Si li preguntes a un propietari si prefereix donar-li la venda del seu habitatge a una agència en exclusiva, la resposta sol ser negativa i del tipus: "prefereixo donar el pis a diverses agències, així tinc més opcions", "millor que competeixin diverses immobiliàries , així no es dormiran i el vendran més ràpid "o" en exclusiva no, que si no, no ho puc vendre pel meu compte si sorgeix l'oportunitat "

Quan vam plantejar aquest tema en els cursos per a professionals d'idealista.com, la reacció sempre és encesa: "és impossible, ja ens agradaria, però el propietari no vol, tots els meus competidors treballen sense exclusiva i si jo la exigeixo vaig amb desavantatge .. . "

El propietari segueix desconfiant d'una professió molt desprestigiada, i al país de la picaresca tots busquen esquivar el pagament dels honoraris. Però per sort això està canviant. D'una banda, la crisi s'ha portat per davant als professionals poc solvents i els que queden atresoren perícia i experiència. D'altra banda, vendre costa tant que moltes vegades el propietari no aconsegueix vendre pel seu compte, i requereix cada vegada més els serveis d'un professional per a la venda

Donar el pis o la casa en exclusiva a una agència té diversos avantatges per a la transacció:

1) avantatges per al propietari

A) l'agència es casa amb tu

Si el pis el venen diversos, pot succeir -i passa- que una agència s'esforci molt en trobar-te un comprador però que en l'últim minut una altra agència aparegui amb una oferta i es porti el gat a l'aigua. El primer haurà treballat en va i a la llarga fa que les immobiliàries es desincentiven amb els habitatges compartits. Per això, intentarà ocultar els seus pisos perquè no se'ls tregui un competidor i dosificarà l'esforç per si acaba perdent l'operació

Si el tenen en exclusiva, inverteixen tot el seu esforç en vendre-ho: no hi ha risc que el resultat del treball se l'emporti un altre. Pots pensar que justament, el tenir-lo en exclusiva els treu pressió per anar ràpid, amb el que es relaxen i no lluiten per la venda. Si tens aquesta sospita és que vas escollir malament l'agència. Trenca el contracte d'exclusiva quant puguis i canvia d'immobiliària. I recorda que, avui dia, relaxar-se és un luxe que les agències simplement no es poden permetre: si no ven, no cobra i ningú va sobrat d'ingressos en aquests temps.

Entrevístate amb ells per saber què tan ben preparats i capacitats estan. Compara entre uns i altres i tria el que et sembli més professional, el que realment es comprometi amb tu.

Si estàs prenent la decisió de vendre o comprar un immoble i per això penses en contractar un assessor immobiliari, n'hi ha de dos: el món del que professional, el compromès, el que és segur, el transparent; i el tercer món, on podràs trobar informalitat, inseguretat, improvisació, desconeixement, això sí a preus més baixos.

Si tens possibilitats d'escollir bé, de tu depèn a qui li confies el teu patrimoni.

B) escull bé

El que pot suposar un avantatge si el professional és competent pot ser un malson si l'agència et falla. Per això és vital seleccionar amb molta cura, i que siguin seriosos i de confiança. Aquí tens alguns consells per elegir un bon ASSESSOR IMMOBILIARI

En primer lloc hauràs avaluar el grau de compromís que l'assessor immobiliari o agència consultada està disposada a assumir amb els seus clients i òbviament amb tu.

Una de les formes de valorar el grau de compromís és que estigui disposat a signar un contracte que estableixi clarament els drets i obligacions entre les parts.

C) amb exclusiva es ven abans

Les agències ho tenen clar: els pisos sense exclusiva es publiquen ocultant la seva direcció per no donar pistes al competidor. Això, òbviament, no els agrada als compradors, que volen saber des del principi on es troba el pis. Per aquest motiu, a idealista.com i en altres portals els immobles amb adreça exacta es mostren abans que els altres. I això fa que es vegin més, tinguin més contactes i es venguin abans. En conseqüència, si la immobiliària el té en exclusiva el podrà anunciar millor i el beneficiat final seràs tu. A més, les agències disposen d'eines de màrqueting per promocionar determinats immobles: destacats, visites virtuals, vídeos professionals ... què immobles creus que escullen per invertir en aquestes eines?

D) un sol interlocutor

El procés de vendre la teva casa serà llarg i dur. Necessites a algú en qui confiar, que et guiï i et orient. El teu pis està al mercat i suscita reaccions. Si te les expliquen diverses agències diferents pot ser impossible treure conclusions clares. Els esdeveniments se succeiran molt ràpid i arribarà un moment en què hauràs de decidir. Si depens del que et diguin diversos agents és possible que acabis prenent decisions equivocades

I) el contracte amb la immobiliària

Que ho revisi un advocat. És important que et sentis còmode amb ell, i que et deixi via lliure per canviar d'agent en cas necessari. Per a això aconsello terminis curts, encara que no menys de 6 mesos. Tingues en compte que el termini mitjà de permanència d'un anunci a idealista.com és de 12 mesos. Un professional solvent pot vendre molt més ràpid, però has de donar-li un mínim de temps.

L'obligació d'elaborar un estudi de mercat que permeti fixar l'immoble un preu de promoció real, just i competitiu.

Comprometre a analitzar, per mitjà d'advocats, la documentació legal de l'immoble verificant que tot està en ordre i no hi ha impediments legals per dur a terme la compravenda.

Suggerir i explicar els contractes que hauràs de signar perquè l'operació sigui segura per a tu i el comprador.

Acompanyar-te en el procés de la venda fins a concloure la mateixa el dia de la signatura de l'escriptura davant el Notari Públic.

Informar periòdicament als clients propietaris l'avanç en la promoció de l'immoble i els resultats que es vagin obtenint. Això també aplicat per als clients compradors.

També es comprometen a invertir en publicitat per exhibir el immoble al major nombre de prospectes compradors i aconseguir així la venda de l'immoble.

F) els honoraris

Pensar que te'ls pots estalviar és com voler anar al dentista sense pagar. Vendre un pis és una cosa realment complicat avui en dia: cal afinar en el preu, comptar amb cartera de compradors, invertir en publicitat, atendre moltes visites i resoldre paperassa. I a més serà una de les operacions econòmiques de més envergadura de la teva vida, així que un error o un contratemps legal pot ser un problema seriós. Si li pagues al teu mecànic per una petita reparació, vas a escatimar esforços en una cosa tan important? els diners invertits en contractar una immobiliària pot arribar a ser el millor invertit de la teva vida si et aconsegueix vendre aviat l'habitatge. Pots intentar-pel teu compte, però pensa que en un mercat baixista, cada mes que passa perds diners i potser més dels honoraris de la immobiliària

G) les claus

Parlar d'exclusiva és parlar de confiança. Si no et sents amb ànim de deixar-les claus a la teva agència, busca una altra que et de més confiança. Vendre és complicat; no disposar de les claus pot ser un seriós contratemps per al venedor. A més, hi ha propietaris que donen la clau i propietaris que no, però amb tants pisos per vendre el comercial prioritza. A quin pis li dedicarà més esforç i a quin anirà si li arriba un comprador que vol veure la casa ja?

2) avantatges per a l'agència

A) intenta-ho

La majoria d'agències no treballen amb exclusiva simplement perquè no ho intenten. Si no ho intentes no ho aconseguiràs. "No hi ha manera, no volen. Donar pis a moltes agències és el costum. Es neguen ". Això és el que pensen tots els teus competidors. Per això -gairebé-ningú treballa amb exclusiva. Però les agències que treballen només amb exclusiva existeixen. I a idealista.com estem veient 2 coses: que cada vegada hi ha més, i que els va molt bé

Ull: el propietari vol vendre, però no et regalarà res. Si vols l'exclusiva te la vas a haver de pencar

B) fes un càsting:

Sergi verges, professional d'èxit de calafell, comenta que ell no treballa amb immobles, treballa amb propietaris. "No m'interessen les cases, m'interessen les persones", comenta. Així que selecciona. Si el propietari t'ha agradat, li veus raonable i seriós i la seva intenció de vendre és ferma, casa't amb ell. El procés de venda serà llarg i dur i heu de passar-ho junts, així que millor escollir amb cura. Si no ho veus clar, simplement no accepteu l'encàrrec de venda. O et vas casar amb la primera parella que se't va posar a tir? (Si la resposta és sí pots deixar de llegir)

C) el propietari et necessita

Hi ha una quantitat creixent de propietaris desesperats. Alguns porten intentant vendre des de fa anys i el que va començar amb un "no penso baixar, no tinc pressa, ja vindrà el comprador" s'ha transformat en "ja no puc esperar més, no és que no tingui ofertes, és que ni em criden , se'ns acaba el temps, he baixat i res ". A més, la desaparició massiva d'agències, que han tancat, ha deixat municipis sencers sense immobiliàries. En idealista.com estem veient cada dia particulars que acudeixen a professionals que estan a 30 km de casa, simplement perquè no tenen altres opcions

Què espera el propietari si et dóna l'exclusiva?

A) confiança

No es va a casar amb qualsevol. Prepara totes les teves credencials i documéntalas bé: associacions professionals a què pertanys, titulació i formació, vendes realitzades, cartera gestionada, anys de trajectòria ...

B) treball

Si ara el costum és donar el pis a set agències és perquè el propietari pensa que així l'esforç global per vendre el seu pis serà més gran. Has de convèncer del contrari explicant detalladament totes les gestions de les que et vas a encarregar

C) mètode

Si recorren a tu és perquè ets un especialista en la matèria. Demostra-ho. Els millors clients d'idealista.com presenten un minuciós pla de treball al propietari, en el qual es detalla tot el procés de venda:

• calendari d'actuació: passos que se seguiran detallats per setmanes

Un clàssic: setmana 1 i 2, publicació. Setmana 3, primer recompte de contactes. Setmana 4, accions de màrqueting ...

• accions publicitàries previstes i la inversió que requereix cadascuna

• posició que va ocupar l'immoble en els llistats d'idealista.com, i com es va a aconseguir

• temps de resposta al comprador i tipus de resposta que se li va a donar

• seguiment dels contactes de comprador: com es procedeix si es produeix una trucada fora d'horari laboral, què es fa quan arriba un mail interessant-se per l'immoble, com s'actua quan un comprador presenta una oferta

• ofertes en ferm i negociació: explica amb antelació què faràs quan un comprador ofereixi una xifra en ferm, i com actuaràs si és amb arres o sense. Detalla clarament el procediment que se seguirà quan l'import ofert sigui menor que l'esperat

D) preu

Òbviament el propietari aspira a vendre al preu més alt possible, però una aspiració excessiva és la causa més comuna de vendes perdudes. És obligatori documentar amb tot detall el perquè recomanes un preu o un altre. Recorda que el propietari té avui dia moltes dades al seu abast, encara que moltes vegades no els va a saber interpretar

I) honoraris justos

Una de les acusacions més comuns del propietari a l'agència és "ells tiren pel carrer del mig, baixar el preu i llest. Total, la casa no és seva ". La solució és plantejar un escalat per a la teva comissió en què si el preu baixa, tu també cobres menys. Així queda clar que l'interès d'ambdues parts serà el de vendre, però no a qualsevol preu

Personalment penso que l'exclusiva és la millor opció, tant per a l'agència com per al propietari, perquè garanteix que el procés de venda és gestionat amb un interès ferm per ambdues parts.

Què opines tu?

El teu Assessor Immobiliari