Per a tots aquells que ja estiguin pagant un préstec hipotecari, les modificacions de la Llei de Crèdit Immobiliari tindran un impacte reduït. Només podran beneficiar-se de la possibilitat de convertir una hipoteca variable en una fixa i de l'ampliació de termini i quantitats que es poden impagar sense que el banc pugui activar l'anomenada clàusula de venciment anticipat i, com a conseqüència, que s'iniciï el procediment d'execució hipotecària, el pas previ al desnonament.

En el cas de reconvertir una hipoteca variable en una fixa, expliquen que "els actuals tipus d'interès negatius són una excepció. En el futur els interessos tornaran a terreny positiu i per als que tenen una hipoteca variable és una incertesa no saber quan ni quant pujaran, per això s'han pres aquestes decisions. Les mesures augmentaran la competència hipotecària entre els bancs, el que també beneficia el consumidor ". En concret, la llei va a abaratir el cost de canviar una hipoteca per una altra, ja sigui en la mateixa entitat o en una de la competència. "Per a això s'afavoreix la novació del préstec i la subrogació del creditor establint una comissió màxima del 0,25% del capital reemborsat anticipadament si es produeix en els tres primers anys de vigència del contracte i del 0% si es produeix amb posterioritat". A més, es redueixen en un 90% les despeses de notaria i registre.

En el cas del venciment anticipat, que és una clàusula per la qual el banc pot donar per conclòs el préstec per impagament i que deriva en un procediment d'execució hipotecària, la normativa estableix uns nous límits que depenen del temps que duri la hipoteca. A la primera meitat de vida del préstec, el banc només pot aplicar aquesta clàusula si l'impagament supera el 2% del capital concedit o nou mensualitats. A la segona meitat, l'impagament ha de superar el 4% del capital o les 12 mensualitats.

una hipoteca a 20 anys per un import de 100.000 euros. En el cas en els 10 primers anys, la clàusula només podria activar-se si la quantitat pendent de pagament supera els 2.000 euros o nou quotes mensuals, mentre que en els 10 posteriors, la xifra mínima a deure serien 4.000 euros o 12 mensualitats.

Però tot això té una excepció: tot i que té caràcter retroactiu, aquestes condicions només es podran aplicar en aquells préstecs on encara no s'hagi activat la clàusula de venciment anticipat, per tant, no hi hagi un litigi. "El que es pretén amb aquesta mesura és donar marge a aquelles persones que tinguin dificultats puntuals per pagar la hipoteca", recalquen des del Ministeri liderat per Luis de Guindos. Finalment, els actuals hipotecats també es beneficiaran de la 'llista negra' de clàusules abusives que conté la llei. La seva simple reflex normatiu serà un pilar perquè els tribunals fallin a favor dels consumidors en les demandes que hi ha en aquesta matèria.

Els majors canvis de la normativa beneficiaran als que signin una hipoteca després de la seva entrada en vigor (a l'estiu com a molt tard, si no hi ha canvis d'última hora). Així, tot futur hipotecat podrà beneficiar-se de les mesures anteriors (pas d'hipoteca variable a fixa i noves condicions en la clàusula de venciment anticipat) i de moltes altres.

Per començar, i abans de signar el préstec, haurà d'acudir al notari que triï en els set dies anteriors a la signatura per assegurar-se que el contracte que li ha lliurat el banc s'ajusta a la legalitat i no inclou clàusules potencialment abusives, i per preguntar tots els dubtes que pugui tenir sobre la hipoteca. Aquesta 'visita' al notari serà gratuïta i necessària per poder signar la hipoteca, i ha d'anar acompanyada d'una acta signada pel client per deixar clar que comprèn i coneix totes les condicions i conseqüències.

A més, la nova normativa preveu la creació d'un model tipus d'hipoteca, a la qual banc i client es podran acollir si estan d'acord (està previst que sigui un 'prototip' molt senzill perquè qualsevol persona el pugui entendre), així com la creació d'un document annex en el qual es detallaran les clàusules potencialment abusives (com les famoses clàusules sòl), que serà una mena de llista negra de les que ja estan sent analitzades i anul·lades pels jutjats de tot Espanya.

També juga a favor de futur hipotecat que el banc no podrà col·locar-li els anomenats 'productes vinculats'. I és que les entitats tindran prohibit obligar els clients a contractar productes com assegurances de llar o vida a canvi de concedir-los la hipoteca. El que sí que podran seguir utilitzant són els 'productes combinats', que són aquells que ofereixen al client una millora en les condicions de la hipoteca (per exemple, contractant l'assegurança de llar el diferencial et baixa en una dècima i una altra addicional si també contractes l'assegurança de vida). Economia ha deixat molt clar que il Banc d'Espanya estarà molt atent a les praxis de la banca per evitar que les ofertes vinculades puguin disfressar-se de combinades. En el cas de qui ha d'assumir les despeses que comporta la formalització de la hipoteca, les notícies ja no són tan bones: la normativa es limita a exigir transparència a l'hora de plasmar en el contracte quines despeses paga cada part, però no delimita quins han de recaure al banc i quins en el client. Tot i que moltes sentències judicials ja estan obligant els bancs a que assumeixin bona part de les despeses, Economia assegura que també hi ha tribunals que s'han inclinat a favor del sector financer. Per això, simplement aposta per la negociació entre les parts. El consol és que molts bancs ja estan movent fitxa i assumeixen part de les despeses. Una altra novetat de la qual sí que es beneficiaran els consumidors és la de la rebaixa de les comissions per l'amortització de forma anticipada, ja sigui parcial o totalment. En el cas de les hipoteques variables, el límit serà del 0,5% del capital reemborsat anticipadament en els primers tres anys de vida del préstec i del 0,25% fins al cinquè any. A partir de llavors no pagarà penalització per la cancel·lació. Per a les hipoteques fixes, el percentatge és una mica més elevat: el 4% en els primers 10 anys i el 3% passat dit termini. ¿I què passa en cas d'impagament? Al marge del nou termini i quantitat que preveu l'venciment anticipat, la norma estableix un interès màxim que pot cobrar el banc al client si es retarda en el pagament de la quota mensual (el conegut com a interès de demora) no podrà superar tres vegades el preu legal del diner. Actualment, parlaríem d'un màxim del 9%. Finalment, i tot i la quantitat de beneficis que tindran els consumidors, la norma no inclou cap apartat especial sobre la dació en pagament, que es produeix quan el client lliura la casa al banc i es dóna per pagada el seu deute. El silenci de la normativa en aquest sentit no és cap sorpresa: en l'avantprojecte que es va presentar a l'estiu, el Govern ja va deixar clar que la nova llei hipotecària no tractaria aquest cas. Amb tot, les hipoteques del futur seran més transparents, tindran el vistiplau dels notaris i dels registradors, podran canviar-se gairebé sense cost, estaran subjectes a menys comissions i donaran més marge temporal a tots aquells que per problemes puntuals no puguin pagar la quota mensual del préstec.