|
|
|
|
|
El lloguer amb opció a compra és un dels contractes més recurrents en l'actualitat, si bé no és tan fàcil com sembla.
Es tracta d'un contracte atípic complex, que no té regulació legal específica, tractant-se per tant d'un contracte que conté dos negocis jurídics (lloguer i opció de compra), i que es troben vinculats entre si, fins que no s'exerceixi l'opció per l'optant-arrendatari, o caduqui la mateixa pel transcurs del termini lliurement estipulat per les parts, sense que s'hagi exercitat, tal com recorda l'advocada Carmen Giménez, advocada titular de G & G Advocats.
En què consisteix el lloguer amb opció a compra?
El lloguer consisteix a lliurar la possessió o l'ús d'un immoble, a canvi d'un preu, que s'anomena renda.
I l'opció de compra, és un negoci preparatori del negoci de compravenda, sent definit per la jurisprudència (al no tenir regulació legal expressa), com aquell conveni o acord pel qual una part (la propietat o concedent), concedeix a una altra ( optant) la facultat exclusiva de decidir la celebració o no del contracte de compravenda, la qual haurà de realitzar-se en el termini cert i condicions pactades, i que va acompanyada, habitualment, del pagament d'una prima d'opció per part de l'optant.
Es tracta, per tant, d'un únic contracte, que conté dos negocis jurídics vinculats durant el termini en el qual l'arrendatari o optant té facultats per a l'exercici de l'opció de compra, considerant aquesta última caducada, si no exercitar-se en el temps estipulat .
Quin és el desenvolupament del contracte i les seves principals característiques?
Llocs d'acord el propietari de l'immoble amb l'arrendatari optant, en un mateix contracte hauran de quedar previstes, en termes generals, les circumstàncies que s'enumeren a continuació, si bé sempre és recomanable que el contracte sigui redactat per un advocat especialista en dret immobiliari , que reculli la veritable intenció dels contractants, havent de fugir dels models o formularis "prerredactados", ja que a la pròpia complexitat d'aquest tipus de contracte, s'uneixen les circumstàncies especials, i de vegades fins excepcionals, dels que el formalitzen.
Sobre el lloguer:
Descripció de l'immoble objecte del contracte i el seu ús o destinació.
Termini, respectant el que estableix la llei en vigor en el moment de formalització del contracte, i el que podrà ser fins i tot superior al termini que s'atorgui per l'opció de compra, però no inferior a l'obligat per llei, ia criteri de l'arrendatari, per qui és obligatori exclusivament els 6 primers mesos.
Data d'entrada en vigor del lloguer, la qual no té per què coincidir amb la data que aparegui en l'inici del contracte.
Preu o renda i la seva actualització, així com forma de pagament de la mateixa.
Import de la fiança i, si escau, la seva aplicació al preu de la compravenda si finalment s'exercitara l'opció de compra.
Indemnitzacions a favor de l'arrendador-propietari en cas de desistiment del lloguer per part de l'arrendatari, i un cop transcorreguts els 6 primers mesos des que entri en vigor.
Obligacions sobre el pagament dels serveis i subministraments, i repercussions a l'arrendatari, durant la vigència del lloguer, d'impostos i / o taxes (impost sobre béns immobles, Taxa d'escombraries).
I totes les qüestions i clàusules resultin d'interès per a les parts en referència a l'arrendament que pacten, sempre que s'ajustin a la legalitat.
Sobre l'opció de compra:
La concessió al optant del dret a decidir unilateralment que fa a comprar o no l'immoble sobre el que ha pactat el lloguer.
El termini concret durant el qual l'arrendatari-optant, pot exercitar el dret d'opció de compra, i que no podrà ser superior al període de lloguer que es pacti i les seves pròrrogues forçoses, encara que si inferior.
El preu cert i concret pactat per a la futura adquisició.
El pagament d'un import en concepte de prima d'opció (entenent aquesta com si fos un senyal d'una compravenda, i ja que es concedeix una facultat de compra en exclusiva a l'arrendatari), i el joc de la mateixa: la seva pèrdua o reintegrament total o parcial per al cas que no s'exerciti la facultat de comprar per part de l'arrendatari.
Percentatges o quotes de la renda que es van a aplicar al preu de la compravenda concertat, així com la seva progressivitat, depenent del moment de l'exercici de l'opció de compra, i si són aplicables o no, en el cas que hi hagi hagut algun incompliment durant el desenvolupament de l'arrendament, entenent aquestes com bonificacions al preu pactat.
Distribució de les despeses i impostos de la compravenda futura, sent l'habitual que sigui de la manera següent: tots a compte del comprador, excepte l'Impost Sobre l'Increment del Valor dels Terrenys de Béns de Naturalesa Urbana (plusvàlua municipal), que anirà per compte del venedor.
I, igual que per a l'arrendament, totes les clàusules resultin d'interès per a les parts.
Sobre la vinculació de l'arrendament i l'opció de compra, i alguna clàusula en comú per a tots dos negocis
Sempre és convenient establir si l'opció de compra que es concedeix, i que no és obligatòria per a l'inquilí, tal com la mateixa paraula opció indica, quedarà extingida si hi ha incompliments, per part de l'arrendatari, de totes les obligacions hagi contret a través del contracte de lloguer, especialment aquelles que tinguin caràcter econòmic.
Si es pacta que el contracte que s'atorga, de lloguer amb opció a compra, podrà ser inscrit en el Registre de la Propietat, haurà de quedar previst qui corre amb les despeses que s'originin com a conseqüència de l'elevació a públic del contracte i posterior inscripció, sent que habitualment es convé que corri amb les despeses, qui hagi tingut la iniciativa perquè es produeixi l'assentament registral.
Qüestions d'interès
El termini per a l'exercici de l'opció és de caducitat, de manera que, si no exercir dins del termini convingut, desapareix el dret concedit a l'optant.
Una vegada exercitada l'opció en la forma prevista i concertada per les parts (és aconsellable fer-ho mitjançant burofax o mitjançant acta notarial), la mateixa queda consumada, perfeccionant automàticament el contracte de compravenda, encara que ni la propietat ni el preu s'hagin lliurat , quedant, extingit l'arrendament.
El Tribunal Suprem ha establert que, exercit el dret d'opció per l'arrendatari dins el termini acordat, es perfecciona la compravenda, podent des d'aquest moment el venedor instar de l'altra part l'atorgament de l'escriptura i el pagament del preu convingut, per la qual que no procedeix de cap manera declarar el desnonament de l'arrendatari per impagament de rendes i l'obligació de pagament de les mateixes en moment posterior al de l'exercici, en temps i forma, de l'opció.
Algun apunt sobre contractes de lloguer amb opció a compra
En innombrables ocasions l'advocada Carmen Giménez ha pogut comprovar contractes en què s'indica que, si s'exercita l'opció a compra, es descomptarà del preu pactat la totalitat dels imports abonats en concepte de renda. El correcte és un percentatge, no la totalitat.
"Des del meu punt de vista, i perquè" el sentit jurídic comú, és el més comú dels sentits ", els contractes que preveuen aquest tipus d'acords, podran ser qualificats com de compravenda a terminis, amb finançament sense interès oa interès 0, però de cap manera s'han de considerar com d'arrendament amb opció a compra, ja que s'ha d'entendre que amb les obligacions que contrau el propietari concedent de l'opció -prohibició de disposar de l'immoble ofert i mantenir l'oferta que és vinculant per al mateix -, algun benefici, per molt petit que sigui, ha d'obtenir d'aquest complex negoci jurídic.
|
| Compartir: |
|
16 de setembre del 2019 |
