Este viernes 3 de septiembre desaparece uno de los artículos legales considerados más injustos en el mercado inmobiliario: el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Durante muchos años ha dificultado a los herederos no directos (por ejemplo, hermanos) vender una casa hasta pasados dos años de la muerte del propietario por si aparecía un hijo ilegítimo. A efectos prácticos, la venta se registraba en el Registro de la Propiedad, pero quedaba una anotación preventiva de que estaba sujeta a la cláusula del artículo 28. Pasados los dos años ya se sabía que la propiedad era libre. Ahora cualquier operación de compraventa sujeta a esta limitación estará libre, es decir, tiene carácter retroactivo.

 

Con el estallido de la pandemia muchos compradores han mostrado interés en comprar una vivienda heredada afectada por este artículo 28 de la Ley Hipotecaria. Y muchas de estas operaciones no han salido adelante por el riesgo que conllevan para el comprador, ya que, si en los dos años posteriores a la compra le reclamase la propiedad el heredero forzoso (un hijo ilegítimo), el comprador no podría negarse a devolverla. Pero a cambio, el comprador debería seguir pagando la hipoteca concedida por el banco. A partir del 3 de septiembre este artículo desaparece, tal y como se ha publicado en el BOE a través de la Ley 8/2021, de 2 de junio, por la que se reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica. Ahora el heredero de una vivienda es directamente titular, independientemente del grado de parentesco que guarde con el fallecido.

 

Y ¿qué dice exactamente el artículo 28 de la Ley Hipotecaria?

 

“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúanse las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos".

 

En la práctica, esta limitación entorpecía algunas operaciones, tal y como recalcan los Agentes Inmobiliarios de Cataluña. Como la ley justifica en su preámbulo: "los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas".

 

Se trata de un artículo al que también se conoce como "Ley de Cuba" y que forma parte de la Ley Hipotecaria que fue aprobada en 1946. En su momento tuvo relevancia porque permitía que los hijos de españoles emigrados a las colonias tuvieran tiempo de regresar a España cuando sus padres fallecían y así poder reclamar su parte de la herencia.

 

Arantxa Goenaga Llorca, abogada y socia del despacho de abogados Círculo Legal Barcelona, celebra esta medida y señala que la derogación del artículo 28 era una asignatura pendiente desde hacía mucho tiempo porque con el actual sistema jurídico causaba un mayor perjuicio jurídico y económico que el beneficio que el mismo pudiera generar.

 

“Actualmente con el sistema del Registro de Últimas Voluntades que haya un testamento posterior desconocido es muy improbable por lo que, salvo en los casos que aparezca un heredero posterior, por una reclamación de filiación, por ejemplo, es improbable que suceda. En definitiva, la protección que otorga causa más perjuicios que beneficios”, señala Goenaga Llorca.

 

En opinión de la abogada y socia de Círculo Legal Barcelona, la derogación del articulo hará que las viviendas se puedan vender inmediatamente sin esta limitación y:

 

Por el precio de mercado, dado que esta condicionante llevaba a una disminución del valor porque el comprador al encontrarse con “esta carga del artículo 28” exigía que el precio fuese inferior o directamente rechazara su compra.

Que la propiedad quedase paralizada y sin entrar en el mercado inmobiliario durante estos dos años.

Desde este despacho de abogados recuerdan que “los trágicos efectos que ha tenido la pandemia han llevado a un incremento en las tramitaciones de herencias”. El mercado inmobiliario ha visto incrementado su oferta y, a partir del 3 de septiembre, las viviendas heredadas entrarán con el precio que realmente les corresponde por sus características.