Cuando se vende una casa, el vendedor debe declarar en su IRPF la ganancia o pérdida patrimonial obtenida, por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. Éste último, es el efectivamente satisfecho en la operación, salvo que sea inferior al de mercado. Y para comprobar si hay diferencia de precio, Hacienda se basa en los valores comprobados por las Comunidades Autónomas a los contribuyentes, que han comprado o heredado un inmueble a un precio inferior al que estima la CCAA correspondiente. Y ello, para cobrarles más ITP o Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).

José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, aclara la situación con un ejemplo. Si un contribuyente vendió por 150.000 euros, pero este valor ha sido comprobado en el ITP del comprador, y se ha fijado en 250.000 euros, éste es el valor por el que el que Hacienda considera que debió declararse la compraventa del inmueble también en el IRPF.

Por tanto, el comprador tendrá que pagar más ITP y el vendedor tendrá que pagar más IRPF porque la ganancia patrimonial será mayor, según Hacienda. “Y todo ello, porque considera que el inmueble tiene un valor de mercado superior al de escritura. En definitiva, por haber vendido ‘barato’”, señala el abogado.

Puede hacerlo, pero no de forma automática y generalizada, según José María Salcedo. La razón es que el valor a declarar en el ITP y en el IRPF es distinto. En el primero, es el valor real del inmueble, y en el segundo, el valor de transmisión se corresponde con el valor de mercado (si es superior al satisfecho). Y valor real y valor de mercado no sonsiempre lo mismo.

“Ambos valores, aunque equivalentes, no son plenamente asimilables, ni en todos los casos. Y es que, aunque en principio el valor de mercado de un inmueble debiera reflejar lo que éste vale en realidad, no siempre será así. El valor de mercado se ve continuamente afectado por la oferta y la demanda existente”.

Por ello, Salcedo asegura que el técnico competente de la Agencia Tributaria deberá justificar en cada caso que el valor real extraído de la comprobación de valores de ITP realizada, se corresponde con el valor de mercado del inmueble.

“Esto será especialmente necesario cuando el valor real en el ITP se haya determinado utilizando alguno de los métodos de comprobación de los previstos en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria que, por su metodología, no tienen en cuenta las circunstancias específicas de cada inmueble (coeficientes sobre el valor catastral y precios medios en el mercado, por ejemplo)”, añade.

Con todo, el contribuyente al que Hacienda exija pagar más de IRPF podrá solicitar la tasación pericial contradictoria y, por consiguiente, pedir la suspensión de la deuda tributaria, mientras recurre.

Qué puede hacer el contribuyente afectado

En estos casos, Hacienda notificará normalmente al contribuyente el inicio de un procedimiento de comprobación limitada. Y es que dentro de estos procedimientos es posible llevar a cabo actuaciones concretas de comprobación de valores. No obstante, en el procedimiento de comprobacion limitada la Administración no puede llevar a cabo actuaciones fuera de las oficinas de la Administración Tributaria. Entonces, ¿cómo llevar a cabo la obligatoria visita del perito requerida en estis casos?

Dicho procedimiento concluirá con una liquidación, que es la que podrá recurrir el contribuyente, primero ante el TEAR y, si hiciera falta, ante el Tribunal Superior de Justicia competente.

Salcedo aconseja que el contribuyente recurra, porque la comprobación de la ganancia patrimonial obtenida se basa en las valoraciones hechas en expedientes de comprobación de valores, que están siendo masivamente anuladas en los Tribunales, tanto judiciales como administrativos.

Además, hay que recordar que la visita del perito al inmueble comprobado es obligatoria y dicha valoración debe estar motivada e individualizada. “No recurrir estas valoraciones y darlas por buenas (tanto el comprador en su ITP, como el vendedor en su IRPF), supone hacerle un auténtico regalo a Hacienda”, sentencia Salcedo.