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Vender casa con inquilino: cómo hacerlo y qué deben tener en cuenta las partes

Vender casa con inquilino: cómo hacerlo y qué deben tener en cuenta las partes

Una de las dudas más frecuentes de quienes tienen una casa alquilada es si pueden venderla mientras esté en vigor el contrato de arrendamiento. Y la respuesta es que sí, ya que no existe una limitación legal que lo impida. De hecho, la venta de la finca arrendada se encuentra regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en su artículo 14, que fue redactado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
 
Sin embargo, hay varios factores a tener en cuenta para poder llevar a cabo la operación con éxito y evitar problemas futuros. En líneas generales, los expertos consultados por idealista/news insisten en la necesidad de que el propietario comunique tanto al inquilino como al potencial comprador su intención de vender el inmueble, así como en la importancia de la negociación y dejar todos los acuerdos por escrito. Además, ofrecen unos consejos prácticos para cada parte implicada en una operación de estas características.
 
Según explica Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, “alquilar una vivienda supone ventajas muy claras, pero también alguna desventaja. Una de ellas es que la vivienda sigue siendo nuestra, pero perdemos nuestro derecho de uso por un tiempo determinado. Esto supone que, si deseamos vender nuestra vivienda libre de arrendatarios, pero está alquilada y el contrato está en vigor, será necesario lograr que el inquilino renuncie a este derecho de uso que le confiere el contrato que ha firmado. Normalmente, esto se consigue llegando a un acuerdo entre ambas partes que en la práctica solo se alcanza con una indemnización. De esta forma, quedaremos libres de las obligaciones contraídas”.
 
Pero hay que tener en cuenta que el contrato de arrendamiento puede incluir el famoso derecho de tanteo y retracto por parte del arrendatario. Este derecho marcaría todo el proceso de compraventa, ya que obliga al propietario a comunicar al inquilino sus planes de traspasar el inmueble en el que reside y le da preferencia para comprarlo respecto a los demás interesados.
 
Como recuerda Arantxa Goenaga, abogada especializada en Derecho Inmobiliario y socia de Círculo Legal Barcelona, el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé el mecanismo del derecho de adquisición preferente (derecho de tanteo y retracto). Y, “salvo que en el contrato de alquiler conste expresamente la renuncia a estos derechos, como sucede en la mayoría de los casos, el vendedor (propietario) deberá comunicar de forma fehaciente las condiciones esenciales de la venta al arrendatario y éste puede ejercitar el derecho de tanteo en el plazo de 30 días naturales. Si no se le ha comunicado esta intención de venta o se ha hecho por unas condiciones inferiores a las que se le habían trasladado tendrá derecho a ejercitar el derecho de retracto también en el plazo de 30 días naturales”, sostiene.
 
Es decir, este derecho supone que el propietario debe dar al arrendatario la opción preferente de compra, incluso si el contrato está a punto de acabar. “Esa decisión debe hacerse mediante comunicación escrita en la que se le informa del precio y las condiciones, y el inquilino tiene 30 días para tomar una decisión.
Si el propietario no actuase de buena fe y vende la vivienda sin comunicarlo, y el contrato incluye el derecho de retracto, el inquilino puede adquirir el inmueble por el mismo precio y anular la compraventa anterior, con todo lo que ello conlleva”.
 
¿Y qué sucede si el arrendatario quiere permanecer en la vivienda, pero no está interesado en comprarla? En ese caso, recalca el vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, el propietario puede vender libremente la vivienda y “el contrato de alquiler quedará subrogado al nuevo propietario hasta que el contrato llegue a su final pactado”.
 
Como recuerda José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), desde que se modificó la LAU en 2019, “el nuevo comprador de la vivienda está obligado a respetar al inquilino que la habita, teniendo que respetarle por el tiempo de duración que le quede por cumplir. Antes de esta fecha, si el comprador era de buena fe, una vez realizada la compra podía desalojar al inquilino sin tener que respetar el tiempo de contrato que le quedara por cumplir”.
 
Recordemos que, desde hace dos años, la duración de los contratos de alquiler es de cinco años si el arrendador es una persona física (un particular) y de siete años si se trata de una persona jurídica (esto es, una empresa), salvo que las partes pacten otra duración.
 
Las excepciones a tener en cuenta
Además de que el derecho de adquisición preferente debe estar recogido en el contrato, la socia de Círculo Legal Barcelona recuerda que “el inquilino no tendrá estos derechos cuando el vendedor sea propietario de todo el edificio o de varias viviendas y locales del mismo y lo venda conjuntamente ni tampoco cuando todo el edificio, aunque pertenezca a varios propietarios, se venda a un mismo comprador”.
 
Otra de las situaciones extraordinarias es la que pone sobre la mesa el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, quien recalca la importancia de la fecha de celebración del contrato para ver la legislación aplicable, porque “en alguna legislación anterior a la actual, la renuncia al derecho de adquisición preferente se consideraba irrenunciable, con lo cual este pacto de renuncia no tendría ninguna validez”. Por tanto, obligaría a las partes a negociar.
 
Y, por último, Montserrat Junyent, responsable de asesoría jurídica de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña y del COAPI de Barcelona, expone otro caso atípico. “Si el contrato de alquiler se rige por la Ley de 1964 y está sujeto a prórroga forzosa, el inquilino tiene siempre el derecho de adquisición preferente de manera que deberá tener en cuenta que, si bien el precio de venta es libre, el arrendatario, en caso de que no opte por la compra de la vivienda, podrá instar la impugnación judicial de la misma si el precio supera el de capitalización de la renta. La venta no quedará afectada, únicamente las opciones del adquirente a disponer de la vivienda por necesidad”.
 
 
 
 
 
 
fuente: idealista/news

Compartir: Facebook Twitter Google + Menéame.net 06 de mayo del 2021