Les conseqüències fiscals

Per al comprador:

 

Es pot estalviar entre el 6% (a Madrid) i fins a l'11% (depenent de la CCAA i el valor) del ITP en la compraventa. I és que si no es declara tot l'import de la compraventa (imaginem 200.000 euros) perquè part es paga en blanc (40.000 euros), es obtindrà un estalvi en aquest impost perquè l'operació es redactarà en 160.000 euros, és a dir, la base imponible és menor.

 

Però ojo, perquè si la quantitat de diners negre que es destina a pagar la casa és molt elevada i el preu escrit és baix (imaginem que es paga en 'B' 80.000 euros per una casa de 200.000 euros, amb el que el preu escrit serà de 120.000 euros), la Hisenda pot realitzar una verificació de valors. És a dir, es pot exigir pagar més de ITP.

 

Una altra desavantatge és que, si un dia el comprador vol vendre la casa, el seu valor d'adquisició serà més baix (només l'escrit i no el pagat). I per això la guany patrimonial serà més elevada, tal com recorda José María Salcedo, soci del despatx Ático Jurídico. La guany patrimonial en IRPF tributa entre un 19 i 23%. Per tant, potser pot ser mal negoci metre diners negre quan es compra, si després vas a vendre aquest immoble.

 

En l'IRPF, el contribuent haurà de tributar per una plusvàlua patrimonial superior a la realment obtinguda, ja que en la comparació entre el valor de transmissió i l'adquisició, només es tindrà en compte el preu escrit.

 

Si, per exemple, es va adquirir la casa el 2010 per 150.000 euros, però en la escriptura es va incloure el preu de 110.000 euros, aquest últim serà el valor que es tindrà en compte a l'hora de determinar la guany patrimonial davant l'operació que es realitza ara, amb el consegüent augment en la tributació.

 

I el mateix ocorrerà amb el impost de plusvalía municipal, si decideix vendre el immoble posteriorment. Si reduïm el valor d'adquisició de la escriptura, després serà més difícil que hi hagi una perduda en la transmissió, i li costarà lliurar-se de pagar el impost. "Pot haver casos en què aquesta perduda sigui real, però no es pot demostrar. Per exemple, es compra per 150.000 euros, però es escriptura per 100.000 euros. Si després el immoble es ven per 120.000 euros, realment hi haurà una perduda, però d'escriptures resultarà una guany de 20.000 euros (120.000 - 100.000) ", afegeix Salcedo.

 

Per al venedor:

 

La part venedora és la més beneficiada de pagar part de la compraventa en negre. I és que aconsegueix reduir la guany patrimonial obtinguda, amb el que es pagarà menys IRPF. És a dir, és l'altra cara de la moneda: si el valor de transmissió és menor, també es reduirà la guany.

 

També es pot lliurar de pagar la plusvalía municipal perquè es pot alegar haver registrat les pèrdues amb l'operació. És a dir, si va comprar per 120.000 euros i ven per 140.000 (però escriptura per 100.000 euros), realment hi ha hagut un increment de valor del terreny, però oficialment el preu de les escriptures reflecteix una pèrdua, amb el que estaria exempt de pagar aquest tribut.

 

A més, si el immoble transmès és una vivenda habitual, i el propòsit d'aquest venedor és adquirir una nova habitatge habitual, serà més fàcil obtenir el total d'exempció per reinversió del patrimoni guany obtingut.

 

I és que dicha exempció plena es fa reinvernant l'import total obtingut en la transmissió. Per exemple, el venedor ha acordat el pagament de 250.000 euros, però s'ha escrit per 200.000 euros, amb el que resultarà més senzill reinvertir només aquesta última quantitat en la compra de la nova vivenda, i així aconseguir la total exempció.

 

L'únic risc per al venedor és el de patir una verificació del valor de transmissió declarada per haver venut "barat". "Que s'apliqui el valor comprovat al comprador per augmentar el seu guany patrimonial", assenyala Salcedo. I és que Hacienda no només penalitza al comprador per fer-se amb un "pis chollo" exigint-li pagar més de ITP, sinó que també castiga al venedor obligant-li a tributar per una plusvàlua patrimonial en la seva IRPF superior a la declarada, perquè considera que el valor la escriptura no és el de mercat.

 

Quant a la plusvalía municipal, hi ha poc risc. "Si de les escriptures que aporta es dedueix una perduda, el normal és que l'Ajuntament ho deixi tranquil. I, en tot cas, davant d'aquestes escriptures, la càrrega de la prova de que ha existit un increment de valor seria l'Ajuntament ", recorda el advocat d'Àtic Jurídic.

 

Les conseqüències des d'un punt de vista civil

Pelayo de Salvador, soci de l'oficina de Salvament Immobiliari, recorda que pot haver-hi supòsits en els quals existeix possibilitat de comparèixer i retractar per part de comuneros, colindants o inquilins. I el preu que hauran de pagar per exercir el retracte serà l'escripturat, de manera que el comprador haurà perdut la vivenda i també la part que s'ha lliurat a 'B'.

A més, si el que es compra és una vivenda protegida, de Salvador assegura que la principal conseqüència és la ineficiència de les polítiques d'habitatge, ja que es burlan els preus taxats d'aquesta manera, és a dir, que, encara que el preu és limitat, el venedor pot exigir al comprador que part de l'operació es pagui en negre. Per tot això, l'advocat recorda que tots els actors del mercat immobiliari, intermediaris, advocats, notaris, etc. tenen l'obligació de comunicar al SEPBLAC les operacions en les quals hi pugui haver indicis de blanqueig de capitals.