La futura llei hipotecària està pràcticament en la seva recta final. El Govern ja ha lliurat a la comissió pertinent l'esbós de la normativa que regularà el mercat hipotecari perquè aquest organisme doni forma a la llei i present aviat el document definitiu al Congrés.

Això és el que ha confirmat el ministre d'Economia, Luis de Guindos, durant unes jornades sobre el sector financer organitzades per l'Associació de Periodistes d'Informació Econòmica (APIE).

Durant l'acte, Guindos va resumir quins van a ser els principals canvis que introduirà la nova llei hipotecària. En termes generals, la normativa adaptarà les directrius europees al marc jurídic espanyol i pretén augmentar la transparència de les hipoteques per protegir els clients i, alhora, donar seguretat jurídica a la banca. Lògicament, la seva missió també és evitar que en el futur es produeixi una allau de demandes contra les males pràctiques del sector financer.

Els pilars que ha revelat el titular d'Economia coincideixen amb els que defensen els notaris. Resumim els canvis més importants:

1. Reforçar l'etapa precontractual

Un dels objectius del decret que prepara el Govern és aconseguir que el client entengui bé quines són les condicions que estableix el contracte hipotecarioque es disposa a signar. Per a això, la llei proposa que els notaris expliquin als futurs hipotecats totes i cadascuna de les clàusules que conté el seu préstec, així com les seves conseqüències.

"Amb això aconseguirem que el notari no només doni fe el dia de la signatura de la hipoteca, sinó que ajudi el consumidor a saber què està signant", ha aclarit Guindos.

Els notaris han batejat aquesta proposta com "transparència material" i defensen la seva entrada en vigor assegurant que en l'etapa precontractual s'ha de produir una trobada entre el notari i el consumidor per posar en comú cada apartat. "No n'hi ha prou amb l'actuació el dia de la signatura, sinó que és un procés. És un pas més ", ha puntualitzat José Corral Martínez, degà-membre de la Comissió Permanent del Consell General del Notariat.

2. Fixar un interès de mora concret

La nova llei també determina quin és l'interès de demora que pot cobrar l'entitat en cas d'impagament de les quotes hipotecàries. "Es dirà exactament quin és", ha recalcat el ministre.

L'estiu passat, el Tribunal Suprem va anul·lar una clàusula d'interessos de demora del 19% establerta en un préstec hipotecari per a la compra d'un habitatge habitual per ser abusiva en superar en més de dos punts l'interès remuneratori pactat. La conseqüència de la declaració d'abusivitat de la clàusula va ser la seva eliminació total.

3. Reformar el venciment anticipat

Un altre dels pilars de la norma serà canviar els termes que permeten a un banc activar la clàusula de venciment anticipat, que consisteix a donar per vençut la totalitat del préstec abans del termini acordat en el moment en què deutor incompleix la seva obligació de pagament. Aquesta disposició ja ha estat considerada abusiva en molts casos i el Tribunal Suprem ha elevat una qüestió prejudicial al Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) perquè determini l'abast de la nul·litat d'aquestes clàusules en els casos en què el jutge nacional consideri seva abusivitat.

Segons ha explicat Guindos, "anem a dir clara i rotundament quan hi ha la possibilitat d'activar aquesta clàusula i no tindrà res a veure amb el nombre de quotes impagades, sinó amb el percentatge que suposi el deute sobre el capital principal del préstec". Dit d'una altra manera, una vegada que la llei estigui en vigor no es tindrà en compte si l'amo de l'habitatge té tres o quatre quotes sense pagar, sinó si la quantitat deguda aconsegueix o no el percentatge sobre el capital que fixi la normativa.

Actualment, i com recorda el decano- membre de la Comissió Permanent del Consell General del Notariat, "la justícia ha d'analitzar cas per cas. Cada tribunal ha de decidir quan és una situació greu i és aquí on es pot obrir una bretxa ". Per això defensa que la norma unifiqui criteris.

4. Incloure una llista negra de clàusules il·legals

Economia també ha promès que la normativa inclourà una mena de llista amb totes aquelles clàusules que no són legals.

Aquest és un punt molt important segons els notaris, ja que només poden rebutjar les clàusules de les hipoteques si aquestes són considerades il·legals. "Si un notari veu una clàusula contrària a la llei pot rebutjar-la, però una vegada que ha estat declarada il·legal. Ell no pot declarar-les abusives perquè no és la seva competència: només els correspon als jutges i tribunals. El que sí que pot fer és explicar al client el contingut de les clàusules ", ha argumentat Corral Martínez. Fernando P. Méndez González, exdegà-president del Col·legi de Registradors, també valora la creació d'una llista negra de clàusules prohibides.

5. Crear un model d'hipoteca senzill

Una altra de les millores que introduirà la llei hipotecària és la posada en marxa d'un model de contracte hipotecari estàndard que sigui tan senzill que qualsevol consumidor pugui entendre-ho. "Es va a incloure un contracte estàndard, clar i transparent, que inclogui diferents possibilitats: què suposa un tipus d'interès variable o un de fix i quant pot canviar l'oferta del banc amb i sense productes vinculats (com contractar assegurances o targetes)", ha recalcat Guindos.

Danys col·laterals: pujada de tipus i restricció de les hipoteques

Totes aquestes millores que reforçaran les normes del mercat hipotecari també tindran unes conseqüències 'menys positives' per als futurs propietaris que necessitin finançament bancari. Segons els experts, els tipus d'interès pujaran iel accés a les hipoteques serà cada vegada més restrictiu, ja que les entitats s'enduriran les condicions que exigiran als nous interessats en contractar una hipoteca per comprar un habitatge.

"Qualsevol nova restricció sobre alguna clàusula suposarà immediatament una pujada dels tipus d'interès. La majoria de la població quedarà expulsada del crèdit ", ha afirmat el Fernando P. Méndez González, exdegà-president del Col·legi de Registradors de la Propietat i Mercantils d'Espanya.

Per a José Luis Martínez Campuzano, portaveu de l'Associació Espanyola de Banca (AEB) és important que la nova normativa mantingui un equilibri amb la situació actual. "Qualsevol canvi de la legislació que tendeixi a reduir la incertesa que existeix és positiu, però aquestes noves mesures no poden tenir costos per al sistema hipotecari", ha destacat.