Actualmente, y a pesar de que las hipotecas a tipo fijo suponen el 40% de los nuevos préstamos que se formalizan, el 95% de los préstamos para comprar una vivienda en España están ligados a un tipo de interés variable, compuesto por un diferencial que aplica el banco y el euríbor.

Con estos datos sobre la mesa, el ministro de Economía recalcó que las hipotecas “son contratos a muy largo plazo, normalmente a 25 o 30 años, por lo que los tipos de interés no siempre van a estar igual. De hecho, una subida de tipos se va a ir reflejando en las hipotecas y por eso se da la posibilidad de pasarlas a tipo fijo”. [Consulta aquí las mejores hipotecas fijas a 20 años]

Para hacerse una idea, basta repasar que la media histórica del euríbor a 12 meses se sitúa en el 2,29%, mientras que la media precrisis alcanza el 3,52%.

 

Por tanto, y a pesar de que el indicador se encuentra actualmente en mínimos, el mercado tiene claro que tarde o temprano cambiará de tendencia y volverá a encarecer las hipotecas a tipo variable. 

¿Y cómo valoran los expertos esta iniciativa? Según explica Juan Villén, responsable de idealista hipotecas, "hasta que no tengamos la letra pequeña de la nueva ley, no sabremos hasta qué punto estamos realmente ante un avance en protección a consumidores y seguridad jurídica para los bancos, o se trata de una oportunidad perdida para hacer una actualización a fondo de una legislación que apenas ha cambiado desde hace muchos años. Por ejemplo, cambiar de hipoteca variable a fija es conceptualmente una buena idea, pero si no te permiten cambiar de banco por el derecho de tanteo del banco actual, no estamos hablando de libertad para el usuario". 

 

Las líneas maestras de la nueva ley

 

Economía ya desveló la pasada primavera algunos de los pilares de la nueva ley hipotecaria, que lleva con un doble objetivo: adaptar las directrices europeas al marco jurídico español y aumentar la transparencia de las hipotecas para proteger a los clientes y, a la vez, dar seguridad jurídica al sector financiero.

Así, Guindos ya ha desvelado que la normativa va a reforzar la etapa precontractual, para conseguir que el cliente entienda bien cuáles son las condiciones del préstamo antes del día de la firma. En esta etapa, será determinante el papel de los notarios, quienes serán los encargados de explicar a los clientes todas las cláusulas y resolver sus dudas.

La ley también fijará un interés de demora concreto que puede cobrar un banco cuando se producen impagos en las cuotas hipotecarias. El pasado verano, el Supremo ya anuló una cláusula de una entidad que establecía un interés de demora del 19% al considerarla abusiva.

Otra de las novedades será el cambio de los términos que permiten a una entidad activar la famosa cláusula de vencimiento anticipado, basada en dar por finalizada la totalidad de la hipoteca antes del plazo acordado en el momento en el que el deudor incumple su obligación de pago.

Como ya adelantó Economía, a partir de ahora la banca no puede tener en cuenta un número de mensualidades impagadas, sino que deberá basarse en el impago de un porcentaje de la deuda. Si no hay cambios de última hora, el impago debe suponer al menos el 3% de la deuda total para que un banco pueda activar dicha cláusula.

Para reforzar la transparencia y evitar que en el futuro se produzcan casos como los de las cláusulas suelo que colapsen los juzgados, la normativa también incluirá una lista negra de las cláusulas ilegales. Este es un punto muy importante según explican los notarios, ya que solo pueden rechazar una cláusula contraria a la ley cuando ha sido declarada ilegal. En caso contrario, un notario no puede declararla abusiva porque no es su competencia, sino que es competencia de los tribunales.

Otra medida que aportará la transparencia es que la ley incluirá un modelo de hipoteca sencillo para que cualquier persona pueda entenderlo.