Abans de formalitzar la compravenda d'un habitatge, les parts solen signar un contracte d'arres, és a dir, un avanç econòmic mitjançant el qual el comprador s'assegura que el venedor li "reservarà". No obstant això, què passa si l'interessat en comprar l'habitatge signa un contracte d'arres i, finalment, no li concedeixen la hipoteca? Perd els diners que ha avançat o pot recuperar-los?

A continuació et contem tot el que has de saber sobre els contractes d'arres i què passa si en signem un i ens deneguen la possibilitat de concedir-nos un préstec hipotecari.

Què és un contracte d'arres?

Com apuntàvem, un contracte d'arres és un document de caràcter privat que signen el comprador i el venedor d'un habitatge mitjançant el qual s'assegura la reserva d'un immoble. D'aquesta manera, s'evita que alguna de les parts decideixi tirar-se enrere abans de formalitzar l'escriptura pública davant de notari.

Dit d'una altra manera, es tracta d'un preacord per escrit en el qual es garanteix la compravenda d'una casa, en les condicions que s'acorden i s'exposen en el contracte, de manera que protegeix les parts davant d'un possible incompliment. És un document no obligatori però sí molt important, donat que té validesa legal i implica la posterior adquisició de l'immoble. En el contracte d'arres es recullen totes les dades necessàries per a la compravenda d'un immoble, a més del preu i la resta de condicions de la transacció, així com la data màxima per entregar l'escriptura.

Com s'efectua el pagament en un contracte d'arres?

Hi ha diversos tipus de contractes d'arres. En gairebé tots, els pagaments en el contracte d'arres s'efectuen en dues vegades:

Primer pagament: es realitza en el moment en què es signa el contracte d'arres.

Segon pagament: es realitza en el moment en què es signa davant de notari, i sol fer-se en un termini de dos mesos, que és el temps que s'estima que es necessita per sol·licitar i formalitzar una hipoteca, i les despeses associades.

Atès que la llei no estableix una quantitat mínima o màxima sobre què cal abonar en cada pagament, les parts han d'acordar l'import, segons els convingui. De la mateixa manera, comprador i venedor acordaran una penalització, en cas que algun d'ells incomplís el contracte.

La quantitat acordada en el primer pagament es descomptarà del preu final del contracte de compravenda.

Què passa amb les arres si no em concedeixen la hipoteca?

Si signem un contracte d'arres i no ens concedeixen la hipoteca perdrem els diners del primer pagament que, com acabem de veure, el que s'efectua en el moment en què es signa el contracte d'arres.

Això es deu al fet que estarem incomplint aquest contracte i, per tant, l'altra part, és a dir, el venedor, es quedarà amb els diners. Es tracta d'una situació delicada, però si tenim en compte que les arres s'entreguen per garantir el compliment d'un contracte, és lògic que es perdi el diner si aquest no es compleix, pel motiu que sigui.

No obstant això, el contracte de compravenda de l'habitatge pot contenir una clàusula expressa en la qual es recull que, en cas que una de les parts o les dues, incomplissin amb el seu deure, quedarien exemptes de pagar les arres.

"Si no ens concedeixen una hipoteca perdrem els diners del contracte d'arres, a no ser que el contracte de compravenda contingui una clàusula expressa que reculli el contrari"

Aquest text ha de reflectir de forma clara i explícita que, en cas que al comprador li deneguin la hipoteca, té dret a la devolució de les arres; és a dir, pot recuperar tots els diners que ha efectuat en el primer pagament. Si en el contracte no existeix aquesta clàusula expressa, el comprador perdrà les arres per defecte, en pro del venedor, que no estarà obligat a tornar-les.

En cas d'incompliment del contracte d'arres tenim dues formes de reclamar la penalització que ens correspon:

Per via extrajudicial: El primer pas recomanat és enviar un burofax a l'altra part sol·licitant el compliment del contracte. Si aquesta opció no funciona, existeix l'opció d'interposar un recurs conegut com "acte de conciliació", en el qual s'exigeix l'execució del contracte.

Per via judicial: En aquest cas haurem d'interposar una demanda judicial, amb l'ajuda d'un advocat, que haurà de representar-nos.

Com acabem de veure, les arres són un contracte extremadament important, pel que hem de llegir-lo i estudiar-lo a consciència per no trobar-nos amb sorpreses d'última hora, com la que acabem d'analitzar. En qualsevol cas, abans de signar-lo, hem de tenir la certesa que el que conté és completament legal i que, a més, no ens perjudicarà de cap manera.

FONT: FOTOCASA