La normalització del mercat del lloguer ni es veu ni s'espera, segons els experts

L'arrendament d'habitatges viu un moment de gran incertesa amb els preus tocant màxims històrics, segons les dades d'idealista, davant una demanda cada vegada major enfront d'una oferta de pisos en lloguer que cada vegada es redueix més per motius com el descens dels petits inversors o la incertesa creada per l'entrada en vigor de la Llei d'Habitatge.

Els experts consultats per idealista/news afirmen que la recuperació del mercat del lloguer, en un escenari on els preus es normalitzen i l'oferta és capaç d'adaptar-se a la demanda de joves i de tota mena de famílies no es veu, ni s'espera en un curt o mitjà termini.

“El mercat del lloguer està trencat, no hi ha oferta suficient per a absorbir l'actual demanda per a viure en arrendament”, destaca Anna Puigdevall, tresorera de FIABCI España. Es manté en aquesta línia d'opinió, Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, “el mercat del lloguer ni té solució ara mateix, ni s'espera. És un mercat molt tensionat. És un mercat que ha un problema estructural que té a veure amb la demanda i amb l'oferta”.

Per a Daniel del Pou, CEO d'idealista/data, “la preocupant escassetat d'oferta, tant en venda com en lloguer, és un dels factors que més està impactant en els preus de les cases. En els últims 15 anys no s'ha seguit una bona política d'ordenació del territori ni de regeneració urbana que doni resposta a les necessitats actuals”.

“Hi ha un brou de cultiu perfecte perquè ens trobem amb els preus més elevats en tot l'any”, apunten des de Lloguer Segur. El seu president, Antonio Carroza, comenta que la pujada de l'euríbor i els alts costos de les hipoteques també afecten els lloguers. D'una banda, “l'alt cost de les hipoteques propícia, en general, que el lloguer es converteixi en l'única opció possible que tenen moltes persones per a poder accedir a un habitatge”, mentre que “la pujada de l'euríbor també repercuteix en els propietaris, perquè aquells amb hipoteques oferiran els seus lloguers a un preu superior per a poder fer front a la pujada d'aquestes”.

Preocupació pels efectes contraris que està provocant la Llei d'Habitatge

Els preus del lloguer no han parat de créixer des de la sortida de la crisi per la pandèmia del coronavirus, i durant 2023 han tocat sostre fins a agost. Al setembre, els preus aconsegueixen els 11,8 euros/m² de mitjana al mes, a penes un 1,1% per sota del màxim de la sèrie històrica d'idealista, des que el marketplace immobiliari del sud d'Europa realitza la seva estadística en 2007.

“En les grans ciutats, un inquilí amb un salari mitjà no pot pagar un lloguer al preu actual, que ja està per sobre dels 1.000 o 1.200 euros. En molts barris, especialment en els més cèntrics, ha desaparegut l'oferta i cada vegada hi ha menys en zones perifèriques”, agrega el consultor immobiliari Eduardo Molet.

“A Barcelona, el control de preus establert per la Generalitat ja va suposar una ruptura entre l'oferta i la demanda, de la qual no ens hem recuperat encara i ja tenim davant nous límits als preus dels lloguers, que tornaran a suposar tensions en el mercat residencial en arrendament”, ha afirmat Anna Puigdevall, de FIABCI España.

El govern català, alhora que acudeix al Tribunal Constitucional per a denunciar la invasió de competències de la Llei d'Habitatge, ultima els tràmits per a aplicar les zones de mercat residencial tensionat, que suposaran limitar els preus del lloguer en 140 municipis catalans.

Des de Lloguer Segur destaquen que els preus mitjans aconseguiran en tota Espanya els 900 euros al mes, lluny de l'evolució mitjana dels preus en els anys previs a la pandèmia, on no superen els 800 euros de mensualitat.

Els experts assenyalen la important pèrdua de l'oferta de pisos en el mercat per a explicar l'actual tensió de preus, que la majoria atribueix a efectes ‘perversos’ de la Llei d'Habitatge com el canvi d'ús de l'habitatge de lloguer tradicional a una altra mena de lloguers, com són el lloguer d'habitacions o els arrendaments de temporada.

“Algunes d'aquestes formes de lloguer són legals, però altres no ho són, ja que, si la finalitat amb la qual l'arrendatari usarà l'espai llogat és per a residir habitualment amb vocació de permanència, i aquest compte amb les condicions necessàries per a poder ser habitable, es tracta d'un arrendament d'habitatge, encara que la denominació que se li doni en el contracte sigui una altra", ha aclarit el director general de l'Agència Negociadora del Lloguer (ANA), José Ramón Zurdo.

Uns altres s'han desplaçat al lloguer turístic o directament han tret els seus pisos del mercat d'arrendament i han decidit posar l'immoble a la venda, davant la inseguretat jurídica que ha alimentat la posada en marxa de la Llei d'Habitatge, com la declaració de zones tensionades de lloguer, concreten els experts.

El mes de juliol passat, el Grup Tecnocasa i la Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona van presentar un informe sobre l'impacte de la Llei d'Habitatge en el mercat en el qual afirmava que l'oferta de lloguer a Espanya podria reduir-se un 11,7% pels canvis introduïts per aquesta nova normativa, la qual cosa es traduiria en la desaparició d'uns 100.000 immobles que actualment estan llogats.

Molet, per part seva, recalca que darrere de la nova Llei d'Habitatge hi ha una visió que a mitjà termini vol fomentar que es creïn uns certs corrents d'opinió. “Es busca que la societat accepti les expropiacions com un mal menor, i per a això primer han de deixar sense habitatge a milers de famílies vulnerables que no podran accedir a ella amb els actuals preus de lloguer degut a la poca oferta”.

Les solucions no arribaran de la nit al dia

Qüestionats sobre quins serien els passos a seguir per a millorar l'actual situació del mercat del lloguer i acabar amb aquesta tensió de preus, els experts veuen que no hi ha solucions a curt termini, però que ja cal posar en marxa mecanismes per a atallar un problema endèmic que perjudicarà el teixit social i econòmic d'Espanya, com per exemple l'emancipació de les persones.

Des de donpiso són categòrics, “en el mercat de lloguer a Espanya, l'única solució que té no és la intervenció dels preus ni res d'això, que això el que contribueix és que hi hagi menys oferta, sinó que és que existeixi una política eficaç i encertada i rigorosa per part de les Administracions i dels actors públics i privats per a generar un major volum d'oferta d'immobles en lloguer”, concreta Emiliano Bermúdez.

I posa d'exemple el desenvolupament de promocions públic-privades en sòls de l'Administracions per a construir immobles destinats al lloguer, que ajudin a incrementar l'oferta i que relaxin els preus, sobretot per als joves i famílies més desfavorides.

Anna Puigdevall, de FIABCI España, afegeix la possibilitat que els ajuntaments puguin agilitzar els canvis d'ús de moltes oficines i locals, que ara estan en desús, i convertir-se en habitatges. “Una altra solució passa per l'augment d'altres solucions residencials com el ‘*coliving’, en funció de les necessitats de cadascun”, concreta.

Recentment, el Consell General dels Col·legis Oficials d'Agents de la Propietat Immobiliària d'Espanya (Coapi) ha demanat en una carta oberta al president del Govern en funcions, Pedro Sánchez, que la inversió de l'Estat que recolzi els Plans d'Habitatge sigui del 0,6% sobre el PIB, és a dir, de 8.000 milions d'euros.

La necessitat d'augmentar el parc públic d'habitatges en lloguer és imperativa, encara que tot això requerirà de grans acords entre Administracions per a dur a terme la seva construcció. El parc públic d'habitatges a Espanya no supera el 2% del total d'habitatges al nostre país, quan la mitjana europea és del 9%. D'aquí, el Pla de Govern per a aixecar 184.000 unitats en els pròxims anys.