Cambio en los criterios de riesgos

Ahora bien, esta nueva estrategia pasa por dejar a un lado algunos criterios que hemos visto en los últimos años y crear unos diferentes. Como explica Carolina Roca, directora de Grupo Roca y vicepresidenta de la Asociación de Promotores de Madrid (Asprima), “esta financiación es muy distinta a la financiación al promotor tradicional. En esta última, se exige al promotor un 40% de recursos propios, y la financiación va vinculada a las operaciones formalizadas en forma de preventas y a la solvencia de los compradores para que la transacción llegue a buen puerto. Sin embargo, en el ‘build to rent’ es necesario crear un análisis de riesgos ‘ad hoc’, ya que la subrogación de toda la financiación se produce en un solo cliente final, por lo que el análisis de riesgos es más corporativo (analizando la solvencia de la sociedad propietaria del inmueble a arrendar) y de su esquema de negocio”.

 

Según detalla el responsable de financiación inmobiliaria de Bankia, los criterios a seguir dependen del tipo de proyecto. Cuando se trata de la financiación de las operaciones “llave en mano” (es decir, un promotor tradicional ha llegado a un acuerdo con algún inversor financiero para venderle el edificio una vez construido), el proceso “se asemeja a una operación tradicional de promoción para venta a particulares, con la peculiaridad de que la venta de la operación está asegurada en un 100% por un solo comprador. Por esa razón, la solvencia del comprador y las características del contrato de compra venta son esenciales a la hora de financiar la operación”.

 

En cambio, continúa, “la financiación de operaciones desarrolladas directamente por operadores de activos de alquiler se asemeja a una financiación tradicional de activos inmobiliarios con rentas (oficinas, hoteles, centros comerciales...), valorándose en este caso la predictibilidad de los ingresos por alquileres en base a la localización del edificio o la competencia de alquiler cercana, entre otros factores”.

 

El sector financiero detalla que, teniendo en cuenta todos esos criterios, se analiza cuál es el nivel de endeudamiento máximo del cliente (promotora/fondo...), y la carencia que se puede aplicar a la operación (normalmente tres años, dos para la construcción y otro para encontrar inquilinos en el caso de que el cliente vaya a asumir la gestión) antes de dar el visto bueno.

 

El director de estudios financieros de Funcas ve más diferencias entre la financiación al promotor tradicional y la financiación para desarrollar bloques de pisos en alquiler. “Esto retiene la propiedad en el originador y proporciona una renta más prolongada a largo plazo. La idea es obtener un beneficio continuo del alquiler, que ayuda a ir amortizando los costes de promoción del inmueble. Esto no deja de ser arriesgado, pero, en cierto modo, frena ese círculo vicioso de venta de promociones para generar otras nuevas, ya que el promotor retiene la gestión y la responsabilidad”, recalca.

 

Además, añade que “como en muchos casos el que produce el bien (el promotor) no lo transfiere, sino que lo arrienda (y, por tanto, retiene el riesgo), tiene más sentido que no se le exijan tantas garantías porque el objeto no es vender y liberarse del riesgo, sino mantenerlo. En el modelo precrisis se financiaban las promociones con la expectativa de cubrir los costes de financiación con las ventas posteriores del inmueble, mientras que ahora la idea es generar un flujo de renta mediante el alquiler, al tiempo que el promotor sigue teniendo el inmueble como posible garantía, por lo que no tiene tanto sentido pedir porcentajes de la preventa”.