Barcelona está en el punto de mira. Actualmente es la ciudad más cara para vivir en España. En el último informe de idealista, la capital catalana encabeza la lista con 18,1€/m2, por delante de Madrid (14,8 €/m2) y la histórica líder Donostia (13,8 €/m2). Las administraciones públicas, en busca de fórmulas que moderen este encarecimiento del precio del alquiler, quieren regular el mercado vacacional para que no obstaculice la actividad residencial. 

El alquiler vacacional, a simple vista, es mucho más jugoso para el propietario del inmueble: alquilas por días, semanas o meses puntuales. Hay mayor rotación de inquilino y tal como se reduce su estancia en el piso, se aumenta el precio para que pernocte en él. Y eso crea la falsa ilusión de que compensa. Y puede ser cierto, pero a corto plazo.

En cambio, si se amplía la perspectiva, parece no ser tan ventajoso. Hay que gestionar el checkin y el checkout, eso es, la entrada y salida del inquilino y quedar para la entrega de llaves, comprobar más a menudo si dejaron en buen estado el inmueble, limpiarlo con mayor frecuencia, y todo ello sube considerablemente el coste si se contrata un gestor. Al trámite de las reservas hay que sumarle el trato fiscal que recibe en algunas comunidades, donde no solo se ve afectado el turista que debe pagar una tasa por su estancia, también el propietario debe cumplir con una normativa, que como nueva, es más rígida que para el alquiler convencional.

Así, el alquiler residencial puede ser una opción más apetitosa. Los gastos de gestión son menos mudables en el tiempo, el diferente trato fiscal le beneficia con deducciones en algunas regiones, como Euskadi, de hasta un 25%.

AirBNB, una de las plataformas de alquiler turístico, ha publicado un estudio donde refleja que el 78% de las casas enteras alquiladas en su web ingresan menos de media de lo que obtienen de media las casas convencionales. Solo el 22% de sus viviendas anunciadas, un total de 4.458 inmuebles, ganan más. De esa cifra, 1.405 pisos están en Ciutat Vella, el corazón de Barcelona, de los cuales solo el 2,5% generan más ingresos que el alquiler de larga duración.

El mismo estudio muestra que los anfitriones de esas viviendas, en muchas ocasiones, utilizan la plataforma vacacional como salvavidas económico y durante unos periodos cortos de tiempo, lo que les genera unos 5.500 euros de beneficios al año. Un alquiler residencial, en cambio, anunciado a 800 euros mensuales y alquilado todo el año produce el doble de ingresos. Aunque en ambos casos faltaría restar el IBI que debe pagar el propietario o los gastos de comunidad, entre otros.

Además, los pisos vacacionales se ven más enfrentados con la polémica de pisos vacíos, que se estima en torno al 11% en Barcelona, es decir, unos 89.000 viviendas vacías del total de 811.107 pisos que dispone la ciudad. El número de pisos vacacionales en Barcelona, según datos del Ayuntamiento, está en 9.600 licencias legales, una cifra que rompe el mito de esa amenaza que suponen los pisos vacacionales frente a los vacíos.

¿De dónde viene, entonces, la creencia de que con el alquiler vacacional el propietario saca más rédito? Joseba Cortázar, portavoz de Homeaway y PR Senior de Iberia, explica que al realizar los cálculos no se tiene en cuenta la gestión que conlleva esta clase de alojamientos frente al alquiler residencial.

Por su parte, Asier Pereda, presidente de Aparture, hace los cálculos de esta forma: para igualar los beneficios en un piso turístico al de uno tradicional (supongamos, de 1.000 euros al mes, 12.000 euros al año), el vacacional debería generar 24.000 euros de ingresos, contando que el propietario se encargue de todos los gastos que desprende de su gestión. "Eso significa que debería tener alquilado el piso unos 160 días al año a 150 euros la noche", algo muy difícil de lograr.

El último informe publicado por idealista estima que alquilar una vivienda residencial en Madrid reporta una rentabilidad del 6,1% al año y 5,3% en Barcelona. 

Estos datos derriban el mito de que cualquier alquiler vacacional es más rentable que el alquiler tradicional. Cada propietario, a la hora de elegir si dedicar su segunda residencia a uno u otro uso, debe calibrar el tiempo, los gastos de gestión y las distintas rentabilidades que ofrecen. Éstas varían según las características de la vivienda, la zona, el barrio, la ciudad o incluso la Comunidad Autónoma. Por tanto, el mantra de que el alquiler vacacional es siempre más rentable para el propietario y que éste jamás dedicará su vivienda al alquiler residencial, no tiene sentido.

Además, estos datos también demuestran que el precio del alquiler residencial sobre principalmente por el crecimiento de la demanda de estas viviendas y no sólo por la existencia de las viviendas vacacionales. Almudena Ucha, CEO de Rentalia, considera que "las administraciones públicas deberían hacer un esfuerzo para motivar a aquellos propietarios de viviendas vacías a ponerlas en el mercado del alquiler residencial. De esta manera aumentaría la oferta y se alcanzaría un precio más ajustado para los arrendatarios".