Antes de formalizar la compraventa de una vivienda, las partes suelen firmar un contrato de arras, es decir, un adelanto económico mediante el cual el comprador se asegura que el vendedor se la va a “reservar”. Sin embargo, ¿qué ocurre si el interesado en comprar la vivienda firma un contrato de arras y, finalmente, no le conceden la hipoteca? ¿Pierde el dinero que ha adelantado o puede recuperarlo?

A continuación te contamos todo lo que debes saber acerca de los contratos de arras y de qué ocurre si firmamos uno y nos deniegan la posibilidad de concedernos un préstamo hipotecario.

¿Qué es un contrato de arras?

Como apuntábamos, un contrato de arras es un documento de carácter privado que firman el comprador y el vendedor de una vivienda mediante el cual se asegura la reserva de un inmueble. De esta manera, se evita que alguna de las partes decida echarse atrás antes de formalizar la escritura pública ante notario.

Dicho de otra manera, se trata de un preacuerdo por escrito en el cual se garantiza la compraventa de una casa, en las condiciones que se acuerdan y se exponen en el contrato, por lo que protege a las partes ante un posible incumplimiento. Es un documento no obligatorio pero sí muy importante, dado que tiene validez legal e implica la posterior adquisición del inmueble. En el contrato de arras se recogen todos los datos necesarios para la compraventa de un inmueble, además del precio y el resto de condiciones de la transacción, así como la fecha máxima para entregar la escritura. 

¿Cómo se efectúa el pago en un contrato de arras?

Hay varios tipos de contratos de arras. En casi todos, los pagos en el contrato de arras se efectúan en dos veces:

Primer pago: se lleva a cabo en el momento en el que se firma el contrato de arras.

Segundo pago: se lleva a cabo en el momento en el que se firma ante notario, y suele hacerse en un plazo de dos meses, que es el tiempo que se estima que se necesita para pedir y formalizar una hipoteca, y los gastos asociados.

Dado que la ley no establece una cantidad mínima o máxima sobre qué hay que abonar en cada pago, las partes deben acordar el importe, según les convenga. De la misma manera, comprador y vendedor acordarán una penalización, en caso de que alguno de ellos incumpliera el contrato.

La cantidad acordada en el primer pago se descontará del precio final del contrato de compraventa.

¿Qué pasa con las arras si no me conceden la hipoteca?

Si firmamos un contrato de arras y no nos conceden la hipoteca perderemos el dinero del primer pago que, como acabamos de ver, el que se efectúa en el momento en el que se firma el contrato de arras.

Esto se debe a que estaremos incumpliendo dicho contrato y, por lo tanto, la otra parte, es decir, el vendedor, se quedará con el dinero. Se trata de una situación delicada, pero si tenemos en cuenta que las arras se entregan para garantizar el cumplimiento de un contrato, es lógico que se pierda el dinero si este no se cumple, por el motivo que sea.

Sin embargo, el contrato de compraventa de la vivienda puede contener una cláusula expresa en la cuál se recoge que, en caso de que una de las partes o las dos, incumplieran con su deber, quedarían exentas de pagar las arras.

“Si no nos conceden una hipoteca perderemos el dinero del contrato de arras, a nos ser que el contrato de compraventa contenga una cláusula expresa que recoja lo contrario”

Este texto debe reflejar de forma clara y explícita que, en caso de que al comprador le deniegan la hipoteca, tiene derecho a la devolución de las arras; es decir, puede recuperar todo el dinero que ha efectuado en el primer pago. Si en el contrato no existe esta cláusula expresa, el comprador perderá las arras por defecto, en pro del vendedor, que no estará obligado a devolverlas.

En caso de incumplimiento del contrato de arras tenemos dos formas de reclamar la penalización que nos corresponde:

Por vía extrajudicial: El primer paso recomendado es enviar un burofax a la otra parte solicitando el cumplimiento del contrato. Si esta opción no funciona, existe la opción de interponer un recurso conocido como “acto de conciliación”, en el que se exige la ejecución del contrato.

Por vía judicial: En este caso deberemos interponer una demanda judicial, con la ayuda de un abogado, que deberá representarnos.

Como acabamos de ver, las arras son un contrato extremadamente importante, por lo que debemos leerlo y estudiarlo a conciencia para no encontrarnos con sorpresas de última hora, como la que acabamos de analizar. En cualquier caso, antes de firmarlo, debemos tener la certeza de que lo que contiene es completamente legal y que, además, no nos va a perjudicar de ninguna manera.

FUENTE: FOTOCASA