Per què negar la visita al pèrit?

No sempre que s'impedeix al perit accedir a l'immoble hi ha mala fe o estratègia del contribuent, en opinió de Salcedo. En ocasions l'immoble està llogat i, òbviament, és el llogater i no el propietari el que ha d'autoritzar aquesta entrada. En altres ocasions, per exemple, el contribuent està de viatge o habitant en aquest moment una segona residència per ser període de vacances. Cal tenir en compte que l'Administració tampoc pot demorar molt la seva visita, tenint en compte que ha de notificar la resolució del procediment abans que transcorri el termini de sis mesos des que va notificar el contribuent l'inici de la comprovació.

Normalment l'Administració notifica al contribuent el seu desig de fer una visita personal a l'immoble, i si aquest no contesta, dóna llargues, o directament impedeix la visita per motius diversos, aquesta declaració es fa constar a l'expedient administratiu.

Què passa llavors? ¿Es pot entendre que és vàlida la valoració realitzada pel perit, per haver-li impedit visitar l'immoble?

¿Guanya o perd l'administració si se li impedeix visitar l'immoble?

"No ens enganyem, la valoració pericial de l'Administració és pràcticament la mateixa es permeti visitar l'immoble al perit o no. En la nostra opinió es tracta d'una visita testimonial, més enfocada a "cobrir l'expedient", que al fer una valoració ajustada i precisa de l'immoble. De fet, si es comparen dues valoracions d'immobles situats en un mateix edifici (una amb visita i una altra sense), es veurà que la metodologia, coeficients, paràmetres etc ... són pràcticament idèntics en els dos casos ", subratlla Salcedo.

Per tant, l'absència de visita (per causes alienes a l'Administració), és un alliberament per a aquesta, i una garantia de que la liquidació que finalment es dicti no pot ser anul·lada perquè el perit no va poder visitar l'immoble.

A més, podria pensar-se que la valoració realitzada té més legitimitat i tindrà millor acollida en Tribunals, tenint en compte que ha estat realitzada malgrat el 'no' del contribuent.

¿Guanya o perd el contribuent si el perit de l'administració no visita el immoble?

És evident que la primera conseqüència de no permetre l'entrada del perit de l'Administració en l'immoble per a la seva valoració serà la de que el contribuent no podrà queixar-se o al·legar en el procediment administratiu o judicial, l'absència de tal visita.

No obstant això, en alguns casos pot ser fins i tot beneficiós que tal visita no es dugui a terme. Pensem en supòsits en els quals les qualitats de l'immoble, per una reforma realitzada abans de l'adquisició, són molt superiors a les de la resta de l'edifici. O quan l'immoble té realment més metres quadrats dels quals reflecteix la informació cadastral.

Quan es donin aquestes circumstàncies, la valoració pericial realitzada sense visitar l'immoble serà sens dubte inferior a la que resultaria si el perit hagués comprovat in situ tals qualitats, i la superfície real de l'immoble.

"No obstant això, queda el dubte de si la liquidació que es dicti pugui ser anul·lada o no en els tribunals, precisament pel fet que s'ha impedit l'entrada del perit", comenta l'expert.

Què diuen els tribunals?

Aquesta qüestió ha estat resolta per una recent sentència del Tribunal Superior de Justícia de la Comunitat Valenciana. En aquesta resolució, i davant de la pretensió de l'Administració que la liquidació dictada s'entengui prou motivada, pel fet de no haver estat inspeccionat l'immoble per causes alienes a ella, afirma el TSJ que aquesta circumstància no converteix necessàriament en motivada l' valoració realitzada.

En el cas plantejat, la valoració no era individualitzada, ja que partia d'un valor col·lectiu com el cadastral, i el perit realitzava simples ajustos a aquest valor mitjançant l'aplicació de coeficients.

A més, la valoració es basava en la comparació amb altres immobles, sense que el perit hagi acreditat que aquells tenien característiques similars per a ser utilitzats com a "testimonis". I això és una cosa que no té res a veure amb no haver pogut visitar l'immoble comprovat.

Finalment, el TSJ recorda a l'Administració que no pot al·legar la impossibilitat de visitar l'immoble, quan no ha esgotat tots els mitjans que té al seu abast per realitzar tal visita, com pot ser la sol·licitud d'una autorització judicial.