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La vida vecinal está llena de conflictos. Lo que uno quiere para su vivienda puede afectar negativamente al propietario de la casa de al lado. Por ejemplo, ¿se podría hacer una obra que afecta a la luz que recibe el vecino? Resolvemos las dudas.
Muchas personas quieren colocar un muro entre su casa y la del vecino para ganar privacidad, subir uno ya existente o simplemente plantar un árbol o colocar una pérgola para embellecer su jardín. A priori, no habría problema, si se toman las medidas pertinentes y se avisa a la comunidad de propietarios y al vecino. Sin embargo, si afecta a la luz que recibe este vecino en su vivienda, la cosa cambia.
Derecho de luces y vistas
El derecho de luces y vistas son derechos reales que protegen aspectos relacionados con la luz natural y las vistas en las propiedades. El derecho de luces asegura que la luz natural pueda llegar a una propiedad a través de ventanas, claraboyas u otras aperturas, prohibiendo que propiedades vecinas impidan el paso de esta luz. Por otro lado, el derecho de vistas garantiza que una propiedad pueda disfrutar de vistas sin obstrucciones hacia direcciones o paisajes específicos, impidiendo que los propietarios vecinos bloqueen estas vistas mediante la construcción de estructuras o la plantación de árboles y otros obstáculos.
¿Puedo realizar una obra que afecta a la luz que recibe el vecino?
El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiera la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.
Entonces, se entiende que, en un principio, recibir menos luz podría considerarse como un derecho que se estaría vulnerando si realiza una obra que perjudica esto. Si el propietario de la casa de al lado quiere, se podría reclamar.
¿Y qué pasaría en estos casos?
“El artículo 1.902 del Código Civil dispone expresamente que el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado. El vecino afectado podría considerar el hecho de tener menos luminosidad en su vivienda como un daño, incomodidad o inmisión que no tiene obligación de soportar, e iniciar posibles acciones legales, pudiendo exigir incluso una indemnización de daños y perjuicios”, comenta Fernando Céspedes, administrador de fincas en Communal.
Por tanto, si afecta a la luz, se podría solicitar una indemnización por esta causa. Incluso se podría llegar a pedir que se derribe o demuela aquello que está privando de luz al vecino en cuestión, aunque depende del caso.
¿Y si es un árbol el que tapa la luz?
Si es un árbol, el problema tiene más fácil resolución. Habría que solicitar al vecino en cuestión que corte las ramas que afecten a la luz, o el árbol en algunos casos. Eso sí, siempre hay que comunicarlo, no puedes cortar las ramas que te perjudican por tu cuenta, incluso si estas están dentro de tu propiedad.
¿Y si es la comunidad de propietarios la que lo causa? Sentencia Tribunal Supremo
La sentencia civil 435/2023, de 29 de marzo de 2023, del Tribunal Supremo, ofrece una visión esclarecedora sobre cómo abordar estas situaciones. En esta sentencia, se discutió la indemnización a una propietaria afectada por la instalación de un ascensor comunitario que limitaba significativamente la luz y las vistas desde su casa. La sentencia de primera instancia había desestimado la demanda de la propietaria, argumentando que no se había demostrado suficientemente el perjuicio alegado, ni se había establecido una diferencia significativa respecto a los demás propietarios en situaciones similares.
Sin embargo, la Audiencia Provincial, y posteriormente el Tribunal Supremo, discreparon de esta interpretación. En su fallo, el Tribunal Supremo reconoció el derecho de la propietaria a ser indemnizada por los daños y perjuicios derivados de la instalación del ascensor. En particular, destacó que, aunque la instalación del ascensor constituyese una mejora para la comunidad en términos de accesibilidad y valor de mercado de las fincas de la comunidad de propietarios, ello no eximía a la comunidad de compensar a aquellos comuneros afectados negativamente por dichas obras.
El Tribunal Supremo subrayó en la sentencia civil 435/2023, de 29 de marzo de 2023, la necesidad de equilibrar los intereses en conflicto: el interés general de la comunidad por mejorar las instalaciones y el derecho individual de los propietarios a no ver mermadas las condiciones de habitabilidad y disfrute de su propiedad. Así, concluyó que el artículo 9.1.c de la Ley de Propiedad Horizontal es aplicable en estos casos, permitiendo la realización de obras que creen servicios comunes de interés general, siempre que se compense adecuadamente a los propietarios afectados.
Por tanto, la sentencia estableció que la comunidad de propietarios debía indemnizar a la afectada con la suma estipulada, reconociendo así el daño causado por la reducción de la luminosidad en su vivienda. Este fallo del Supremo sienta un precedente en la gestión de las relaciones entre las comunidades de propietarios y los derechos individuales de sus miembros, enfatizando la necesidad de buscar soluciones justas que respeten tanto el interés colectivo como los derechos individuales de los comuneros.
A modo de resumen, en aquellos casos en los que la comunidad de propietarios es la responsable de causar una disminución en la luz natural o perjudica las vistas de una vivienda, los afectados tienen derecho a solicitar una compensación.
FUENTE: EDUARDO G. MARTÍNEZ DE IDEALISTA
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10 de abril del 2024 |
