Els experts opinen sobre l'extensió d'aquest límit a la pujada dels lloguers vigents.

A partir de l'1 de gener de 2024, s'amplia la limitació extraordinària de l'actualització anual de la renda en els contractes de lloguer d'habitatges que es regeixen per la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU), que es porta aplicant des de finals de març de 2022. En aquests 21 mesos, s'ha deixat de prendre com a referència a l'Índex de Preus al Consum (IPC) per a passar-se a la variació de l'Índex de Garantia de Competitivitat (IGC), amb un màxim d'aplicació del 2%. Ara, quan toc la corresponent renovació anual del lloguer, propietari i inquilí hauran de pactar la nova pujada. En absència d'acord, l'increment no podrà ser superior al 3%.

En concret, la disposició final sisena de Llei d'Habitatge modifica l'Article 46 del Reial decret llei 6/2022, de 29 de març, pel qual s'adopten mesures urgents en el marc del Pla Nacional de resposta a les conseqüències econòmiques i socials de la guerra a Ucraïna, que al punt 2 queda de la següent manera:

La persona arrendatària d'un contracte de lloguer d'habitatge subjecte a la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans, la renda dels quals hagi de ser actualitzada perquè es compleixi la corresponent anualitat de vigència dins del període comprès entre l'1 de gener de 2024 i el 31 de desembre de 2024, podrà negociar amb l'arrendador l'increment que s'aplicarà en aquesta actualització anual de la renda, amb subjecció a les següents condicions:

 a) En el cas que l'arrendador sigui una gran forquilla en els termes que estableix l'article 3.k) de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l'habitatge, l'increment de la renda serà el que resulti del nou pacte entre les parts, sense que la variació anual de la renda pugui excedir del tres per cent. En absència d'aquest nou pacte entre les parts, l'increment de la renda quedarà subjecte a aquesta mateixa limitació.

b) En el cas que l'arrendador no sigui una gran forquilla, l'increment de la renda serà el que resulti del nou pacte entre les parts. En absència d'aquest nou pacte entre les parts, l'increment de la renda a aplicar no podrà ser superior al tres per cent.

Aquest topall a la pujada anual en la renovació de contractes de lloguer d'habitatges porta vigent des de finals de març de 2022 quan en plena pujada de la inflació a causa de l'inici de la guerra a Ucraïna, el Govern va decidir aplicar mesures de contenció, com la rebaixa en els carburants, la reducció de l'IVA en la factura de la llum o la gratuïtat o el descompte en els mitjans de transport públic.

En els successius decrets de juny de 2022 i desembre de 2022, algunes d'aquestes mesures van decaure o es van mantenir, entre elles la del límit en l'actualització anual del contracte, que, fins al 31 de desembre de 2023, serà la d'aplicar la variació anual de l'Índex de Garantia de Competitivitat (*IGC), amb un màxim d'aplicació del 2%.

Els experts creuen que aquest control dels preus dels arrendaments ha perjudicat el sector, “tant a propietaris com a inquilins”, afirma Antonio Carroza, president de Lloguer Segur. “Ha estat una mesura intervencionista del mercat, que ha propiciat, al costat d'altres mesures, una important disminució de l'oferta de lloguer residencial, que ha acabat perjudicant molts inquilins que volen viure de lloguer”.

Des d'idealista, es porta avisant des de fa temps d'un problema d'escassetat d'oferta, que no està sent capaç d'absorbir la creixent demanda en arrendament, “La llei d'Habitatge aprovat al maig, lluny de pal·liar o solucionar els problemes que el mercat ve arrossegant, després de l'enduriment progressiu de la regulació, ha tingut un efecte pervers: la inflada sobreregulació ha acabat per reduir el mercat del lloguer a nivells no vists en l'última dècada”.

Per a José Ramón Zurdo, director general de l'Agència Negociadora del Lloguer, “la inflació repercuteix tant als arrendadors com als arrendataris, per la qual cosa rebutgem tot el que sigui intervencionisme. La pròxima pujada al 3% no reflecteix la realitat del mercat, però es va aproximant. Mai vam entendre l'actualització al 2% que ha regit en el 2023”.

Mentrestant, l'oferta d'habitatges de lloguer permanent s'ha reduït un 12% en el mateix temps i continua caient amb força en els principals mercats, arribant a reduir-se un 26% a Madrid, un 23% a Màlaga i un 12% a Barcelona. “La Llei d'Habitatge ha provocat que el lloguer de temporada creixi amb força, convertint-se en l'opció triada de molts propietaris, que han decidit treure els seus habitatges del mercat tradicional, ja que aquesta opció temporal no es troba sota el paraigua de la Llei d'Habitatge”, destaca el marketplace immobiliari en les seves previsions per a 2024.

Els actuals lloguers mitjans d'un habitatge tipus de dues habitacions col·loquen la renda mitjana nacional en 775 euros al mes. La pujada limitada al 3% a partir de gener, suposarà 23 euros de pujada al mes, és a dir gairebé 280 euros més a l'any, pràcticament el mateix si el comparem amb l'última dada de la inflació, l'IPC avançat de novembre va aconseguir el 3,2%, a penes 19 euros anuals de diferència. Enfront de l'actual topall del 2%, la nova renda actualitzada suposarà uns 185 més any, una diferència d'una mica més de 90 euros anuals.

Per a Ángel Martínez León, vicepresident del Consell General dels Col·legis Oficials d'Agents de la Propietat Immobiliària (CGCOAPI) d'Espanya, “el límit a les pujades dels preus dels lloguers no és l'única causa del fre a l'oferta de lloguers. Pel que nosaltres coneixem, propietari i inquilí arriben a un acord per a renovar el contracte. Un petit arrendador prefereix mantenir a un bon inquilí, al fet que se li marxi en la situació actual. El major problema sorgeix davant la por a la falta de pagaments i a l'ocupació de l'habitatge llogat”, concreta.

A més, idealista afegeix una altra situació del mercat actual, on escasseja l'oferta enmig d'una demanda que encareix els preus. “Tot això endureix els perfils exigits pels propietaris, ja que a l'haver menys habitatges en el mercat i més gent buscant-les se centraran en els perfils que els ofereixin més seguretat jurídica i enfront d'impagaments”, conclou l'anàlisi.

FONT: DAVID MARRERO D'IDEALISTA