La normalización del mercado del alquiler ni se ve ni se espera, según los expertos

El arrendamiento de viviendas vive un momento de gran incertidumbre con los precios tocando máximos históricos, según los datos de idealista, ante una demanda cada vez mayor frente a una oferta de pisos en alquiler que cada vez se reduce más por motivos como el descenso de los pequeños inversores o la incertidumbre creada por la entrada en vigor de la Ley de Vivienda.

Los expertos consultados por idealista/news afirman que la recuperación del mercado del alquiler, en un escenario donde los precios se normalizan y la oferta es capaz de adaptarse a la demanda de jóvenes y de todo tipo de familias no se ve, ni se espera en un corto o medio plazo.

“El mercado del alquiler está roto, no hay oferta suficiente para absorber la actual demanda para vivir en arrendamiento”, destaca Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España. Se mantiene en esta línea de opinión, Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, “el mercado del alquiler ni tiene solución ahora mismo, ni se espera. Es un mercado muy tensionado. Es un mercado que tiene un problema estructural que tiene que ver con la demanda y con la oferta”.

Para Daniel del Pozo, CEO de idealista/data, “la preocupante escasez de oferta, tanto en venta como en alquiler, es uno de los factores que más está impactando en los precios de las casas. En los últimos 15 años no se ha seguido una buena política de ordenación del territorio ni de regeneración urbana que dé respuesta a las necesidades actuales”.

“Hay un caldo de cultivo perfecto para que nos encontremos con los precios más elevados en todo el año”, apuntan desde Alquiler Seguro. Su presidente, Antonio Carroza, comenta que la subida del euríbor y los altos costes de las hipotecas también afectan a los alquileres. Por un lado, “el alto coste de las hipotecas propicia, en general, que el alquiler se convierta en la única opción posible que tienen muchas personas para poder acceder a una vivienda”, mientras que “la subida del euríbor también repercute en los propietarios, pues aquellos con hipotecas ofertarán sus alquileres a un precio superior para poder hacer frente a la subida de estas”.

Preocupación por los efectos contrarios que está provocando la Ley de Vivienda

Los precios del alquiler no han parado de crecer desde la salida de la crisis por la pandemia del coronavirus, y durante 2023 han tocado techo hasta agosto. En septiembre, los precios alcanzan los 11,8 euros/m2 de media al mes, apenas un 1,1% por debajo del máximo de la serie histórica de idealista, desde que el marketplace inmobiliario del sur de Europa realiza su estadística en 2007.

“En las grandes ciudades, un inquilino con un salario medio no puede pagar un alquiler al precio actual, que ya está por encima de los 1.000 o 1.200 euros. En muchos barrios, especialmente en los más céntricos, ha desparecido la oferta y cada vez hay menos en zonas periféricas”, agrega el consultor inmobiliario Eduardo Molet.

“En Barcelona, el control de precios establecido por la Generalitat ya supuso una ruptura entre la oferta y la demanda, de la que no nos hemos recuperado todavía y ya tenemos delante nuevos límites a los precios de los alquileres, que volverán a suponer tensiones en el mercado residencial en arrendamiento”, ha afirmado Anna Puigdevall, de FIABCI España.

El gobierno catalán, a la vez que acude al Tribunal Constitucional para denunciar la invasión de competencias de la Ley de Vivienda, ultima los trámites para aplicar las zonas de mercado residencial tensionado, que supondrán limitar los precios del alquiler en 140 municipios catalanes.

Desde Alquiler Seguro destacan que los precios medios alcanzarán en toda España los 900 euros al mes, lejos de la evolución media de los precios en los años previos a la pandemia, donde no superan los 800 euros de mensualidad.

Los expertos señalan la importante pérdida de la oferta de pisos en el mercado para explicar la actual tensión de precios, que la mayoría achaca a efectos ‘perversos’ de la Ley de Vivienda como el cambio de uso de la vivienda de alquiler tradicional a otro tipo de alquileres, como son el alquiler de habitaciones o los arrendamientos de temporada.

“Algunas de estas formas de alquiler son legales, pero otras no lo son, ya que, si la finalidad con la que el arrendatario va a usar el espacio alquilado es para residir habitualmente con vocación de permanencia, y este cuenta con las condiciones necesarias para poder ser habitable, se trata de un arrendamiento de vivienda, aunque la denominación que se le de en el contrato sea otra", ha aclarado el director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), José Ramón Zurdo.

Otros se han desplazado al alquiler turístico o directamente han sacado sus pisos del mercado de arrendamiento y han decidido poner el inmueble a la venta, ante la inseguridad jurídica que ha alimentado la puesta en marcha de la Ley de Vivienda, como la declaración de zonas tensionadas de alquiler, concretan los expertos.

El pasado mes de julio, el Grupo Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona presentaron un informe sobre el impacto de la Ley de Vivienda en el mercado en el que afirmaba que la oferta de alquiler en España podría reducirse un 11,7% por los cambios introducidos por esta nueva normativa, lo que se traduciría en la desaparición de unos 100.000 inmuebles que actualmente están alquilados.

Molet, por su parte, recalca que detrás de la nueva Ley de Vivienda hay una visión que a medio plazo quiere fomentar que se creen ciertas corrientes de opinión. “Se busca que la sociedad acepte las expropiaciones como un mal menor, y para ello primero tienen que dejar sin vivienda a miles de familias vulnerables que no podrán acceder a ella con los actuales precios de alquiler debido a la poca oferta”.

Las soluciones no llegarán de la noche a la mañana

Cuestionados sobre cuáles serían los pasos a seguir para mejorar la actual situación del mercado del alquiler y acabar con esta tensión de precios, los expertos ven que no hay soluciones a corto plazo, pero que ya hay que poner en marcha mecanismos para atajar un problema endémico que va a perjudicar al tejido social y económico de España, como por ejemplo la emancipación de las personas.

Desde donpiso son tajantes, “en el mercado de alquiler en España, la única solución que tiene no es la intervención de los precios ni nada de esto, que esto lo que contribuye es que haya menos oferta, sino que es que exista una política eficaz y acertada y rigurosa por parte de las Administraciones y de los actores públicos y privados para generar un mayor volumen de oferta de inmuebles en alquiler”, concreta Emiliano Bermúdez.

Y pone de ejemplo el desarrollo de promociones público-privadas en suelos de la Administraciones para construir inmuebles destinados al alquiler, que ayuden a incrementar la oferta y que relajen los precios, sobre todo para los jóvenes y familias más desfavorecidas.

Anna Puigdevall, de FIABCI España, añade la posibilidad de que los ayuntamientos puedan agilizar los cambios de uso de muchas oficinas y locales, que ahora están en desuso, y convertirse en viviendas. “Otra solución pasa por el aumento de otras soluciones habitacionales como el ‘coliving’, en función de las necesidades de cada uno”, concreta.

Recientemente, el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (Coapi) ha pedido en una carta abierta al presidente del Gobierno en funciones, Pedro Sánchez, que la inversión del Estado que respalde los Planes de Vivienda sea del 0,6% sobre el PIB, es decir, de 8.000 millones de euros.

La necesidad de aumentar el parque público de viviendas en alquiler es imperativa, aunque todo ello requerirá de grandes acuerdos entre Administraciones para llevar a cabo su construcción. El parque público de viviendas en España no supera el 2% del total de viviendas en nuestro país, cuando la media europea es del 9%. De ahí, el Plan de Gobierno para levantar 184.000 unidades en los próximos años.

FUENTE: DAVID MARRERO DE IDEALISTA