Més de 200 matrimonis es trenquen al dia a Espanya. Només durant 2015 es van produir més de 101.000 separacions i divorcis segons les dades de l'Institut Nacional d'Estadístiques (INE). I segurament en molts d'aquests casos l'adéu ha estat més lent del que s'esperava per tenir la casa i la hipoteca en comú. Es pot acabar l'amor, però no el que se signa amb el banc.

"Més d'un pot pensar que la solució més senzilla passa per vendre l'habitatge, cancel·lar el préstec hipotecari i repartir els diners sobrants. No obstant això, aquesta fórmula no sempre és tan fàcil com sembla. Hi ha molts obstacles que s'han de tenir en compte ", insinua Juan Villén, responsable d'idealista hipoteques.

Els experts recorden que per desfer-se de la casa i la hipoteca està l'opció de negociar amb el banc la dació en pagament, vendre l'habitatge i cancel·lar el préstec hipotecari o bé, traspassar a l'exparella el 100% de l'habitatge. Repassem quins són els problemes més comuns en cada cas i quines decisions es poden prendre perquè les dues parts surtin beneficiades:

1. Negociar una dació en pagament

Una alternativa és seure a negociar amb el banc per intentar que es quedi amb l'habitatge a canvi de saldar el deute hipotecari. És a dir, acordar amb l'entitat una dació en pagament.

En els últims mesos, aquesta solució ha anat cobrant més interès. Per exemple, és un dels punts que van signar el Partit Popular i Ciutadans en el pacte d'investidura de Mariano Rajoy, el que significa que les dues formacions esperen fomentar el seu ús. A més, un jutjat de Barcelona ha protagonitzat el primer error que permet la dació en pagament perquè considera nul·la la clàusula de responsabilitat personal universal per ser abusiva.

No obstant això, el banc és lliure d'acceptar o no aquest tracte i no li sol sortir a compte, sobretot si la hipoteca s'estava pagant amb regularitat. Hem de recordar que el sector financer està intentant reduir el pes del maó en el seu balanç, una estratègia que, per regla general, és oposada a acceptar les dacions en pagament.

2. Vendre l'habitatge

Com dèiem unes línies més amunt, una de les solucions més lògiques passa per vendre la casa familiar, cancel·lar la hipoteca i repartir-se el diners que hagi sobrat. Però aquesta opció no està exempta d'obstacles. El més important és que tots dos estiguin d'acord en vendre la casa, encara que cap la possibilitat que una de les parts vulgui quedar-se a ella.

No obstant això, estar d'acord en traspassar l'immoble no és suficient com per solucionar el problema. També cal tenir en compte que no totes les cases tenen la mateixa sortida al mercat.

Si les característiques del pis no encaixen amb la demanda, pot ser que el procés de venda s'allargui en el temps, el que significa que la parella hauria de romandre 'lligada' més del desitjat. Segons les últimes dades de Tinsa, el termini mitjà de venda d'un habitatge a Espanya se situa en 9,9 mesos, encara que en ciutats com Madrid i Barcelona és inferior a cinc mesos.

Per traspassar l'immoble com més aviat millor, els propietaris podrien acordar rebaixar el preu. Però, de nou, ens trobem amb una mala notícia: intentar vendre el pis el més barat possible atraurà l'interès de potencials compradors, tot i que la parella també perdrà l'oportunitat de recuperar el màxim diners possible.

El principal risc de reduir massa el preu és que l'import de venda podria acabar sent inferior al saldo viu de la hipoteca. Si això succeeix, el banc haurà d'autoritzar la conversió de l'import del préstec que no s'ha cancel·lat amb la venda en un préstec personal, per exemple. Un escenari que no només implicaria que la parella segueix unida per un deute, sinó que a més no sempre es pot dur a terme. És difícil que el banc ho aprovi.

3. Una de les parts es queda amb l'habitatge

Un altre dels escenaris possibles és que una de les parts es quedi amb l'habitatge familiar i tot depèn del règim pel qual es comprés l'immoble. Així doncs, el primer és saber en quin règim tenen la propietat conjunta: si es tracta d'un condomini o proindivís o bé d'una societat de guanys.

La principal diferència és que, en un condomini, la propietat de cada un dels partícips es troba perfectament definida en percentatges, per la qual cosa a l'hora de la seva extinció no existeix discussió possible sobre el repartiment, o valor determinat en tant per cent de adjudicació a un dels copropietaris. En canvi, en una societat de guanys no existeix aquesta identificació percentual, per aquest motiu la seva liquidació o divisió sigui de major complexitat.

Per exemple, explica el responsable d'idealista hipoteques, "si estem casats en règim de separació de béns o som parella i l'habitatge la vam comprar en proindivís (condomini), haurem de fer una extinció de condomini davant notari on un s'adjudiqui el 100% de l'habitatge. En canvi, si estem casats en règim de guanys i l'habitatge és de guanys, hi ha dos procediments: el primer, liquidar davant notari la societat de guanys adjudicant l'habitatge un dels membres o bé, la via judicial on un jutge liquida la societat de guanys ".

Però en tots dos casos ens trobem amb el mateix problema: encara que una de les parts s'adjudiqui el 100% de la casa i es comprometi davant jutge o davant notari a pagar la mateixa, l'altra no queda exempta de l'obligació de pagament. Si la seva exparella incompleix, el banc pot anar contra ella.

Així doncs, si el banc no accepta treure a un dels deutors es perd la propietat del bé, però se segueix sent deutor de la hipoteca, de manera que, si el nou propietari al 100% de l'immoble no paga el crèdit hipotecari i la deute no es cobreix amb la subhasta del bé, el banc podrà anar contra tots els béns presents i futurs del no propietari, però sí titular del deute hipotecari.

¿I com evitar problemes? La millor solució passa per cancel·lar el préstec hipotecari conjunt després de signar l'extinció del condomini o la liquidació de guanys. Un cop cancel·lat, la part que s'adjudica l'habitatge ha de constituir una nova hipoteca. "La major part dels bancs estan disposats a donar préstecs per comprar-li la vivenda al teu ex, pel que és important tant negociar amb la teva pròpia entitat com comparar amb altres opcions ", recalca Villén.

Caldrà, per tant, que el banc aprovi un nou préstec hipotecari en què el cedent no figuri com a deutor (titular hipotecari). Només així l'operació és satisfactòria per a ambdues parts, una perquè es queda l'immoble i el deute perquè cedeix dit immoble, però deixa de ser deutor. La novació del préstec hipotecari, sempre, haurà de formalitzar davant notari.