La pandèmia de l'covid-19 ha portat canvis en el sector immobiliari. I un d'ells és la inclusió per part d'algunes immobiliàries i arrendadors de la clàusula covid en els contractes d'arrendament. L'objectiu és que, en cas d'un altre estat d'alarma, el llogater pugui abandonar l'immoble (principalment un pis compartit o una oficina) i cancel·lar el contracte de lloguer sense penalització, mentre que el propietari podrà tenir la propietat de nou disponible per llogar .

 

D'aquesta manera, el contracte d'arrendament queda sense efecte, de manera que l'arrendatari deixarà d'usar l'immoble i de pagar la renda mensual. A efectes legals, el que s'inclou amb aquesta clàusula és una condició resolutòria explícita basada en el confinament com a fet determinant de la cessació d'efectes de l'contracte, alguna cosa ja que preveuen els articles 1113 i 1124 de el Codi Civil, tal com assenyala l'advocat Diego Fierro Rodríguez.

 

Es tracta d'una clàusula inclosa en un annex a l'contracte de lloguer que especifica les condicions en cas d'un rebrot o d'una futura nova pandèmia. En concret, estipula la quantitat que el llogater pagarà a propietari en cas que es repeteixi el confinament i aquest abandoni l'immoble abans de la finalització de l'contracte. Cada arrendador decideix la quantitat a percebre i la negocia amb l'inquilí abans de la signatura. De mitjana, solen acordar el pagament de el 60% de la renda habitual.

 

Salvador Salcedo, soci de l'despatx Àtic Jurídic, assenyala que aquesta clàusula pot tenir interès en els contractes de lloguer de local o oficina i en els d'estudiants. En la seva opinió, en el cas de l'lloguer d'habitatge la seva utilitat és més dubtosa. I exposa els seus motius:

 

L'article 11 de la Llei d'Arrendaments ja atorga a l'inquilí la possibilitat de desistir de l'contracte abans del seu venciment. L'únic requisit és que hagin transcorregut al menys 6 mesos de contracte. "No li trobo per tant sentit a una clàusula covid amb aquesta finalitat atès que la Llei ja la contempla. Es podria permetre a l'inquilí abandonar abans dels 6 mesos però en aquest cas a l'propietari no li valdrà la pena. Ningú que té intenció de llogar el seu habitatge a llarg termini va interessar ficar a un inquilí de risc o sense solvència, que pot anar-se'n als dos mesos ".

En general, l'inquilí que no pot pagar (per haver estat acomiadat, estar en un ERTO o ERO, etc ...) no vol deixar voluntàriament l'habitatge llogat. Atès que no trobarà fàcilment un altre pis de lloguer per viure a l'exigir-li el propietari solvència i garanties que no podrà demostrar. El cas de l'lloguer d'estudiants és diferent, ja que el llogater deixa el pis d'estudiants i torna a casa dels seus pares. És a dir, té una alternativa a on anar. En el cas de l'inquilí d'habitatge no. "Per això tampoc li trobo sentit a la clàusula covid en aquests termes. D'altra banda, l'inquilí també sap que el procediment de desnonament que contra ell s'iniciï si no paga, es demorarà i té marge per quedar-se un temps a l'habitatge llogat sense pagar ", assenyala Salcedo.

La clàusula covid, si s'escau, pot tenir sentit en l'arrendament d'habitatge si el que es pretén és reduir una mica el lloguer a l'inquilí durant un període puntual (en cas d'acomiadament, ERTO o ERO), per facilitar-li el pagament i evitar haver que desnonar-. "El problema és que si ho han acomiadat el seu problema de solvència pot no tenir solució a curt termini (si no torna a trobar feina), i encara que li redueixis el lloguer uns mesos, després tampoc podrà pagar-te el lloguer complet. Per això considero hi ha de ser molt cautelós a l'hora d'incorporar una clàusula així en el contracte d'habitatge ", afegeix Salvador Salcedo.

La manera que té l'arrendador de assegurar-se el cobrament de l'lloguer d'habitatge en aquests temps incerts és buscar un llogater amb un perfil segur o amb solvència. També té l'opció de contractar una assegurança de lloguer que cobreixi impagaments i desperfectes. Segons l'opinió de l'soci de Àtic Jurídic, la clàusula covid pot generar-li més problemes que solucions i la seva incorporació a l'contracte la considera molt residual.

Per la seva banda, Jose Ramon Zurdo, director general de l'Agència Negociadora de l'Lloguer, assegura que normalment en els contractes d'arrendaments d'habitatge no se sol utilitzar aquesta clàusula, precisament perquè no l'admeten la majoria dels propietaris. En concret, assenyala que un 95% dels propietaris no està per la labor d'incloure-les. Només s'està utilitzant en els arrendaments de locals de negoci, és a dir en els arrendaments d'ús diferent a habitatge. "Si hi hagués una altra vegada una limitació a la circulació de les persones no es podrien obrir els negocis, per aquest motiu té sentit aquesta clàusula en aquest context i no en l'arrendament d'habitatge, on si es produeix aquesta limitació, es pot seguir utilitzant la habitatge, però no un negoci ", sosté l'expert.