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Los fondos inmobiliarios y las entidades financieras han dado un giro a su estrategia de gestión de activos inmobiliarios y están acelerando las ventas de inmuebles. Toni López, director del área de inmobiliaria de empresa de Forcadell, señala que los grandes inversores temen un parón del mercado inmobiliario, que ya ha dado señales claras de enfriamiento, y sobre todo los efectos de los cambios en la ley de Arrendamiento Urbano (LAU).
Para acelerar su salida, fondos y bancos están acelerando las ejecuciones hipotecarias, vendiendo viviendas cuando aún no se ha lanzado al antiguo propietario moroso, y vendiendo también viviendas que se adjudicaron con un pacto con el antiguo dueño que incluía una dación en pago y un alquiler a precio reducido.
Contratos de 7 años
Los depósitos tienen ya plusvalías y sus planes de negocio no son a plazos tan largos
“La nueva ley obliga a las empresas a hacer contratos de alquiler de 7 años y sólo permite actualizar la renta con el IPC –recuerda López– por lo que los fondos consideran que tener más años el activo no va a aportarle recorrido alcista al precio, mientras los expone al riesgo de que cambie el ciclo”, asegura. Fuentes inmobiliarias recordaron que en muchos casos los fondos han duplicado el precio al que adquirieron el inmueble, a menudo al comprar un crédito con mucho descuento sobre su valor nominal, por lo que la venta permite materializar las plusvalías. “Con la crisis llegaron a España muchos fondos oportunistas y ahora, cinco o seis años después, consideran que es el momento de cerrar el ciclo” explica López. En cambio, consideran que con la actual incertidumbre política y económica no tienen suficiente visibilidad como para hacer un plan de negocio a 7 años, que es la duración que se impone en el contrato de alquiler. “Antes los fondos ponían en socimis los activos buenos que se adjudicaban, para alquilarlos, y ponían a la venta los malos. Ahora los ponen todos en venta”, explican fuentes del sector.
Evitar desahucios
Los cambios en la LAU y la presión social les hacen preferir vender antes del desahucio
Vender los inmuebles que se adjudican o los de sus propias carteras cuando vence el contrato de alquiler es una opción que les permite invertir poco en los pisos. Fuentes inmobiliarias aseguran que para vender un piso un fondo invierte de media en él 6.000 euros en pintura y pequeñas reparaciones, mientras que acondicionarlo para ponerlo en alquiler requiere un desembolso mucho mayor.
Igualmente, los grandes propietario ven con recelo las restricciones que les ha impuesto la LAU para hacer desahucios: es obligatoria la intervención de los servicios sociales si se trata de una familia en situación vulnerable, y el procedimiento se suspende tres meses. Además, hay proyectos en marcha para que en esos casos estén obligados a ofrecer un alquiler social al deudor, como fijó la Generalitat en el proyecto de ley de alquiler, que finalmente no obtuvo el respaldo del Parlament.
Más freno para el precio
La ola de pisos en venta hunde más los precios en zonas que no se recuperaron
“Los bancos especialmente, pero en menor medida los fondos, están muy preocupados por su imagen ante la opinión pública y ahora prefieren vender los inmuebles antes de llegar al desahucio, aunque sea a costa de realizar un descuento importante en el precio de venta”, reconoce López. El nuevo comprador se subroga de los derechos y obligaciones del banco o fondo y puede completar el desahucio sin restricciones. También en caso de inmuebles okupados, el banco no puede recuperar la posesión de la vivienda negociando con los okupas, para evitar un “efecto llamada”, pero muchos pequeños propietarios sí lo hacen.
Los expertos inmobiliarios advierten que la llegada al mercado de un gran volumen de pisos de estos grandes propietarios está acelerando la frenada de los precios. “La mayoría de vivienda que sale al mercado está en las peores zonas, donde la demanda es menos fuerte. Por ello, en esas zonas van a volver a caer los precios, aunque han subido mucho menos que en Madrid o Barcelona, o en el mejor de los casos, las subidas que algunos preveían que se extenderían desde las capitales no se producirán”, señalan.
FUENTE: LA VANGUARDIA
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07 de octubre del 2019 |
