En l'article Com reclamar les despeses de formalització de la hipoteca que et va cobrar indegudament al banc, ja explicava els fonaments pel que es pot procedir a reclamar determinades despeses soferts com a conseqüència de la constitució, novació o subrogació d'una hipoteca, adjuntant formulari per procedir a la reclamació davant el Servei d'Atenció al Client de l'entitat financera.

A efectes de la interposició d'una demanda judicial posterior, si la reclamació fos desestimada o no contestada pel SAC en el termini de dos mesos, resultaria interessant procedir a reclamar en el mateix escrit totes les clàusules abusives que puguin aparèixer en el contracte de préstec hipotecari.

On trobar les clàusules abusives en un contracte d'hipoteca?

L'estructura típica d'un contracte de préstec hipotecari es divideix en tres parts:

Clàusules financeres.- Són aquelles que regulen la part econòmica del préstec: quantitat que es lliura pel prestador al prestatari, termini de devolució de l'import prestat, períodes de pagament o d'amortització i els seus interessos.

Clàusules no financeres.- En elles es regula la garantia de devolució del préstec en cas d'incompliment de pagament, mitjançant la constitució d'una obligació real (la hipoteca) sobre un immoble (habitatge, local, garatge ...).

Advertiments notariales.- El seu contingut es troba actualment regulat en l'Ordre EHA / 2899/2011 de 28 d'octubre sobre transparència i protecció del client de serveis bancaris, i tracta de les principals advertències que ha de fer el notari en relació amb la transparència de les condicions financeres o econòmiques en préstecs hipotecaris i sobre condicions generals de la contractació (aquelles que no són negociades individualment).

Les clàusules abusives més conegudes ja van ser reflectides en l'article "Les 7 clàusules abusives més freqüents en una hipoteca: efectes i conseqüències", i tot seguit es va a explicar com localitzar-les en el contracte de préstec hipotecari.

Dins de les clàusules financeres, enumerades en el contracte de préstec des de la PRIMERA a la SISENA BIS, es poden trobar les següents clàusules, ja declarades com abusives, sent la clàusula TERCERA, dedicada als interessos que s'han de pagar al banc pels diners prestat, la qual recull la majoria d'elles.

Clàusula sòl, o limitadora del tipus d'interès variable pactat, es reflecteix en la TERCERA O TERCERA BIS.

Un exemple de text d'aquesta clàusula podria ser:

"Amb independència del tipus d'interès resultant per l'aplicació de la variabilitat a què es refereixen els punts anteriors, les parts estableixen els límits al tipus d'interès aplicable, sent el mínim del 5% i el màxim del 12% nominal anual".

Clàusula 365/360, o fórmula utilitzada per al càlcul de l'interès de cada quota hipotecària i per la qual es paguen 5 dies d'interessos de més a l'entitat financera. Amb aquesta fórmula, es calcula l'interès diari usant l'any comercial (de 360 ​​dies), però per calcular l'interès mensual, el resultat anterior es multiplica pels dies reals que té el mes, donant un total de 365 dies a l'any. La podrem trobar a la clàusula TERCERA del contracte de préstec hipotecari.

Com a exemple de text ens podem trobar el següent:

"Per al còmput d'interessos, es prendrà en el denominador com a base un any de tres-cents seixanta dies, calculant-sobre el nombre exacte de dies naturals compresos en cada període d'interès.

En cada període d'interès dels interessos a favor del Banc es meriten diàriament i es liquidaran i pagaran d'acord amb el que indica aquesta estipulació ......... .. "

O bé aquest altre:

"...... L'import dels interessos es calcularà de conformitat amb l'expressat en la present clàusula.

A aquests efectes serà d'aplicació la següent fórmula matemàtica:

 S X r (1 (1 + r) p

QUOTA = -----------------------------------------------

(1 + r) p - 1

S = saldo existent a l'iniciar-se cada període.

P = nombre de períodes d'amortització pendents

R = tipus d'interès del període (tant per u)

 R 365

R = ------------------------- X ---------------------- - "

100x NPA 360

Clàusula d'arrodoniment a l'alça, que determina, que el tipus d'interès aplicable al consumidor, s'arrodonirà sempre a l'alça perquè doni com a resultat punts sencers (1), mitjans punts (0,50) o quarts de punt (0,25) . Igual que l'anterior, la podrem trobar a la TERCERA de les clàusules del contracte d'hipoteca.

Serveixi com a exemple el següent:

... S'aplicarà en les revisions l'euríbor publicat precedent més proper al primer dia del mes natural anterior a la data de la revisió del tipus d'interès, amb independència del mes a què correspongui el percentatge publicat per l'esmentat butlletí ... ..Aquest tipus de referència es considerarà sempre com a interès nominal a l'efecte del contracte, per al període d'interès de què es tracti en cada cas. Aquest interès nominal de referència més l'addició del marge constant abans pactat, s'arrodonirà a l'alça al múltiple més proper, per excés, a la cambra de punt ".

Interessos de demora. Es recullen en la clàusula SISENA, i resultaran abusius si estan 2 punts per sobre de l'interès remuneratori o interès ordinari (tipus de referència -euribor, per exemple- més diferencial pactat).

En l'actualitat, i després de les reformes hipotecàries, l'interès de demora que es pacti en els préstecs hipotecaris, no pot superar tres vegades l'interès legal del diner.

Clàusula de venciment anticipat, o aquella que permet a l'entitat de crèdit declarar vençut el préstec abans del termini pactat, i reclamar bestreta l'import de tot el que deu quan es donen determinades circumstàncies, com l'impagament d'alguna de les quotes o altres diferents.

Tant el TJUE com el Tribunal Suprem han admès la validesa de les clàusules de venciment anticipat, però sempre que, es tracti d'un incompliment greu, per part del consumidor.

Actualment, per aplicar aquesta clàusula, cal l'impagament d'almenys tres quotes, o un nombre de quotes equivalent a tres mensualitats.

La clàusula SISENA BIS del contracte de préstec recull el seu contingut íntegrament.

Dins de les clàusules no financeres, regulades a partir de la SETENA del contracte de préstec, trobarem:

Renúncia a notificació al deutor en cas de cessió del préstec. És la que permet, sense coneixement del deutor hipotecari, cedir el préstec a un tercer i, per tant, titulizarlo. Declarada aquesta clàusula com a abusiva pel Tribunal Suprem al desembre de 2009, segueix constant en els préstecs que se signen actualment. El seu text pot ser el següent, o un altre similar:

"L'Entitat creditora es reserva la facultat de transferir a qualsevol altra persona o entitat, tots els drets, accions i obligacions dimanants d'aquest contracte, sense necessitat d'haver de notificar la cessió o transferència al deutor, qui renuncia al dret que a l'efecte li concedeix l'art. 149 de la Llei Hipotecària ".

Podrem trobar-la entre les clàusules finals, habitualment la DOTZENA O TRETZENA.