No obstant això, l'eficàcia del principi de fe pública registral és limitada i no té efectes sobre el comprador que adquireixi un habitatge a qui la va heretar del seu germà, oncle o un altre parent o amic. Així, el comprador no gaudirà de la protecció dispensada per la fe pública registral durant els dos anys següents a la mort del parent o amic del venedor.

 

Segons Salvador Salcedo, soci del despatx Àtic Jurídic, el fonament d'aquesta excepció resideix en la necessitat de salvaguardar els interessos de l'hereu real enfront a l'hereu aparent, que encara actuant de bona fe podria trobar-se amb altres successors que el precedeixen. "El període de suspensió de dos anys del principi de fe pública registral té per objecte descartar l'existència d'altres hereus amb millor dret, com a conseqüència d'un testament manuscrit, un fill extramatrimonial desconegut, la tornada d'un absent, etc., abans de que la venda dels béns heretats desplegui tots els seus efectes per al comprador "assenyala l'expert.

 

En cas que això passi, el mateix notari davant la signatura de l'escriptura de compravenda d'informar el comprador si li assisteix o no el principi de fe pública registral i els riscos que hi ha, ja que, si apareix un hereu amb millor dret (per exemple, un fill del mort), la transacció es pot veure truncada. A més, en cas que el comprador necessiti una hipoteca, el normal és que el banc li negui el finançament.

 

"La possibilitat que aparegui una persona amb millor dret en l'herència que pugui reclamar-hi si qui va heretar i pretén vendre no és hereu forçós del propietari difunt, és a dir, fill, pare o marit d'aquest, fet que suposa un risc per al comprador que no tindrà plenament garantida la seva adquisició durant els dos anys següents a la defunció. La conseqüència d'aquesta limitació legal, que manté en suspens temporalment el principi de fe pública registral en aquests casos, és la negativa de molts bancs a concedir hipoteques davant la por a perdre la garantia hipotecària ", afegeix Salcedo.

 

Per això, abans de comprar un pis procedent d'una herència, és clau assessorar legalment per saber si et empara el principi de fe pública registral o no.

 

Quins impostos cal pagar després de vendre un pis heretat

La venda d'aquest tipus d'immobles és considerada un guany patrimonial, tributant en l'impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) i l'any en què es realitzi la venda de la casa. El guany tributa a la base imposable de l'estalvi, de manera que s'ha de declarar d'aquesta forma en la declaració de la renda. També cal pagar la plusvàlua municipal.

 

Per tant, en cas de venda d'un habitatge heretada, s'ha de declarar el guany patrimonial generat, prenent com a referència el valor de l'immoble a efectes de l'Impost sobre Successions i Donacions, més despeses inherents a l'adquisició com a valor de la mateixa.

 

A més, per la venda d'un habitatge heretada cal pagar l'impost de plusvàlua municipal, i qui està obligat a això és el venedor. No obstant això, en cas de venda a pèrdues, el venedor està exempt de pagar aquest tribut, tal com ha declarat el Tribunal Constitucional.