Los problemas del sector inmobiliario comercial -ante la caída de los precios y el estancamiento de la actividad en muchos países- podrían amenazar la estabilidad financiera y a los bancos europeos en el actual entorno de elevada inflación y rápida subida de los tipos de interés. Sin embargo, el Mecanismo Europeo de Estabilidad (MEDE) considera que los "riesgos parecen menos sistémicos que en el pasado" y que los bancos están mejor preparados para hacer frente a las presiones.

En una nota publicada en su página web, el organismo recuerda que fue llamado para "rescatar" a muchos países arrastrados a un "ciclo de desastre bancario soberano provocado por el estallido de la burbuja inmobiliaria". Admite que los bancos de la zona euro, "importante fuente de financiación del sector inmobiliario comercial, están expuestos a los riesgos de estabilidad financiera que plantea el sector", pero, dada la experiencia de la pasada crisis, cree poco probable que se repita la misma situación.

Los precios de los inmuebles comerciales tienden a ser más volátiles

"Durante la década de bajos tipos de interés entre 2012 y 2022, los inversores en busca de rentabilidad ayudaron a impulsar los precios de los inmuebles comerciales, comprimiendo los rendimientos de los alquileres. Al mismo tiempo, las empresas inmobiliarias comerciales de varios países han aumentado su apalancamiento, lo que significa que aumentos relativamente pequeños de los costes del servicio de la deuda pueden convertir los beneficios en pérdidas", analizan los economistas.

Señalan que la "fuerte dependencia de una financiación de la deuda de alto coste reduce los beneficios, ejerciendo presión sobre los precios inmobiliarios y congelando el mercado en algunos países", entre otras cosas porque "los precios de los inmuebles comerciales tienden a ser más volátiles y a ajustarse más rápidamente que los precios de los inmuebles residenciales", un factor que "acelera el impacto para las instituciones financieras". Aun así, señalan que la corrección de precios ha sido "relativamente equilibrada" en comparación con el pasado, ya que los precios de los inmuebles comerciales en la zona euro empezaron a caer en 2022 y la tendencia continuará en el primer trimestre de 2023.

Recientemente, en el primer Foro Global de Inversión Inmobiliaria de PIMCO, los expertos del sector admitieron que el escenario macroeconómico y financiero de los últimos años está cambiando el mercado a escala internacional, y que es probable que estas "turbulencias" desafíen las "reglas del juego", y que la dinámica del sector inmobiliario comercial empeore antes de mejorar.

La caída de los precios es una realidad, pero es probable que las tendencias del mercado evolucionen de forma diferente en los distintos países, por lo que cada vez es más importante tener en cuenta la economía mundial a la hora de invertir. Según Francois Trausch, consejero delegado y director de inversiones de PIMCO Prime Real Estate, y John Murray, gestor y responsable del equipo de inmuebles residenciales de PIMCO Prime Real Estate, citados por FundsPeople, estas corrientes cruzadas crearán volatilidad, pero también oportunidades de inversión.

Exposición de la banca al sector inmobiliario: crisis sistémica menos probable

La rentabilidad de las empresas inmobiliarias comerciales, hay que recordarlo, está en general y estrechamente vinculada al valor de los inmuebles que poseen, que a su vez se utilizan como garantía de los préstamos bancarios, por lo que el aumento del riesgo de impago de los préstamos bancarios se correlaciona con una devaluación de los activos en garantía de estos préstamos, lo que aumenta la magnitud de las pérdidas en caso de que los bancos tengan que recuperar la garantía y venderla, como explican Paolo Fioretti, Mathias Skrutkowski y Rolf Strauch, autores de la nota de análisis publicada por MEDE.

Aunque la exposición inmobiliaria comercial actual en el sector bancario muestra en algunos países "magnitudes comparables a las del pasado", el MEDE considera que los bancos han "aprendido de la crisis pasada" y están "mucho mejor" posicionados para absorber pérdidas, aunque esto no significa que los estándares de gestión del riesgo sean intachables.

"Los bancos bálticos tienen una exposición especialmente elevada al sector inmobiliario comercial y la proporción de préstamos morosos (NPL) del sector también es alta, aunque los ratios generales de NPL en la región báltica son bajos. Estos niveles extremos de concentración coinciden con los de Irlanda y España hace 15 años", afirman los economistas, señalando, no obstante, que en la mayoría de los países la exposición al sector inmobiliario comercial es mucho menor.

Paolo Fioretti, Mathias Skrutkowski y Rolf Strauch señalan que el nivel de morosidad es igual o inferior a las medias históricas de la mayoría de los países, y es probable que las pérdidas crediticias relacionadas con las exposiciones al sector inmobiliario comercial sean manejables para los respectivos sistemas bancarios.

"Y lo que es más importante, los bancos tienen hoy más capital y pueden absorber mayores pérdidas que en el pasado. En conjunto, la base de capital de los bancos de la zona del euro se ha duplicado. Los bancos también están obligados a emitir instrumentos adicionales que puedan absorber pérdidas en caso de crisis. Esto hace que una crisis sistémica sea mucho menos probable", afirma la organización. Un escenario confirmado, dicen, por los resultados recientemente publicados de la "prueba de resistencia" de la Banca Europea 2023, que muestran que los bancos europeos siguen siendo resistentes en un escenario adverso que combine una grave recesión mundial y de la UE.

FUENTE: IDEALISTA