La Ley de Vivienda un año después: la oferta cae a mínimos y los precios suben a máximos

Hoy hace un año que se aprobó la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda que debía producir importantes cambios en el mercado residencial, sobre todo para los arrendamientos, pero que finalmente ha provocado la práctica desaparición de la oferta por una enorme desconfianza de miles de propietarios con la nueva regulación, según los expertos consultados. Por otra parte, la tan cacareada normalización de los precios -que era uno de los principales argumentos de la ley- ha traído una desesperada realidad para miles de personas que buscan piso: los precios están en muchas de las áreas analizadas por idealista en niveles máximos, y todo apunta a que seguirán subiendo.

La Ley por el Derecho a la Vivienda se aprobó hace justo un año en el Parlamento, se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) al día siguiente y entró en vigor el 26 de mayo de 2023. Un texto que ha sido fuertemente criticado desde antes de su puesta en marcha por distintos ámbitos de la sociedad española, desde la política a los empresarios, pasando por el sector inmobiliario. Todos los mayores temores de los expertos se han cumplido: volatilización de la oferta y precios en niveles máximos.

“La principal consecuencia de la Ley de la Vivienda, en los últimos 12 meses, ha sido que todo el sector inmobiliario ha gastado demasiado tiempo pronunciándose sobre sus efectos perniciosos y tratando de convencer al Gobierno de la necesidad de su modificación e incluso derogación”, destaca Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers España & Portugal.

“Todas estas palabras se las ha llevado el viento, como era previsible, porque la principal función de esta ley ha sido, en mi opinión, la de captar votos, tratando de aplicar medidas simples a un problema complejo. Como ya anunciamos muchos profesionales del sector, y también el Banco de España, los efectos de esta ley, incluso sin su aplicación, han sido muy negativos, al incrementar los riesgos de los propietarios, la inseguridad, frente a actuaciones vandálicas y la ocupación, y al señalarles como los culpables de un problema que no han creado”, añade el experto inmobiliario.

Durante su primer año de funcionamiento, la Ley de Vivienda ha demostrado que sigue levantado ampollas, generando todavía más dudas e incertidumbre entre propietarios e inquilinos, lo que ha supuesto que la oferta de viviendas de alquiler habitual esté decayendo frente al aumento de otro tipo de arrendamientos, como los temporales o por habitaciones, que se han quedado fuera de la regulación de esta Ley de Vivienda.

“Para hacer un diagnóstico, creo que debemos preguntarnos si actualmente ha mejorado la situación de accesibilidad a una vivienda por parte de la ciudadanía que la necesita. Y creo que la respuesta, al menos en Cataluña, es clarísima, no ha mejorado", recalca Carles Sala, portavoz de los API de Catalunya. "Al contrario, la declaración de zona tensionada, anunciada desde junio de 2023 y que no ha sido efectiva hasta marzo de 2024, ha generado un mercado de alquiler que realmente ha sido desbocado y que además ha asustado, diríamos, a sus partícipes".

El Gobierno, tal y como anunció en la propia Ley de Vivienda, está estudiando fórmulas para regular los alquileres de temporada, de habitaciones y pisos turísticos, para lo que ha creado grupos de trabajo con CCAA y agentes del sector para encontrar una solución. 

Menos oferta de alquiler habitual y precios más caros

Los alquileres tradicionales han ido reduciéndose en detrimento de los alquileres de temporada, que siguen aumentando su relevancia en el mercado inmobiliario. En el último año, la oferta de alquileres permanentes se ha reducido un 15%, frente al aumento del 56% interanual de los alquileres temporales, que ya suponen hasta el 11% del mercado, según los últimos datos de stock de idealista.

Según este último estudio, el 30% de la oferta de alquiler en Barcelona corresponde a arrendamientos de temporada, mientras que en Madrid se encuentra en el 15% y en Málaga acapara el 13% del stock, al igual que en Valencia.

“Hemos notado que desde que se aprobó la Ley de Vivienda la oferta en alquiler ha disminuido considerablemente, y ello ha llevado consigo un aumento de las rentas que piden los propietarios. Este aumento se ha producido sobre todo para compensar las limitaciones que les impone la Ley, en cuanto a las actualizaciones de rentas y los mayores riesgos que tienen que asumir los arrendadores, en casos de desahucios, al aumentar los tiempos de espera para recuperar las viviendas”, subraya José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

“También hemos notado una inquietud de los propietarios hacia otras formas de alquiler más flexibles y menos intervenidas, como los alquileres de temporada y, sobre todo, los arrendamientos de habitaciones. Este tipo de arrendamientos les permite evadir las limitaciones que les impone la Ley de Vivienda y la LAU, al regirse estos arrendamientos, en la mayoría de los casos, por el Código Civil, que es mucho más laxo y permisivo que estas regulaciones. También porque trocear las viviendas por habitaciones permite a los arrendadores sacar un mayor rendimiento económico”, agrega el portavoz de ANA.

Según los cálculos de Alquiler Seguro, este año se prevé una pérdida de 60.000 viviendas en el mercado de arrendamiento, unas 25.000 de ellas solo en Cataluña, única región donde se aplican las áreas tensionadas que controlan los precios del alquiler. Casi la mitad de la oferta que se perdería en todo el país sería en Cataluña. 

“Mientras, los precios no dejan de escalar, como consecuencia de ese desajuste entre una oferta menguante y una demanda cada vez más alta”, confirman desde la compañía. De acuerdo con su Observatorio del Alquiler, el precio medio de alquilar una vivienda en España subió unos 100 euros en 2023, frente al año anterior, hasta situarse en los 1.002 euros. Para este 2024, se espera que sigan subiendo, ya que a comienzos de año ya alcanzaba una media de 1.069 euros/mes de renta media.

Con los últimos datos de idealista, el precio de los alquileres registró un incremento del 13% interanual en el último año, y en abril ha alcanzado los 13 euros/m2 al mes, máximos de la serie histórica. Hasta 35 capitales de provincia se anotaron récord de precios en el cuarto mes del año, donde destacan grandes mercados como Madrid (19,2 euros/m2), Barcelona (21,1 euros/m2), Valencia (13,9 euros/m2) o Málaga (14,2 euros/m2), con subidas interanuales por encima de la media nacional.

“Legislar de espaldas a los propietarios acaba destruyendo el mercado. Las medidas adoptadas en materia de alquiler han trasladado la oferta del alquiler permanente al alquiler de temporada, una fórmula perfectamente legal, pero que viene a dificultar aún más el acceso a la vivienda de las personas y las familias más desfavorecidas”, recalca Francisco Iñareta, portavoz de idealista.

“El origen de los problemas de alquiler no está en los precios, sino en el enorme déficit de oferta, lo que genera tensiones en los precios y ansiedad en las familias que comprueban la dureza de la competencia. La situación exige un reequilibrio en las relaciones de propietarios e inquilinos que aflore mucho producto al mercado y permita que la situación se normalice”, concluye Iñareta.

En el último año, la oferta de pisos de alquiler compartido se ha incrementado un 43% interanual durante el primer trimestre, mientras que la demanda apenas ha cedido un 1%, lo que ha provocado que el precio solo haya aumentado un 3%, hasta los 400 euros mensuales, según otro informe de idealista. En los grandes mercados, se han visto subidas de precios de dos dígitos en Alicante, Barcelona y Palma y algo más moderadas en Málaga, Bilbao o Madrid.

El laboratorio de Cataluña: un experimento a punto de explotar

Una de las medidas estrella de esta Ley de Vivienda era la posibilidad de que las Comunidades Autónomas, que es la administración que tiene las competencias en materia de vivienda, pudieran declarar áreas de mercado residencial tensionado durante tres años y aplicar límites a los precios de los alquileres. Después de este primer año, solo Cataluña ha puesto en marcha esta medida.

Hasta 140 municipios catalanes, entre ellos las cuatro capitales de provincia y el Área Metropolitana de Barcelona (AMB), cuentan desde el pasado mes de marzo con limitaciones a la subida de los nuevos contratos de alquiler, sobre todo para aquellos grandes tenedores, que cuentan con 5 viviendas en propiedad en estas áreas tensionadas.

La declaración de un área como mercado residencial tensionado supondrá, entre otras cosas, limitar la subida de los precios de las rentas o la modificación del régimen de prórrogas de los contratos en vigor, mientras que los pequeños propietarios podrán obtener más desgravaciones en el IRPF. Mientras los contratos en vigor seguirán renovándose según el contrato, por lo general, con una subida anual máxima del 3%; el precio del alquiler en un nuevo contrato de alquiler entre particulares se basará en el precio del contrato anterior (último año + subida del 3%), salvo que realicen obras de mejora en la vivienda, con lo que se podrá subir hasta un máximo del 10%.

En una entrevista para idealista/news, Joan Ramon Riera, Comisionado de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, señalaba que probablemente se vea una caída de los nuevos contratos de arrendamiento. "Pero no hay que estimar que esta caída sea porque no hay demanda o porque no hay oferta, sino que vendrá fuertemente motivada por las prórrogas, porque ahora se están materializando las prórrogas y las ampliaciones de contrato de la modificación legislativa de 2019, donde se pasó de tres años a cinco años (o 7 años) en los contratos de alquiler. Es decir, que hemos logrado estabilizar a un sector muy amplio de inquilinos en la zona tensionada. La gente sigue viviendo donde vive", añadía.

Otra de las medidas que ha entrado en vigor en Cataluña con la Ley de Vivienda es el nuevo Índice Oficial de Precios de Alquiler, que se utilizará como referencia para los nuevos contratos de arrendamiento en las áreas que se declaren como mercado residencial tensionado.

Tal y como avanzó idealista, el índice de precios de referencia del alquiler que ha aprobado el Gobierno muestra unos niveles de precios que están alejados de las rentas que un inquilino puede encontrar en el mercado actual. En concreto, los datos basados en la muestra anunciada en idealista en febrero de 2024 ofrecieron un precio por metro cuadrado de 11,6 euros, mientras que el índice del Ministerio de Vivienda se queda en los 7,9 euros: un 32% más bajo, según el  estudio realizado por el Marketplace inmobiliario del sur de Europa.

Mientras tanto, los precios no han parado de subir en Cataluña, y en concreto en Barcelona, como hemos comentado antes. Pero lo peor se encuentra en la oferta y en la demanda residencial. En España, los anuncios de viviendas en alquiler publicados en idealista en el primer trimestre de 2024 recibieron una media de 27 contactos antes de darse de baja, una cifra que es un 55% más elevada que la registrada en el mismo periodo de 2023, cuando recibían de media 17 contactos, según el estudio de demanda de idealista.

Los expertos destacan que la consecuencia de la Ley de Vivienda no solo afecta a Cataluña, sino que se extiende a toda España ante la falta de seguridad en el mercado y la "responsabilidad impuesta" a los propietarios de no perjudicar a inquilinos. Echavarren insiste en que “las medidas tomadas por el Gobierno de limitación del incremento de las rentas frente al IPC y de extensión de la medida populista y temporal de prohibir los desahucios de colectivos vulnerables, ha venido a profundizar, en mayor medida, en la sensación de inseguridad jurídica y de hostilidad hacia la inversión privada, que no auguraba una evolución favorable de este mercado”.

El fenómeno de esta altísima demanda y de la poca oferta en el mercado es más patente en las grandes capitales. Madrid y Barcelona son los grandes mercados donde el número de familias que aspiran a alquilar cada vivienda es mayor, con 41 y 40 contactos por anuncio, respectivamente. Mientras que en Valencia o Málaga se encuentran entre las 29 y 28 familias, en la medida nacional.

Un proceso que se ha acelerado en los últimos 12 meses, ya con la Ley de Vivienda en vigor. Si la media general ha crecido un 55% en el último año, en Madrid, el aumento de los interesados en cada anuncio se incrementó un 63%, frente al 39% de Barcelona. Mientras que en Málaga (34%) o Valencia (15%) también se incrementó la presión de la demanda.

Mientras, la oferta de alquileres permanentes ha seguido cayendo en el último año en los principales mercados, como Madrid (-24%) y Barcelona (-15%), aunque en Valencia (4%) y Málaga (2%) sí que han registrado un ligero incremento del stock de alquiler en el mercado.

Desde API Catalunya destacan que la norma es claramente contraproducente, y que genera dudas, "especialmente en esta situación de desigualdad del mercado de alquiler al aplicar la contención de rentas en algunas zonas territoriales, frente a otras que no lo aplican, con lo que se rompe la unidad de mercado".

El porcentaje de ingresos de los hogares necesario para acceder a una vivienda creció hasta el 34,5% en el caso del alquiler, según un estudio de tasa de esfuerzo de idealista. La falta de oferta, unida a una alta demanda y el consiguiente incremento de los precios, son la causa de que este esfuerzo haya repuntado en el último año. Hasta ocho capitales exigen más del 30% de los ingresos familiares para el pago del alquiler, entre ellas Barcelona, Palma, Málaga, Madrid, Valencia, Alicante, San Sebastián y Las Palmas de Gran Canaria.

"En Barcelona y alrededores se ha desplomado la oferta estos últimos 12 meses y o se consigue una cierta inflexión de una manera inmediata, o tenemos la impresión de que nos acercamos a un cierto colapso del mercado de alquiler", sentencia Carles Sala.

El TC avala gran parte de la Ley de Vivienda con miedo a que el Gobierno amplíe las zonas tensionadas

Las reacciones en el sector a la reciente resolución del Tribunal Constitucional sobre la Ley de Vivienda por el recurso de la Junta de Andalucía no se han hecho esperar. El Pleno del Tribunal Constitucional ha avalado la mayor parte de la normativa estatal, aunque sí estima parcialmente algunos de los puntos cuestionados, como los relacionados con la invasión de competencias con las CCAA en materia de vivienda protegida, el parque público de viviendas o la información que deben aportar los grandes tenedores.

“Hemos recibido con honda preocupación el aval del Tribunal Constitucional a la Ley de la Vivienda, declarando la inconstitucionalidad solamente de dos o tres preceptos que afectan más bien a suelo y a vivienda de protección pública”, afirma Jesús Manuel Martínez Caja, secretario general y asesor jurídico de la patronal inmobiliaria madrileña AMADEI.

Aunque el Tribunal tiene pendientes otros recursos presentados por varios gobiernos autonómicos, el portavoz de la patronal hace balance de este primer año de la Ley de Vivienda. "Es muy negativo porque ha contribuido a retraer la oferta de alquileres a nivel nacional, y en Madrid también, por la inseguridad jurídica creada. Las medidas que se adoptan son generadoras de mucha inseguridad para el propietario y ha hecho que se haya transformado en buscar nuevas fórmulas de alquiler, como la reconversión de los alquileres de vivienda tradicional para uso de vivienda de temporada o el auge de los alquileres de viviendas turísticas, sobre todo en Madrid”.

Los expertos añaden su temor a que el Ejecutivo trate de ampliar la proliferación de las zonas tensionadas por todo el territorio sin contar con la aprobación de las CCAA. El PSOE ha registrado una iniciativa en el Congreso con la que insta a las comunidades autónomas a declarar zonas de mercado residencial tensionado. 

El secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, confirmó en el Parlamento que el Gobierno está estudiando la fórmula para aplicar la Ley de Vivienda, que incluye mecanismos para regular el precio del alquiler, en aquellas comunidades autónomas que se niegan a usarla.

La Comunidad de Madrid y Andalucía han sido las más reticentes a aplicar esta medida, aunque ayuntamientos regidos por el PSOE, como los de Alcorcón, Fuenlabrada o Getafe, han pedido aplicar las áreas tensionadas. Fuera de Madrid, el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria, también regido por el PSOE, ha pedido a su Gobierno autonómico aplicar las áreas tensionadas.