Què passa si vols comprar un habitatge d'obra nova?

 

El Tribunal Econòmic-Administratiu Central (TEAC) estableix un termini de dos anys per acabar les obres i adquirir la nova propietat. És a dir, dos anys després de la transmissió de la casa o dos anys abans d'aquesta venda. En aquest últim cas, perquè la venda es trobi exempta de tributació caldria demanar una hipoteca sobre l'habitatge i posteriorment cancel·lar la mateixa després de la venda de l'habitatge antic sense que se superi el termini establert de dos anys.

 

Les estratagemes d'Hisenda per obligar a pagar IRPF

El despatx d'advocats Àtic Jurídic assenyala que Hisenda sol analitzar amb lupa als contribuents que s'han aplicat l'exempció per reinversió, per la qual cosa convé estar molt atents als diferents problemes que poden plantejar-se a l'hora de gaudir de l'exempció:

 

1. Oblidar esmentar en la declaració que s'ha reinvertit l'import obtingut en la venda de l'habitatge: En aquest cas Hisenda considera que l'exempció per reinversió és una opció tributària. Per tant, si en declarar el guany obtingut no s'esmenta que l'import s'ha reinvertit, Hisenda considerarà que el contribuent ha optat per no aplicar l'exempció. I aquesta opció ja no podrà modificar-se una vegada finalitzi el termini de declaració de l'impost (2 de juliol per l'IRPF de 2017). El pitjor és que alguns tribunals de justícia segueixen aquest criteri d'Hisenda.

 

2. No reinvertir exactament l'import obtingut en la venda: Com la Llei exigeix ​​que la reinversió ha de ser l'import obtingut en la venda, Hisenda considerava que si això no havia estat així (per exemple si es comprava un nou habitatge abans de vendre la anterior), no procedia l'exempció. Es tracta d'un criteri no obstant això, declarat il·legal pel propi TEAC, en resolució dictada el 2014.

 

3. Fins quan Hisenda pot comprovar ?: Considera finalment Hisenda, que el termini de prescripció en aquests casos, es compta des que hagin passat 2 anys des de la venda de l'anterior habitatge habitual (termini màxim per reinvertir). I això, tot i que el contribuent no esgoti el termini i hagi comprat el nou habitatge molt abans. Davant d'aquest criteri hi ha pronunciaments judicials, per exemple del TSJ de Madrid, que consideren que el termini de prescripció s'inicia quan el contribuent, un cop venuda l'anterior habitatge, compra una de nova.

 

Què passa si he venut la casa a pèrdues

Si s'ha perdut diners amb la venda d'una casa, no s'ha de tributar per aquest rendiment negatiu, però sí que cal incloure en la declaració de l'IRPF. A més, les pèrdues es poden compensar amb els guanys patrimonials obtinguts en l'exercici, gràcies a fons, accions o altres immobles. El resultat és una rebaixa en la factura fiscal.

 

Però si tot i així el resultat és negatiu, llavors es compensarà amb el saldo positiu dels rendiments del capital mobiliari inclosos en la base imposable de l'estalvi del propi exercici, amb el límit del 20% d'aquest saldo.

 

Si després d'aquesta compensació queda encara saldo negatiu, es compensarà en els quatre anys següents en el mateix ordre que hem indicat.

 

Encara queda per pagar la plusvàlua municipal

Tota persona que vengui amb guanys haurà de pagar aquest impost municipal, llevat que vengui amb pèrdues, tal com va establir el Tribunal Constitucional fa ja un any. Actualment la modificació de l'impost està en tramitació parlamentària. També es canviaran els coeficients màxims que després poden aplicar els ajuntaments.

 

No obstant això, el Tribunal Suprem té sobre la taula 55 recursos de cassació plantejats contra l'impost de plusvàlua municipal i 44 d'ells se centren en la mateixa preocupació per part dels contribuents: si és possible anul·lar les liquidacions d'aquest impost quan s'ha venut un immoble i s'ha guanyat diners en l'operació. El fonament que s'utilitza és que els articles declarats inconstitucionals pel Constitucional i expulsats de l'ordenament no poden aplicar-se en cap cas. Ni encara que hi hagi increment de valor.