|
|
|
|
|
Un dels dubtes més freqüents dels que tenen una casa llogada és si poden vendre mentre estigui en vigor el contracte d'arrendament. I la resposta és que sí, ja que no hi ha una limitació legal que ho impedeixi. De fet, la venda de la finca arrendada es troba regulada en la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) en el seu article 14, que va ser redactat pel Reial decret llei 7/2019, d'1 de març, de mesures urgents en matèria de habitatge i lloguer.
No obstant això, hi ha diversos factors a tenir en compte per poder dur a terme l'operació amb èxit i evitar problemes futurs. En línies generals, els experts consultats per idealista / news insisteixen en la necessitat que el propietari comuniqui tant a l'inquilí com a el potencial comprador la seva intenció de vendre l'immoble, així com en la importància de la negociació i deixar tots els acords per escrit. A més, ofereixen uns consells pràctics per a cada part implicada en una operació d'aquestes característiques.
Segons explica Jesús Duc, vicepresident d'Alfa Immobiliària, "llogar un habitatge suposa avantatges molt clares, però també algun desavantatge. Una d'elles és que l'habitatge segueix sent la nostra, però perdem el nostre dret d'ús per un temps determinat. Això suposa que, si volem vendre el nostre habitatge lliure d'arrendataris, però està llogada i el contracte està en vigor, caldrà aconseguir que l'inquilí renunciï a aquest dret d'ús que li confereix el contracte que ha signat. Normalment, això s'aconsegueix arribant a un acord entre les dues parts que a la pràctica només s'aconsegueix amb una indemnització. D'aquesta manera, quedarem lliures de les obligacions contretes ".
Però cal tenir en compte que el contracte d'arrendament pot incloure el famós dret de tempteig i retracte per part de l'arrendatari. Aquest dret marcaria tot el procés de compravenda, ja que obliga a propietari a comunicar a l'inquilí seus plans de traspassar l'immoble en el qual resideix i li dóna preferència per comprar-respecte als altres interessats.
Com recorda Arantxa Goenaga, advocada especialitzada en Dret Immobiliari i sòcia de Cercle Legal Barcelona, l'article 25 de la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) preveu el mecanisme de el dret d'adquisició preferent (dret de tempteig i retracte). I, "llevat que en el contracte de lloguer consti expressament la renúncia a aquests drets, com succeeix en la majoria dels casos, el venedor (propietari) ha de comunicar de forma fefaent les condicions essencials de la venda a l'arrendatari i aquest pot exercitar el dret de tempteig en el termini de 30 dies naturals. Si no li ha comunicat aquesta intenció de venda o s'ha fet per unes condicions inferiors a les que se li havien traslladat tindrà dret a exercitar el dret de retracte també en el termini de 30 dies naturals ", sosté.
És a dir, aquest dret suposa que el propietari ha de donar a l'arrendatari l'opció preferent de compra, fins i tot si el contracte està a punt d'acabar. "Aquesta decisió s'ha de fer mitjançant comunicació escrita en la qual se l'informa de l'preu i les condicions, i el llogater té 30 dies per prendre una decisió.
si el propietari no actués de bona fe i ven l'habitatge sense comunicar-ho, i el contracte inclou el dret de retracte, l'inquilí pot adquirir l'immoble pel mateix preu i anul·lar la compravenda anterior, amb tot el que això comporta ".
I què passa si l'arrendatari vol romandre en l'habitatge, però no està interessat en comprar-la? En aquest cas, recalca el vicepresident d'Alfa Immobiliària, el propietari pot vendre lliurement l'habitatge i "el contracte de lloguer quedarà subrogat a el nou propietari fins que el contracte arribi al seu final pactat".
Com recorda José Ramón Zurdo, director general de l'Agència Negociadora de l'Lloguer (ANA), des que es va modificar la LAU en 2019, "el nou comprador de l'habitatge està obligat a respectar a l'inquilí que l'habita, havent de respectar pel temps de durada que li quedi per complir. Abans d'aquesta data, si el comprador era de bona fe, un cop realitzada la compra podia desallotjar l'inquilí sense haver de respectar el temps de contracte que li quedés per complir ".
Recordem que, des de fa dos anys, la durada dels contractes de lloguer és de cinc anys si l'arrendador és una persona física (un particular) i de set anys si es tracta d'una persona jurídica (és a dir, una empresa), llevat que les parts pactin una altra durada.
Les excepcions a tenir en compte
A més de que el dret d'adquisició preferent ha d'estar recollit en el contracte, la sòcia de Cercle Legal Barcelona recorda que "l'inquilí no tindrà aquests drets quan el venedor sigui propietari de tot l'edifici o de diversos habitatges i locals de la mateixa i ho vengui conjuntament ni tampoc quan tot l'edifici, encara que pertanyi a diversos propietaris, es vengui a un mateix comprador ".
Una altra de les situacions extraordinàries és la que posa sobre la taula el director general de l'Agència Negociadora de l'Lloguer, qui recalca la importància de la data de celebració de l'contracte per veure la legislació aplicable, perquè "en alguna legislació anterior a l'actual, la renúncia a el dret d'adquisició preferent es considerava irrenunciable, amb la qual cosa aquest pacte de renúncia no tindria cap validesa ". Per tant, obligaria a les parts a negociar.
I, finalment, Montserrat Junyent, responsable d'assessoria jurídica de l'Associació d'Agents Immobiliaris de Catalunya i de l'COAPI de Barcelona, exposa un altre cas atípic. "Si el contracte de lloguer es regeix per la Llei de 1964 i està subjecte a pròrroga forçosa, l'inquilí té sempre el dret d'adquisició preferent de manera que haurà de tenir en compte que, si bé el preu de venda és lliure, l'arrendatari, en cas que no opti per la compra de l'habitatge, pot instar la impugnació judicial de la mateixa si el preu supera el de capitalització de la renda. La venda no quedarà afectada, únicament les opcions de l'adquirent a disposar de l'habitatge per necessitat ".
|
| Compartir: |
|
06 de maig del 2021 |
