Els problemes del sector immobiliari comercial -davant la caiguda dels preus i l'estancament de l'activitat en molts països- podrien amenaçar l'estabilitat financera i als bancs europeus en l'actual entorn d'elevada inflació i ràpida pujada dels tipus d'interès. No obstant això, el Mecanisme Europeu d'Estabilitat (MEDE) considera que els "riscos semblen menys sistèmics que en el passat" i que els bancs estan millor preparats per a fer front a les pressions.

En una nota publicada en la seva pàgina web, l'organisme recorda que va ser anomenat per a "rescatar" a molts països arrossegats a un "cicle de desastre bancari sobirà provocat per l'esclat de la bombolla immobiliària". Admet que els bancs de la zona euro, "important font de finançament del sector immobiliari comercial, estan exposats als riscos d'estabilitat financera que planteja el sector", però, donada l'experiència de la passada crisi, creu poc probable que es repeteixi la mateixa situació.

Els preus dels immobles comercials tendeixen a ser més volàtils

"Durant la dècada de baixos tipus d'interès entre 2012 i 2022, els inversors a la recerca de rendibilitat van ajudar a impulsar els preus dels immobles comercials, comprimint els rendiments dels lloguers. Al mateix temps, les empreses immobiliàries comercials de diversos països han augmentat el seu palanquejament, cosa que significa que augments relativament petits dels costos del servei del deute poden convertir els beneficis en pèrdues", analitzen els economistes.

Assenyalen que la "forta dependència d'un finançament del deute d'alt cost redueix els beneficis, exercint pressió sobre els preus immobiliaris i congelant el mercat en alguns països", entre altres coses perquè "els preus dels immobles comercials tendeixen a ser més volàtils i a ajustar-se més ràpidament que els preus dels immobles residencials", un factor que "accelera l'impacte per a les institucions financeres". Així i tot, assenyalen que la correcció de preus ha estat "relativament equilibrada" en comparació amb el passat, ja que els preus dels immobles comercials en la zona euro van començar a caure en 2022 i la tendència continuarà en el primer trimestre de 2023.

Recentment, en el primer Fòrum Global d'Inversió Immobiliària de PIMCO, els experts del sector van admetre que l'escenari macroeconòmic i financer dels últims anys està canviant el mercat a escala internacional, i que és probable que aquestes "turbulències" desafiïn les "regles del joc", i que la dinàmica del sector immobiliari comercial empitjori abans de millorar.

La caiguda dels preus és una realitat, però és probable que les tendències del mercat evolucionin de manera diferent en els diferents països, per la qual cosa cada vegada és més important tenir en compte l'economia mundial a l'hora d'invertir. Segons Francois Trausch, conseller delegat i director d'inversions de PIMCO Prevalgui Real Estigues, i John Murray, gestor i responsable de l'equip d'immobles residencials de PIMCO Prevalgui Real Estigues, citats per FundsPeople, aquestes corrents croades crearan volatilitat, però també oportunitats d'inversió.

Exposició de la banca al sector immobiliari: crisi sistèmica menys probable

La rendibilitat de les empreses immobiliàries comercials, cal recordar-ho, està en general i estretament vinculada al valor dels immobles que posseeixen, que al seu torn s'utilitzen com a garantia dels préstecs bancaris, per la qual cosa l'augment del risc d'impagament dels préstecs bancaris es correlaciona amb una devaluació dels actius en garantia d'aquests préstecs, la qual cosa augmenta la magnitud de les pèrdues en cas que els bancs hagin de recuperar la garantia i vendre-la, com expliquen Paolo Fioretti, Mathias Skrutkowski i Rolf Strauch, autors de la nota d'anàlisi publicada per MEDE.

Encara que l'exposició immobiliària comercial actual en el sector bancari mostra en alguns països "magnituds comparables a les del passat", el MEDE considera que els bancs han "après de la crisi passada" i estan "molt millor" posicionats per a absorbir pèrdues, encara que això no significa que els estàndards de gestió del risc siguin irreprotxables.

"Els bancs bàltics tenen una exposició especialment elevada al sector immobiliari comercial i la proporció de préstecs morosos (NPL) del sector també és alta, encara que els ràtios generals de NPL a la regió bàltica són baixos. Aquests nivells extrems de concentració coincideixen amb els d'Irlanda i Espanya fa 15 anys", afirmen els economistes, assenyalant, no obstant això, que en la majoria dels països l'exposició al sector immobiliari comercial és molt de menor.

Paolo Fioretti, Mathias Skrutkowski i Rolf Strauch assenyalen que el nivell de morositat és igual o inferior a les mitjanes històriques de la majoria dels països, i és probable que les pèrdues creditícies relacionades amb les exposicions al sector immobiliari comercial siguin manejables per als respectius sistemes bancaris.

"I cosa que és més important, els bancs tenen avui més capital i poden absorbir majors pèrdues que en el passat. En conjunt, la base de capital dels bancs de la zona de l'euro s'ha duplicat. Els bancs també estan obligats a emetre instruments addicionals que puguin absorbir pèrdues en cas de crisi. Això fa que una crisi sistèmica sigui molt menys probable", afirma l'organització. Un escenari confirmat, diuen, pels resultats recentment publicats de la "prova de resistència" de la Banca Europea 2023, que mostren que els bancs europeus continuen sent resistents en un escenari advers que combini una greu recessió mundial i de la UE.