadans en el pacte d'investidura de Mariano Rajoy, el que significa que les dues formacions esperen fomentar el seu ús. A més, un jutjat de Barcelona ha protagonitzat el primer error que permet la dació en pagament perquè considera nul·la la clàusula de responsabilitat personal universal per ser abusiva.

No obstant això, el banc és lliure d'acceptar o no aquest tracte i no li sol sortir a compte, sobretot si la hipoteca s'estava pagant amb regularitat. Hem de recordar que el sector financer està intentant reduir el pes del maó en el seu balanç, una estratègia que, per regla general, és oposada a acceptar les dacions en pagament.

2. Vendre l'habitatge

Com dèiem unes línies més amunt, una de les solucions més lògiques passa per vendre la casa familiar, cancel·lar la hipoteca i repartir-se el diners que hagi sobrat. Però aquesta opció no està exempta d'obstacles. El més important és que tots dos estiguin d'acord en vendre la casa, encara que cap la possibilitat que una de les parts vulgui quedar-se a ella.

No obstant això, estar d'acord en traspassar l'immoble no és suficient com per solucionar el problema. També cal tenir en compte que no totes les cases tenen la mateixa sortida al mercat.

Si les característiques del pis no encaixen amb la demanda, pot ser que el procés de venda s'allargui en el temps, el que significa que la parella hauria de romandre 'lligada' més del desitjat. Segons les últimes dades de Tinsa, el termini mitjà de venda d'un habitatge a Espanya se situa en 9,9 mesos, encara que en ciutats com Madrid i Barcelona és inferior a cinc mesos.

Per traspassar l'immoble com més aviat millor, els propietaris podrien acordar rebaixar el preu. Però, de nou, ens trobem amb una mala notícia: intentar vendre el pis el més barat possible atraurà l'interès de potencials compradors, tot i que la parella també perdrà l'oportunitat de recuperar el màxim diners possible.

El principal risc de reduir massa el preu és que l'import de venda podria acabar sent inferior al saldo viu de la hipoteca. Si això succeeix, el banc haurà d'autoritzar la conversió de l'import del préstec que no s'ha cancel·lat amb la venda en un préstec personal, per exemple. Un escenari que no només implicaria que la parella segueix unida per un deute, sinó que a més no sempre es pot dur a terme. És difícil que el banc ho aprovi.

3. Una de les parts es queda amb l'habitatge

Un altre dels escenaris possibles és que una de les parts es quedi amb l'habitatge familiar i tot depèn del règim pel qual es comprés l'immoble. Així doncs, el primer és saber en quin règim tenen la propietat conjunta: si es tracta d'un condomini o proindivís o bé d'una societat de guanys.

La principal diferència és que, en un condomini, la propietat de cada un dels partícips es troba perfectament definida en percentatges, per la qual cosa a l'hora de la seva extinció no existeix discussió possible sobre el repartiment, o valor determinat en tant per cent de adjudicació a un dels copropietaris. En canvi, en una societat de guanys no existeix aquesta identificació percentual, per aquest motiu la seva liquidació o divisió sigui de major complexitat.

Per exemple, explica el responsable d'idealista hipoteques, "si estem casats en règim de separació de béns o som parella i l'habitatge la vam comprar en proindivís (condomini), haurem de fer una extinció de condomini davant notari on un s'adjudiqui el 100% de l'habitatge. En canvi, si estem casats en règim de guanys i l'habitatge és de guanys, hi ha dos procediments: el primer, liquidar davant notari la societat de guanys adjudicant l'habitatge un dels membres o bé, la via judicial on un jutge liquida la societat de guanys ".

Però en tots dos casos ens trobem amb el mateix problema: encara que una de les parts s'adjudiqui el 100% de la casa i es comprometi davant jutge o davant notari a pagar la mateixa, l'altra no queda exempta de l'obligació de pagament. Si la seva exparella incompleix, el banc pot anar contra ella.

Així doncs, si el banc no accepta treure a un dels deutors es perd la propietat del bé, però se segueix sent deutor de la hipoteca, de manera que, si el nou propietari al 100% de l'immoble no paga el crèdit hipotecari i la deute no es cobreix amb la subhasta del bé, el banc podrà anar contra tots els béns presents i futurs del no propietari, però sí titular del deute hipotecari.

¿I com evitar problemes? La millor solució passa per cancel·lar el préstec hipotecari conjunt després de signar l'extinció del condomini o la liquidació de guanys. Un cop cancel·lat, la part que s'adjudica l'habitatge ha de constituir una nova hipoteca. "La major part dels bancs estan disposats a donar préstecs per comprar-li la vivenda al teu ex, pel que és important tant negociar amb la teva pròpia entitat com comparar amb altres opcions ", recalca Villén.

Caldrà, per tant, que el banc aprovi un nou préstec hipotecari en què el cedent no figuri com a deutor (titular hipotecari). Només així l'operació és satisfactòria per a ambdues parts, una perquè es queda l'immoble i el deute perquè cedeix dit immoble, però deixa de ser deutor. La novació del préstec hipotecari, sempre, haurà de formalitzar davant notari.