Arrendament d'habitatge per a residència habitual

Apareix regulada en la Llei d'Arrendaments Urbans 29/1994, de 24 de novembre, concretament en el seu article 2, qualificada com a "arrendament d'habitatge" i desenvolupat en el Títol II. Es tracta del lloguer tradicional, quan les parts prefereixen un major termini de durada del contracte i certa estabilitat, ja que l'arrendatari pot romandre almenys tres anys en l'habitatge, llevat que cada any aquest vulgui resoldre el contracte, i comunicar la decisió amb trenta dies d'antelació a la data de finalització, tal com estableix l'art. 9 de dit precepte legal.

Pel que fa a les obligacions fiscals, l'arrendament d'habitatge es troba exempt d'IVA, estenent-se aquesta exempció als garatges, annexos accessoris als habitatges, així com als béns mobles arrendats conjuntament. Si, al mateix temps, l'habitatge es dedica a activitat professional, llavors sí que queda subjecte a IVA, igual que quan l'arrendament d'habitatge és amb una entitat mercantil per als seus empleats.

Aquest arrendament estarà gravat amb l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP del lloguer) sent l'arrendatari el qual haurà de liquidar aquest impost mitjançant l'ús d'efectes timbrats, en quantia variable segons el valor de l'arrendament i conforme al que regula cada comunitat autònoma.

Els ingressos generats per l'arrendador han de ser reflectits en la declaració de l'IRPF, ja que constitueix un guany que és qualificada com a rendiment de capital immobiliari, sempre que no es realitzin com activitat econòmica.

 

Arrendament de temporada

Aquest contracte igualment apareix regulat en la Llei d'Arrendaments Urbans 29/1994, en el seu art. 3, apt. 2, però aquí la seva qualificació serà d ' "ús diferent al d'habitatge", la regulació contempla el títol III. El gran avantatge respecte al d'habitatge és que es regeix per la voluntat de les parts, per aquest motiu la durada és la que s'estableixi en el contracte, sense que hi hagi un termini mínim.

És el cas de l'arrendament d'un habitatge per temporada escolar, estiu o trasllat laboral, en el qual no s'ofereixen serveis complementaris d'hostaleria com recepció, neteja. etc., ni es troba canalitzat en plataformes turístiques de lloguer. Precisament, si es donessin aquests requisits, estaríem davant d'un apartament turístic, que analitzarem en el següent punt.

Per posar un exemple, l'habitatge llogat a l'estiu a la platja per una setmana, quinzena o mes, que no compta amb altres serveis complementaris de neteja, canvi de llençols o centraleta telefònica, ni és promocionada en canals d'oferta turística, serà un arrendament de temporada sotmès a la LAU 29/1994.

Pel que fa a les obligacions tributàries de les parts en aquest arrendament de temporada, pel que fa a l'IVA, està exempt, de manera que l'inquilí només ha de pagar a l'arrendador la renda pactada. Sí haurien de pagar IVA les societats que actuïn com a arrendatàries d'habitatges, tal com reflecteix la Consulta Vinculant de la Direcció General de Tributs 0274-08. No obstant això, alguns tribunals assenyalen que les operacions quedaran exemptes d'IVA si en el contracte d'arrendament apareix el nom de la persona física que va a ocupar l'habitatge.

Caldrà practicar, també, la corresponent retenció d'IRPF, ja que l'arrendador ha de declarar els ingressos d'aquestes rendes com a rendiments del capital immobiliari.

 

Arrendament d'apartament o habitatge d'ús turístic

El "lloguer polèmic en auge". Es tracta d'un arrendament de molt curta durada, exclòs de la Llei d'Arrendaments Urbans i sotmès a la legislació de cada comunitat autònoma.

La polèmica es va desencadenar arran de la Llei 4/2013, de 4 de juny, de Flexibilització i Foment del Mercat del Lloguer, quan va afegir una altra lletra més (i) a l'actual art. 5 LAU 29/1994, sobre "Arrendaments exclosos". Dit precepte assenyala: "Queden exclosos de l'àmbit d'aplicació d'aquesta llei: ... e) La cessió temporal d'ús de la totalitat d'un habitatge moblada i equipada en condicions d'ús immediat, comercialitzada o promocionada en canals d'oferta turística i realitzada amb finalitat lucrativa, quan estigui sotmesa a un règim específic, derivat de la seva normativa sectorial ".

És a dir, apareixia la figura dels "apartaments turístics", però això no significava la desaparició dels de "temporada". Precisament, la Llei 4/2013, que reforma la LAU, al final del preàmbul 2n indica que "(...) per aquest motiu la reforma de la Llei proposta els exclogui específicament perquè quedin regulats per la normativa sectorial específica o, si no, se'ls apliqui el règim dels arrendaments de temporada, que no pateix modificació ". En conseqüència, quan a l'habitatge no es prestin els serveis que la normativa de cada autonomia o Ajuntament hagi establert a l'efecte, no estarem davant d'un arrendament "turístic o d'ús vacacional ", sinó el contemplat en la LAU. A nivell de comunitats autònomes, s'estan aprovant moltíssima normativa que regulen aquests requisits i defineixen que s'entén per apartament turístic. Per aquest motiu sempre que hi hagi un "règim específic" tal com indica l'art. 5 e), caldrà estar a aquest i no a la LAU. Pel que fa a les obligacions tributàries d'aquests lloguers, per a aquests arrendaments caldrà presentar declaracions relatives al començament, modificació i cessament de les activitats que determinen la subjecció a l'IVA (arrendador de béns), havent de presentar declaracions i liquidacions i ingressar l'import resultant . Les quantitats que reben els propietaris en concepte de rendes pel lloguer de l'habitatge tributen en l'IRPF com a capital immobiliari. Si l'arrendament es realitza com a activitat, les quantitats obtingudes tenen la consideració d'activitats econòmiques, dins l'apartat específic s'han de declarar. En el cas que el lloguer dels allotjaments turístics no es limiti a la mera posada a disposició dels immobles, sinó que es complementi amb la prestació de serveis propis de la indústria hotelera, també tindrien la consideració de rendiments d'activitats econòmiques. Hisenda ja ha començat a controlar aquest negoci i les pàgines web que comercialitzen aquests apartaments han d'informar de l'anunci des del 1 de gener de 2018, és una de les novetats que la modificació del Reglament General de les actuacions i els procediments de gestió i inspecció tributària i de desenvolupament de les normes comunes dels procediments d'aplicació dels tributs (RD 1065/2007, de 27 de juliol) estableix: "l'obligació de traslladar la informació dels seus anuncis a l'Administració Tributària específica per les" plataformes col·laboratives "intermediàries en l'arrendament o cessió d'ús d'habitatges amb finalitats turístiques sobre els immobles oferts i les contractacions efectuades ".