Canvi en els criteris de riscos

Ara bé, aquesta nova estratègia passa per deixar de banda alguns criteris que hem vist en els últims anys i crear uns diferents. Com explica Carolina Roca, directora de Grup Roca i vicepresidenta de l'Associació de Promotors de Madrid (Asprima), "aquest finançament és molt diferent al finançament al promotor tradicional. En aquesta última, s'exigeix ​​al promotor un 40% de recursos propis, i el finançament va vinculada a les operacions formalitzades en forma de prevendes i la solvència dels compradors perquè la transacció arribi a bon port. No obstant això, en el 'build to rent' cal crear una anàlisi de riscos 'ad hoc', ja que la subrogació de tot el finançament es produeix en un sol client final, de manera que l'anàlisi de riscos és més corporatiu (analitzant la solvència de la societat propietària de l'immoble a arrendar) i del seu esquema de negoci ".

 

Segons detalla el responsable de finançament immobiliària de Bankia, els criteris a seguir depenen del tipus de projecte. Quan es tracta del finançament de les operacions "clau en mà" (és a dir, un promotor tradicional ha arribat a un acord amb algun inversor financer per vendre l'edifici un cop construït), el procés "s'assembla a una operació tradicional de promoció per a venda a particulars, amb la peculiaritat que la venda de l'operació està assegurada en un 100% per un sol comprador. Per aquesta raó, la solvència del comprador i les característiques del contracte de compra venda són essencials a l'hora de finançar l'operació ".

 

En canvi, continua, "el finançament d'operacions desenvolupades directament per operadors d'actius de lloguer s'assembla a un finançament tradicional d'actius immobiliaris amb rendes (oficines, hotels, centres comercials ...), valorant-se en aquest cas la predictibilitat dels ingressos per lloguers d'acord amb la localització de l'edifici o la competència de lloguer propera, entre altres factors ".

 

El sector financer detalla que, tenint en compte tots aquests criteris, s'analitza quin és el nivell d'endeutament màxim del client (promotora / fons ...), i la carència que es pot aplicar a l'operació (normalment tres anys, dos per a la construcció i un altre per trobar llogaters en el cas que el client vagi a assumir la gestió) abans de donar el vistiplau.

 

El director d'estudis financers de Funcas veu més diferències entre el finançament al promotor tradicional i el finançament per a desenvolupar blocs de pisos de lloguer. "Això reté la propietat en l'originador i proporciona una renda més prolongada a llarg termini. La idea és obtenir un benefici continu del lloguer, que ajuda a anar amortitzant els costos de promoció de l'immoble. Això no deixa de ser arriscat, però, en certa manera, frena aquest cercle viciós de venda de promocions per generar-ne de noves, ja que el promotor reté la gestió i la responsabilitat ", recalca.

 

A més, afegeix que "com en molts casos el que produeix el bé (el promotor) no ho transfereix, sinó que ho arrenda (i, per tant, reté el risc), té més sentit que no se li exigeixin tantes garanties perquè l'objecte no és vendre i alliberar-se del risc, sinó mantenir-lo. En el model abans de la crisi es finançaven les promocions amb l'expectativa de cobrir els costos de finançament amb les vendes posteriors de l'immoble, mentre que ara la idea és generar un flux de renda mitjançant el lloguer, alhora que el promotor segueix tenint l'immoble com a possible garantia, pel que no té tant sentit demanar percentatges de la prevenda ".