|
|
|
|
|
Va resistir al COVID-19 amb una fortalesa inesperada, i per moments semblava que també aguantaria el cop derivat de la guerra a Ucraïna, però la patacada ha acabat per arribar: el mercat de l'habitatge porta ja diversos mesos en caiguda lliure.
Des de finals de 2022, tots els indicadors immobiliaris estan punxant. El cop de la inflació i la pujada de tipus d'interès porten mesos rebregant la butxaca de les llars espanyoles, mentre que els bancs tanquen l'aixeta del crèdit, i això s'ha traduït en menys hipoteques, menys compravendes i fins a ajustos de preu en alguns mercats.
Al maig, per exemple, les vendes de pisos ja sumen 6 mesos de descensos. "En el que va d'any, les compravendes d'habitatge han descendit un 3,4% interanual fins a situar-se en les 642.000 a l'abril (dada acumulada de 12 mesos)", explica Judit Montoriol, economista cap en el departament d'Economia Espanyola de CaixaBank Research.
No obstant això, matisa Montoriol, encara que hi hagi descensos, cal tenir en compte que el mercat parteix de nivells extraordinàriament alts. Les vendes de pisos en 2023 continuen estant un 16,7% per sobre de 2019, mentre que l'any passat es van tancar 650.000 operacions, la qual cosa suposa la millor dada des dels anys de la bombolla immobiliària.
La pregunta, ara, és quant més poden continuar caient les vendes, o si aquestes acabaran arrossegant preus i, en definitiva, si és un bon moment per a comprar habitatge. En Business Insider Espanya analitzem què passarà amb el mercat residencial en 2023:
El que feia caure vendes continuarà fent caure vendes
El primer que convé saber és si aquells ingredients que estaven fent caure les vendes d'habitatge seguiran o no sobrevolant el mercat. La resposta curta és sí, almenys en el que queda d'any. Per a María Matos, directora d'estudis i portaveu de Fotocasa, aquests ingredients són 3:
"El principal factor que alenteix les operacions és la pujada de tipus d'interès, ja que encareix els crèdits hipotecaris. La inflació també és un element que fa mossa en la butxaca de les llars i la capacitat d'estalvi s'està veient minvada pels increments en la cistella de la compra i serveis. I el preu dels immobles, que s'ha encarit en l'últim any, també ha propiciat que els ciutadans rebaixin la demanda de compra".
Encara que és cert que la inflació està començant a donar una mica de treva, la previsió és que continuï en nivells elevats en 2023, igual que els tipus d'interès, després que el Banc Central Europeu (BCE) hagi deixat caure que farà una última pujada, fins al 4,25%, però que trigaran a baixar. Això podria deixar l'euríbor encara en màxims.
"El segon semestre serà clau per a determinar fins a quin punt l'augment acumulat dels tipus d'interès té un impacte més o menys significatiu sobre el conjunt de l'economia i, en particular, sobre el sector immobiliari", observa Montoriol.
Un altre vent en contra té a veure amb la demanda d'estrangers. Amb Alemanya i mitja eurozona en recessió tècnica, les vendes a estrangers han caigut. Si en 2022 van arribar a disparar-se un 30%, en el primer trimestre de 2023 van anotar una caiguda anual del 2,7%.
Però també hi ha altres factors que podrien empènyer la demanda i els preus. Montoriol cita com a exemples "un mercat laboral resilient, una inflació a la baixa i uns salaris amb creixements més dinàmics". En tot cas, guanyarà pes la demanda d'habitatge de reposició i la d'inversors, menys dependents del finançament.
El panorama no empitjorarà dràsticament per al mercat. Però, per descomptat, tampoc es manté en les millors condicions.
Les vendes, de fet, continuaran caient: "Esperem que les vendes d'habitatge accentuen la tendència la baixa en el segon semestre de 2023, de manera que la caiguda anual es xifraria entorn del 20%, una xifra d'unes 500.000 habitatges, després del màxim cíclic aconseguit en 2022", augura Yolanda Fernández, directora d'Estudis de la signatura RR Encunya.
"De cara al segon semestre, esperem que les compravendes disminueixin considerablement, fins a aconseguir una xifra similar a la registrada en 2019 però significativament inferior a la de 2022", apunta Montoriol.
Quan tocaran sòl les vendes?
Està bé, les vendes continuaran caient en el que queda d'any. Però, quan tocaran sòl? Per a *Montoriol, les referències històriques sempre són un bon punt de partida per a analitzar els nivells fins als quals pot descendir les compravendes:
"Si ens fixem en les dades de l'INE, disponibles des de 2007, observem que l'any en què es va registrar un menor nombre de compravendes va ser 312.000 en 2013, any en què el sector va tocar fons després d'un llarg i costós procés d'ajust". Una altra referència de 'sòl', afegeix, podria ser 2020, quan la pandèmia i les estrictes restriccions a la mobilitat van tancar 427.000 compravendes a Espanya.
Els nivells de demanda també poden mesurar-se a través de factors com la formació de llars o les previsions de tipus d'interès i creixement de rendes. En aquest sentit, Fernández pronostica "una demanda estructural d'entre 150.000 i 200.000 habitatges per a obra nova, a les quals caldria sumar les vendes de segona mà pel que aquest sòl podria xifrar-se entorn de les 400.000 unitats".
El preu va d'altra banda
Val que caiguin les hipoteques, val que caiguin les vendes, però, almenys a Espanya, això no significa que vagi a passar el mateix amb els preus. Encara amb la caiguda d'operacions prevista, la demanda d'habitatge continua sent tan alta, i l'oferta tan escassa, que la tensió de preus es mantindrà en molts mercats (almenys en els principals).
"Com l'oferta és limitada i els preus raonables en ràtio d'esforç, els preus no haurien de caure molt, haurien d'estar relativament estables en 2023, encara que per a inflacions a l'entorn del 4% esperades, implica caigudes en termes reals", resumeix Leopoldo Torralba, economista sènior d'Arcà Partners.
"La moderació dels preus de l'habitatge està sent bastant limitada i sembla haver-hi una certa desconnexió entre la caiguda de les vendes i l'evolució dels preus en un context d'escassetat d'oferta", coincideix Fernández, que pronostica un avanç moderat de preus del 1,4% enguany, motivat per l'encariment dels costos de construcció i la favorable situació patrimonial d'una gran part de la demanda efectiva (inversors o reposició, per exemple).
Des de CaixaBank Research, no obstant això, sí que esperen "una notable desacceleració del preu de l'habitatge", en línia amb l'afebliment de la demanda i de l'economia en general.
Adeu al xalet; hola a pisos en plantes intermèdies
Un altre canvi cridaner que detecten des de Fotocasa és que cada vegada es compren menys xalets: "ara el més demandat són pisos de plantes intermèdies. Una petita variació, potser per aquest encariment de l'habitatge i la dificultat d'accés al crèdit hipotecari, que fan que els ciutadans rebaixin expectatives i es conformin amb una tipologia més assequible al seu pressupost, però sense deixar de comprar", explica Matos.
La perifèria, nou bastió de compravendes
Les grans capitals i àrees costaneres tendeixen a ser els mercats més dinàmics i, per tant, els que millor resisteixen a les crisis immobiliàries. "L'evolució del preu de l'habitatge serà més positiva en les localitzacions més demandades, com són els centres de les grans ciutats i les zones turístiques", confirma Montoriol.
No obstant això, en aquesta ocasió podria sumar-se un altre mercat més: la perifèria de grans capitals. "S'està produint un impacte alcista sobre els preus en les perifèries d'algunes àrees metropolitanes com la de Madrid. De fet, a les províncies de Guadalajara i Segòvia els preus de l'habitatge pugen a taxes del 7% anual", apunta Fernández.
És un bon moment per a comprar habitatge?
Després d'analitzar totes les variables, arriba la pregunta del milió: és un bon moment per a comprar habitatge? Els experts coincideixen que depèn de moltíssims factors, com el perfil del comprador, la ubicació o de l'ús de l'habitatge, però aquí van alguns consells.
"Si és de segona residència li recomanaria esperar, però si és l'habitatge habitual dependrà de la ubicació i les condicions que busqui quant a grandària, si és obra nova o segona mà…", recomana Fernández. En zones tensionadas, per exemple, no s'espera correcció de preus, però hi ha altres mercats on sí que hi ha ajustos.
Torralba, per part seva, recomana "comprar, perquè els preus o seran estables o cauran poc a curt termini, en escenari central, però a mitjà termini ho faran lleugerament per sobre de la inflació sostingudament, perquè fins i tot amb tipus pujant, els preus no són desorbitats, i a més, els tipus ja cauran des de 2024".
Un altre factor a tenir en compte, apunta Matos, és si es viu en lloguer i quina és la renda mitjana: "si per exemple està vivint de lloguer, pagant el preu mitjà (926 euros al mes), li compensaria més comprar un habitatge a preu mitjà (171.680 euros per un habitatge de grandària similar) ,ja que el PER = (preu de compra / ingressos anuals per lloguer) indica que en aquests moments llogar és molt més car que comprar".
Si decideix comprar, haurà d'assumir uns tipus d'interès del 4%, o esperar a un possible ajust a partir de 2024. "Si comprem un habitatge d'uns 200.000 euros i aconseguim una hipoteca fixa del 3% a 30 anys, els interessos rondarien els 70.000 euros. La pregunta que s'ha de fer el ciutadà és si aquest habitatge que té al cap i que està mirant baixarà 70.000 euros d'aquí a sis mesos", reflexiona Matos.
El més probable és que sigui que no, per això li compensaria pagar aquests interessos, abans que esperar que es doni una situació bastant improbable de rebaixa de preus. "La recomanació seria comprar l'habitatge ara", afegeix.
FONT: BUSINESS INSIDER PER INMA BENEDITO
|
| Compartir: |
|
26 de juliol del 2023 |
