Resistió al COVID-19 con una fortaleza inesperada, y por momentos parecía que también aguantaría el golpe derivado de la guerra en Ucrania, pero el batacazo ha terminado por llegar: el mercado de la vivienda lleva ya varios meses en caída libre.

Desde finales de 2022, todos los indicadores inmobiliarios están pinchando. El golpe de la inflación y la subida de tipos de interés llevan meses estrujando el bolsillo de los hogares españoles, mientras que los bancos cierran el grifo del crédito, y eso se ha traducido en menos hipotecas, menos compraventas y hasta ajustes de precio en algunos mercados. 

En mayo, por ejemplo, las ventas de pisos ya suman 6 meses de descensos. "En lo que va de año, las compraventas de vivienda han descendido un 3,4% interanual hasta situarse en las 642.000 en abril (dato acumulado de 12 meses)", explica Judit Montoriol, economista jefe en el departamento de Economía Española de CaixaBank Research.

Sin embargo, matiza Montoriol, aunque haya descensos, hay que tener en cuenta que el mercado parte de niveles extraordinariamente altos. Las ventas de pisos en 2023 siguen estando un 16,7% por encima de 2019, mientras que el año pasado se cerraron 650.000 operaciones, lo que supone el mejor dato desde los años de la burbuja inmobiliaria.

La pregunta, ahora, es cuánto más pueden seguir cayendo las ventas, o si éstas terminarán arrastrando precios y, en definitiva, si es un buen momento para comprar vivienda. En Business Insider España analizamos qué va a pasar con el mercado residencial en 2023:

Lo que hacía caer ventas seguirá haciendo caer ventas

Lo primero que conviene saber es si aquellos ingredientes que estaban haciendo caer las ventas de vivienda seguirán o no sobrevolando el mercado. La respuesta corta es sí, al menos en lo que queda de año. Para María Matos, directora de estudios y portavoz de Fotocasa, esos ingredientes son 3: 

"El principal factor que ralentiza las operaciones es la subida de tipos de interés, ya que encarece los créditos hipotecarios. La inflación también es un elemento que hace mella en el bolsillo de los hogares y la capacidad de ahorro se está viendo mermada por los incrementos en la cesta de la compra y servicios. Y el precio de los inmuebles, que se ha encarecido en el último año, también ha propiciado que los ciudadanos rebajen la demanda de compra".

Aunque es cierto que la inflación está empezando a dar algo de tregua, la previsión es que continúe en niveles elevados en 2023, igual que los tipos de interés, después de que el Banco Central Europeo (BCE) haya dejado caer que hará una última subida, hasta el 4,25%, pero que tardarán en bajar. Esto podría dejar el euríbor todavía en máximos.

"El segundo semestre va a ser clave para determinar hasta qué punto el aumento acumulado de los tipos de interés tiene un impacto más o menos significativo sobre el conjunto de la economía y, en particular, sobre el sector inmobiliario", observa Montoriol.

Otro viento en contra tiene que ver con la demanda de extranjeros. Con Alemania y media eurozona en recesión técnica, las ventas a extranjeros han caído. Si en 2022 llegaron a dispararse un 30%, en el primer trimestre de 2023 anotaron una caída anual del 2,7%.

Pero también hay otros factores que podrían empujar la demanda y los precios. Montoriol cita como ejemplos "un mercado laboral resiliente, una inflación a la baja y unos salarios con crecimientos más dinámicos". En todo caso, ganará peso la demanda de vivienda de reposición y la de inversores, menos dependientes de la financiación.

El panorama no va a empeorar drásticamente para el mercado. Pero, desde luego, tampoco se mantiene en las mejores condiciones. 

Las ventas, de hecho, seguirán cayendo: "Esperamos que las ventas de vivienda acentúan la tendencia la baja en el segundo semestre de 2023, de forma que la caída anual se cifraría en torno al 20%, una cifra de unas 500.000 viviendas, tras el máximo cíclico alcanzado en 2022", augura Yolanda Fernández, directora de Estudios de la firma RR Acuña.

"De cara al segundo semestre, esperamos que las compraventas disminuyan considerablemente, hasta alcanzar una cifra similar a la registrada en 2019 pero significativamente inferior a la de 2022", apunta Montoriol.

¿Cuándo tocarán suelo las ventas?

Está bien, las ventas seguirán cayendo en lo que queda de año. Pero, ¿cuándo tocarán suelo? Para Montoriol, las referencias históricas siempre son un buen punto de partida para analizar los niveles hasta los que puede descender las compraventas:

"Si nos fijamos en los datos del INE, disponibles desde 2007, observamos que el año en el que se registró un menor número de compraventas fue 312.000 en 2013, año en el que el sector tocó fondo después de un largo y costoso proceso de ajuste". Otra referencia de 'suelo', añade, podría ser 2020, cuando la pandemia y las estrictas restricciones a la movilidad cerraron 427.000 compraventas en España.

Los niveles de demanda también pueden medirse a través de factores como la formación de hogares o las previsiones de tipos de interés y crecimiento de rentas. En ese sentido, Fernández pronostica "una demanda estructural de entre 150.000 y 200.000 viviendas para obra nueva, a las que habría que sumar las ventas de segunda mano por lo que este suelo podría cifrarse en torno a las 400.000 unidades".

El precio va por otro lado

Vale que caigan las hipotecas, vale que caigan las ventas, pero, al menos en España, eso no significa que vaya a pasar lo mismo con los precios. Aún con la caída de operaciones prevista, la demanda de vivienda sigue siendo tan alta, y la oferta tan escasa, que la tensión de precios se mantendrá en muchos mercados (al menos en los principales).

"Como la oferta es limitada y los precios razonables en ratio de esfuerzo, los precios no deberían caer mucho, deberían estar relativamente estables en 2023, aunque para inflaciones en el entorno del 4% esperadas, implica caídas en términos reales", resume Leopoldo Torralba, economista senior de Arcano Partners.

"La moderación de los precios de la vivienda está siendo bastante limitada y parece haber cierta desconexión entre la caída de las ventas y la evolución de los precios en un contexto de escasez de oferta", coincide Fernández, que pronostica un avance moderado de precios del 1,4% este año, motivado por el encarecimiento de los costes de construcción y la favorable situación patrimonial de una gran parte de la demanda efectiva (inversores o reposición, por ejemplo).

Desde CaixaBank Research, sin embargo, sí que esperan "una notable desaceleración del precio de la vivienda", en línea con el debilitamiento de la demanda y de la economía en general.

Adiós al chalet; hola a pisos en plantas intermedias

Otro cambio llamativo que detectan desde Fotocasa es que cada vez se compran menos chalets: "ahora lo más demandado son pisos de plantas intermedias. Una pequeña variación, quizás por ese encarecimiento de la vivienda y la dificultad de acceso al crédito hipotecario, que hacen que los ciudadanos rebajen expectativas y se conformen con una tipología más asequible a su presupuesto, pero sin dejar de comprar", explica Matos.

La periferia, nuevo bastión de compraventas

Las grandes capitales y áreas costeras tienden a ser los mercados más dinámicos y, por tanto, los que mejor resisten a las crisis inmobiliarias. "La evolución del precio de la vivienda va a ser más positiva en las localizaciones más demandadas, como son los centros de las grandes ciudades y las zonas turísticas", confirma Montoriol.

Sin embargo, en esta ocasión podría sumarse otro mercado más: la periferia de grandes capitales. "Se está produciendo un impacto alcista sobre los precios en las periferias de algunas áreas metropolitanas como la de Madrid. De hecho, en las provincias de Guadalajara y Segovia los precios de la vivienda suben a tasas del 7% anual", apunta Fernández.

¿Es un buen momento para comprar vivienda?

Después de analizar todas las variables, llega la pregunta del millón: ¿es un buen momento para comprar vivienda? Los expertos coinciden en que depende de muchísimos factores, como el perfil del comprador, la ubicación o del uso de la vivienda, pero aquí van algunos consejos.

"Si es de segunda residencia le recomendaría esperar, pero si es la vivienda habitual dependerá de la ubicación y las condiciones que busque en cuanto a tamaño, si es obra nueva o segunda mano…", recomienda Fernández. En zonas tensionadas, por ejemplo, no se espera corrección de precios, pero hay otros mercados donde sí hay ajustes.

Torralba, por su parte, recomienda "comprar, porque los precios o serán estables o caerán poco a corto plazo, en escenario central, pero a medio plazo lo harán ligeramente por encima de la inflación sostenidamente, porque aun con tipos subiendo, los precios no son desorbitados, y además, los tipos ya caerán desde 2024". 

Otro factor a tener en cuenta, apunta Matos, es si se vive en alquiler y cuál es la renta media: "si por ejemplo está viviendo de alquiler, pagando el precio medio (926 euros al mes), le compensaría más comprar un vivienda a precio medio (171.680 euros por una vivienda de tamaño similar) ,ya que el PER = (precio de compra / ingresos anuales por alquiler) indica que en estos momentos alquilar es mucho más caro que comprar". 

Si decide comprar, tendrá que asumir unos tipos de interés del 4%, o esperar a un posible ajuste a partir de 2024. "Si compramos una vivienda de unos 200.000 euros y conseguimos una hipoteca fija del 3% a 30 años, los intereses rondarían los 70.000 euros. La pregunta que se tiene que hacer el ciudadano es si esa vivienda que tiene en mente y que está mirando va a bajar 70.000 euros de aquí a seis meses", reflexiona Matos. 

Lo más probable es que sea que no, por eso le compensaría pagar esos intereses, antes que esperar a que se dé una situación bastante improbable de rebaja de precios. "La recomendación sería comprar la vivienda ahora", añade.

FUENTE: BUSINESS INSIDER POR INMA BENEDITO