La futura ley hipotecaria está prácticamente en su recta final. El Gobierno ya ha entregado a la comisión pertinente el boceto de la normativa que regulará el mercado hipotecario para que este organismo dé forma a la ley y presente pronto el documento definitivo en el Congreso.

Eso es lo que ha confirmado el ministro de Economía, Luis de Guindos, durante unas jornadas sobre el sector financiero organizadas por la Asociación de Periodistas de Información Económica (APIE).

Durante el acto, Guindos resumió cuáles van a ser los principales cambios que introducirá la nueva ley hipotecaria. En términos generales, la normativa adaptará las directrices europeas al marco jurídico español y pretende aumentar la transparencia de las hipotecas para proteger a los clientes y, a la vez, dar seguridad jurídica a la banca. Lógicamente, su misión también es evitar que en el futuro se produzca una avalancha de demandas contra las malas prácticas del sector financiero.

Los pilares que ha desvelado el titular de Economía coinciden con los que defienden los notarios. Resumimos los cambios más importantes:

1. Reforzar la etapa precontractual

Uno de los objetivos del decreto que prepara el Gobierno es conseguir que el cliente entienda bien cuáles son las condiciones que establece el contrato hipotecarioque se dispone a firmar. Para ello, la ley propone que los notarios expliquen a los futuros hipotecados todas y cada una de las cláusulas que contiene su préstamo, así como sus consecuencias.

“Con esto conseguiremos que el notario no solo dé fe el día de la firma de la hipoteca, sino que ayude al consumidor a saber qué está firmando”, ha aclarado Guindos.

Los notarios han bautizado esta propuesta como “transparencia material” y defienden su entrada en vigor asegurando que en la etapa precontractual se debe producir un encuentro entre el notario y el consumidor para poner en común cada apartado. “No basta con la actuación el día de la firma, sino que es un proceso. Es un paso más”, ha puntualizado José Corral Martínez, decano-miembro de la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado.

2. Fijar un interés de mora concreto

La nueva ley también determinará cuál es el interés de demora que puede cobrar la entidad en caso de impago de las cuotas hipotecarias. “Se dirá exactamente cuál es”, ha recalcado el ministro.

El pasado verano, el Tribunal Supremo anuló una cláusula de intereses de demora del 19% establecida en un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda habitual por ser abusiva al superar en más de dos puntos el interés remuneratorio pactado. La consecuencia de la declaración de abusividad de dicha cláusula fue su eliminación total.  

3. Reformar el vencimiento anticipado

Otro de los pilares de la norma será cambiar los términos que permiten a un banco activar la cláusula de vencimiento anticipado, que consiste en dar por vencido la totalidad del préstamo antes del plazo acordado en el momento en el que deudor incumple su obligación de pago. Esta disposición ya ha sido considerada abusiva en muchos casos y el Tribunal Supremo ha elevado una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para que determine el alcance de la nulidad de estas cláusulas en aquellos casos en que el juez nacional considere su abusividad.

Según ha explicado Guindos, “vamos a decir clara y tajantemente cuándo existe la posibilidad de activar esa cláusula y no tendrá nada que ver con el número de cuotas impagadas, sino con el porcentaje que suponga la deuda sobre el capital principal del préstamo”. Dicho de otro modo, una vez que la ley esté en vigor no se tendrá en cuenta si el dueño de la vivienda tiene tres o cuatro cuotas sin pagar, sino si la cantidad adeudada alcanza o no el porcentaje sobre el capital que fije la normativa.

Actualmente, y como recuerda el decano- miembro de la Comisión Permanente del Consejo General del Notariado, “la justicia debe analizar caso por caso. Cada tribunal debe decidir cuándo es una situación grave y es aquí donde se puede abrir una brecha”. Por eso defiende que la norma unifique criterios.

4. Incluir una lista negra de cláusulas ilegales

Economía también ha prometido que la normativa incluirá una especie de lista con todas aquellas cláusulas que no son legales.

Este es un punto muy importante según los notarios, ya que solo pueden rechazar las cláusulas de las hipotecas si éstas son consideradas ilegales. “Si un notario ve una cláusula contraria a la ley puede rechazarla, pero una vez que ha sido declarada ilegal. Él no puede declararlas abusivas porque no es su competencia: solo les corresponde a los jueces y tribunales. Lo que sí puede hacer es explicar al cliente el contenido de las cláusulas”, ha argumentado Corral Martínez. Fernando P. Méndez González, exdecano-presidente del Colegio de Registradores, también valora la creación de una lista negra de cláusulas prohibidas.

5. Crear un modelo de hipoteca sencillo

Otra de las mejoras que introducirá la ley hipotecaria es la puesta en marcha de un modelo de contrato hipotecario estándar que sea tan sencillo que cualquier consumidor pueda entenderlo. “Se va a incluir un contrato estándar, claro y transparente, que incluya distintas posibilidades: qué supone un tipo de interés variable o uno fijo y cuánto puede cambiar la oferta del banco con y sin productos vinculados (como contratar seguros o tarjetas)”, ha recalcado Guindos.

Daños colaterales: subida de tipos y restricción de las hipotecas

Todas estas mejoras que reforzarán las normas del mercado hipotecario también tendrán unas consecuencias ‘menos positivas’ para los futuros propietarios que necesiten financiación bancaria. Según los expertos, los tipos de interés subirán yel acceso a las hipotecas será cada vez más restrictivo, ya que las entidades endurecerán las condiciones que exigirán a los nuevos interesados en contratar una hipoteca para comprar una vivienda.

“Cualquier nueva restricción sobre alguna cláusula supondrá inmediatamente una subida de los tipos de interés. La mayoría de la población quedará expulsada del crédito”, ha afirmado el Fernando P. Méndez González, exdecano-presidente del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España.

Para José Luis Martínez Campuzano, portavoz de la Asociación Española de Banca (AEB) es importante que la nueva normativa mantenga un equilibrio con la situación actual. “Cualquier cambio de la legislación que tienda a reducir la incertidumbre que existe es positivo, pero estas nuevas medidas no pueden tener costes para el sistema hipotecario”, ha destacado.