Article escrit per Ferran Teva Mont, exjutge i advocate

En ocasions pot passar que el banc vengui la nostra hipoteca a una altra entitat bancària, a una financera o a un fons d'inversió. Amb aquesta cessió, els nous "propietaris" de la hipoteca són els que ens reclamaran el pagament de les quotes mensuals. Però, per què passa això? I, sobretot, quins avantatges o inconvenients té per a nosaltres?

Sota tota la paperassa, se li brinda a l'hipotecat, per llei, l'oportunitat d'extingir la nostra hipoteca per un preu molt inferior al seu valor. Aquest fet és àmpliament desconegut, però pot ser extremadament beneficiós per al titular de l'habitatge. No obstant això, hi ha poc temps per detectar-lo i el banc no ha de comunicar, segons una altra clàusula abusiva més de les hipoteques.

Així, el banc pot cedir el nostre deute a un altre banc, però també a una financera o a un fons d'inversió. Aquesta tercera opció sol ser un "fons voltor", és a dir, un fons d'inversió que es dedica a comprar deutes privades o públiques per imports molt baixos per especular, obtenint enormes guanys. Quan un banc està a punt de fer fallida, pot actuar d'aquesta manera, acudint a fons voltors que no perden aquestes oportunitats tan sucoses.

Però els hipotecats tampoc haurien de perdre aquesta oportunitat, tot i que els posen una gran trava per a això. En concret, la clàusula de cessió de crèdit a tercers estableix que l'entitat financera podrà cedir el préstec en tot o en part a favor de tercers, sense necessitat de sol·licitar autorització al deutor, en virtut d'aquesta clàusula abusiva que apareix en totes les hipoteques .

Així, l'hipotecat només disposa de nou dies des de la venda del préstec per comprar el deute al nou creditor pel preu que aquest ha pagat, més les costes que se li haguessin ocasionat i els interessos del preu des del dia en què aquest va ser satisfet (segons s'estableix en l'article 1535 del Codi Civil).

El gran obstacle està en que la majoria dels textos d'hipoteca contenen aquesta clàusula segons la qual l'hipotecat renuncia expressament a que li comuniquin la cessió de la seva hipoteca, un dret que estableix l'article 149 de la Llei Hipotecària. Es tracta, per descomptat, d'una clàusula abusiva. I davant la llei podem exercir el dret de demanar que s'anul·li.

Sumades les dues traves, sembla missió impossible. Però hi ha procediments per estar al tant d'una possible venda de la nostra hipoteca, que coneixem bé els advocats especialistes en dret hipotecari. No és senzill, però sí possible, i val la pena tenir coneixement d'això perquè significaria una oportunitat de convertir una dació en pagament (si no podem afrontar la nostra hipoteca i perdrem la nostra casa) en una intel·ligent maniobra per ser els propietaris definitius sense deure, a més, res a cap entitat

Posem un exemple. Ens queden 150.000 euros per pagar en els propers anys, però el nostre banc acaba de cedir la nostra hipoteca a un tercer. En aquest cas, hem de saber que hi ha la possibilitat que puguem pagar el nostre habitatge i oblidar-nos de la hipoteca abonant només 15.000 euros. Aquest supòsit podria ser perfectament real, ja que quan el nostre banc ven el préstec hipotecari que tenim amb ell, podem comprar-al nostre nou creditor pel preu que aquest ha pagat. I aquesta quantia sol ser molt inferior al que, en realitat, ens quedaria per liquidar.

És possible que puguem fer-nos càrrec del "nou" valor de la nostra hipoteca, que pot baixar fins fins i tot un 90% com en l'exemple que comentava al principi. Tot i que, com a mitjana, es podria afirmar que estaríem estalviant en aquests casos almenys un 50% del cost real, aproximadament.

L'essencial de tot aquest assumpte és que els propietaris que abonen una hipoteca mes a mes han de revisar la mateixa, per si de cas s'ha produït o es pot produir pròximament una venda del deute per part del nostre banc. La clau està en posar-se en mans de professionals que tenim experiència en aquesta branca legal, ja que, a causa del desconeixement general del general del tema, és pràcticament l'única manera de saber si estem a temps d'exercir el nostre dret a comprar la nostra pròpia hipoteca a un preu molt baix, i com fer-ho.

Però si no ho aconseguim, i passen els 9 dies establerts des que el banc cedeix nostre crèdit hipotecari, hem de saber un matís important: ara estem en unes mans ben diferents. Si mantenim els nostres pagaments al dia i correctament no notarem cap eventualitat. No obstant això, si no podem fer front a la hipoteca degudament i voldríem renegociar la forma de pagament, entitats com els fons voltor no solen estar d'acord amb cap tipus de canvi al respecte. I els impagaments representarien directament un embargament, sense més converses.