Aquest divendres 3 de setembre desapareix un dels articles legals considerats més injustos en el mercat immobiliari: l'article 28 de la Llei Hipotecària. Durant molts anys ha dificultat als hereus no directes (per exemple, germans) vendre una casa fins passats dos anys de la mort de l'propietari per si apareixia un fill il·legítim. A efectes pràctics, la venda es registrava en el Registre de la Propietat, però quedava una anotació preventiva que estava subjecta a la clàusula de l'article 28. Passats els dos anys ja se sabia que la propietat era lliure. Ara qualsevol operació de compravenda subjecta a aquesta limitació estarà lliure, és a dir, té caràcter retroactiu.

 

Amb l'esclat de la pandèmia molts compradors han mostrat interès en comprar un habitatge heretada afectada per aquest article 28 de la Llei Hipotecària. I moltes d'aquestes operacions no han sortit endavant pel risc que comporten per al comprador, ja que, si en els dos anys posteriors a la compra li reclamés la propietat l'hereu forçós (un fill il·legítim), el comprador no podria negar-se a tornar-la . Però a canvi, el comprador hauria de seguir pagant la hipoteca concedida pel banc. A partir d'el 3 de setembre aquest article desapareix, tal com s'ha publicat al BOE a través de la Llei 8/2021, de 2 de juny, per la qual es reforma la legislació civil i processal per al suport a les persones amb discapacitat en l'exercici de la seva capacitat jurídica. Ara l'hereu d'un habitatge és directament titular, sense importar el grau de parentiu que guardi amb el mort.

 

I què diu exactament l'article 28 de la Llei Hipotecària?

 

"Les inscripcions de finques o drets reals adquirits per herència o llegat, no produeixen efectes, pel que fa a tercers, fins transcorreguts dos anys des de la data de la mort de l'causant. N'exceptuen les inscripcions per títol d'herència testada o intestada, millora o llegat a favor d'hereus forçosos ".

 

A la pràctica, aquesta limitació entorpia algunes operacions, tal com recalquen els Agents Immobiliaris de Catalunya. Com la llei justifica en el seu preàmbul: "els supòsits que eventualment aquest article està cridat a protegir són molt residuals en comparació amb el perjudici que ocasiona en la successió de col·laterals i estranys i la pertorbació de l'trànsit, generant situacions antieconòmiques".

 

Es tracta d'un article a què també es coneix com a "Llei de Cuba" i que forma part de la Llei Hipotecària que va ser aprovada el 1946. En el seu moment va tenir rellevància perquè permetia que els fills d'espanyols emigrats a les colònies tinguessin temps de tornar a Espanya quan els seus pares morien i així poder reclamar la seva part de l'herència.

 

Arantxa Goenaga Llorca, advocada i sòcia de l'despatx d'advocats Cercle Legal Barcelona, ​​celebra aquesta mesura i assenyala que la derogació de l'article 28 era una assignatura pendent des de feia molt de temps perquè amb l'actual sistema jurídic causava un major perjudici jurídic i econòmic que el benefici que el mateix pogués generar.

 

"Actualment amb el sistema de Registre d'Últimes Voluntats que hi hagi un testament posterior desconegut és molt improbable pel que, llevat dels casos que aparegui un hereu posterior, per una reclamació de filiació, per exemple, és improbable que succeeixi. En definitiva, la protecció que atorga causa més perjudicis que beneficis ", assenyala Goenaga Llorca.

 

Segons l'opinió de l'advocada i sòcia de Cercle Legal Barcelona, ​​la derogació de l'article farà que els habitatges es puguin vendre immediatament sense aquesta limitació i:

 

Pel preu de mercat, atès que aquesta condicionant portava a una disminució de la valor perquè el comprador a l'trobar-se amb "aquesta càrrega de l'article 28" exigia que el preu és inferior o directament rebutgés la seva compra.

Que la propietat quedés paralitzada i sense entrar en el mercat immobiliari durant aquests dos anys.

 

Des d'aquest despatx d'advocats recorden que "els tràgics efectes que ha tingut la pandèmia han portat a un increment en les tramitacions d'herències". El mercat immobiliari ha vist incrementat la seva oferta i, a partir de el 3 de setembre, els habitatges heretades entraran amb el preu que realment els correspon per les seves característiques.