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Nuevo paso delante de la Ley de Vivienda del Gobierno del PSOE y Podemos, que tras un año encallada en el Congreso de los Diputados resurge a poco más de un mes de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo. A falta de la votación en el Senado, la normativa trae el control de los alquileres en las zonas que se declaren tensionadas, un nuevo índice de referencia para actualizar las rentas y la reducción de la declaración de gran tenedor a cinco pisos en esas áreas de precio limitado. La oposición y el sector destacan que se olvida de los okupas y alejará a la oferta en arrendamiento.
El Pleno del Congreso de los Diputados ha votado este jueves la Ley de Vivienda, una iniciativa que ha salido adelante con 176 votos a favor, 167 en contra y una abstención. El apoyo de ERC y Bildu ha sido clave para esta ley que llevaba encallada en el Parlamento desde hace más de un año ante la falta de acuerdo entre los partidos de investidura sobre la materia.
El texto ha contado con el voto a favor de PSOE, Unidas Podemos, RC, Bildu, Más País, Compromís, PRC y Teruel Existe, mientras que el BNG se ha abstenido. En contra se han situado PP, Vox, Ciudadanos, Foro Asturias, y también PNV, Junts, PDeCAT, CUP y Coalición Canaria. De hecho, el PNV ha advertido de la posibilidad de que el Gobierno vasco recurra la ley ante el Tribunal Constitucional por invasión de competencias. Una denuncia que se uniría a las ya anunciadas por varias autonomías gobernadas por el PP, como Madrid o Andalucía.
Ahora, la norma pasará al Senado lo antes posible para acelerar su tramitación para que entre en vigor antes de las elecciones autonómicas y municipales del 28 de mayo.
La Ley de vivienda regulará los desahucios, las ayudas al acceso a la vivienda, la creación de un parque público vivienda asequible, los inmuebles vacíos o la limitación de los precios del alquiler, entre otras cuestiones. Te contamos todo lo que debes saber sobre la nueva Ley de Vivienda.
Límite a la actualización de las rentas del alquiler
Los contratos no podrán excluir la aplicación de la Ley de Vivienda
Declaración de zona tensionada de alquiler
Contratos en vigor en zona tensionada
Nuevos contratos de alquiler según el propietario en zona tensionada
Definición de gran tenedor en una zona tensionada
Nueva vivienda de alquiler en una zona tensionada
Estímulos fiscales a los pequeños propietarios
El propietario será el que pague a la inmobiliaria
Movilización de la vivienda vacía
Parque público de viviendas
Impulso a la vivienda protegida en alquiler a precio limitado
Desahucios y ejecuciones hipotecarias
Procedimiento de desahucio
Ejecución de bienes hipotecados
Límite a la actualización de las rentas del alquiler
Actualmente, se encuentra en vigor, y hasta el 31 de diciembre de 2023, la renovación de los contratos de alquiler no puede superar el 2% de incremento. Esta limitación subirá al 3% en 2024, y a partir de 2025 se aplicará un nuevo Índice de Alquiler, que tendrá que preparar el Mitma junto al INE, antes de final del año que viene. Esto supondrá el fin del Índice de Precios al Consumo (IPC) como referencia para los contratos de alquiler.
Este nuevo índice pretender ser más estable e inferior a la evolución del IPC y que regule los aumentos de la renovación anual de los alquileres. Además, se mantiene que los arrendatarios podrán acogerse a una prórroga extraordinaria del contrato en vigor con carácter anual y por un período máximo de tres años.
Los contratos no podrán excluir la aplicación de la Ley de Vivienda
Del mismo modo, se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes.
Además, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro no atribuible que no estuvieran acordadas previamente en el contrato.
Declaración de zona tensionada de alquiler
Las autoridades competentes en vivienda, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, podrán declarar zonas de mercado de alquiler tensionado si se cumple uno de estos dos requisitos:
Que el pago de la vivienda suponga un esfuerzo de más del 30% sobre los ingresos de los hogares de la zona (más gastos y suministros)
Que los precios hayan subido más de 3 puntos porcentuales por encima del IPC en los últimos cinco años.
Las AAPP podrán mantener la declaración durante un máximo de tres años. A partir de ahí, se volverá a estudiar la situación y se podrán prorrogar anualmente si las circunstancias persisten
Contratos en vigor en zona tensionada
Los contratos vigentes en zonas tensionadas mantendrán los topes a nivel general, es decir del 2% en 2023, del 3% en 2024, y el nuevo índice que se aplique a partir de 2025. Ahora, cuando se cumpla el período de prórroga obligatoria o de prórroga tácita, el inquilino podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de 3 años. Durante ese tiempo se seguirán aplicando las mismas condiciones del contrato en vigor.
Siempre y cuando haya un pacto entre las partes en otro términos o que el propietario comunique la necesidad de ocupar la vivienda para sí o familiares y destinarla a vivienda habitual.
Nuevos contratos de alquiler según el propietario en zona tensionada
Mientras los contratos vigentes en zonas tensionadas mantendrán los topes a nivel general (punto anterior), los nuevos contratos que se firmen en estas áreas declaradas tendrán que cumplir una serie de condiciones en función de si es pequeño propietario o gran tenedor.
Para un arrendador particular se aplicará la indexación a la renta anterior en vigor, por lo que solo se podrá aplicar la subida que se aplique en ese momento, es decir del 2% en 2023, del 3% en 2024, y el nuevo índice que se aplique a partir de 2025.
Solo se podrá subir por encima de ese límite y hasta un máximo del 10%, si se acredita que en los dos años anteriores se realizaran actuaciones de rehabilitación o mejora que supongan un ahorro de energía o de mejora de la accesibilidad a la vivienda.
Mientras a los grandes tenedores se aplicará un índice de precios que no podrán superar lo que indique el nuevo índice de alquiler que se cree a partir de 2025.
Movilización de la vivienda vacía
Se define una vivienda vacía como aquella que permanezca desocupada, de forma continuada, por un plazo superior a 2 años salvo determinadas causas justificadas. Esta situación de desocupación se declarará mediante un procedimiento administrativo con audiencia del contribuyente.
Para promover su salida al mercado, se ofrece a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer un recargo de hasta el 150% (ahora está en el 50%) en la cuota líquida del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que afectaría a las viviendas que se hayan mantenido desocupadas durante más de dos años, sin causa justificada, para propietarios con un mínimo de cuatro viviendas.
Si el inmueble lleva tres años vacío, el recargo podrá llegar al 100%. Por último, está la opción de elevarlo otros 50% adicional en caso de inmuebles cuyos propietarios tengan dos o más pisos en el mismo término municipal.
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03 de mayo del 2023 |
